[심층리포트]①역전세 vs 전세가율 85%…전세시장의 두얼굴

[머니투데이방송 MTN 김현이 기자]
[앵커멘트]
부동산 시장 양극화가 갈수록 뚜렷해지는 모습입니다. 재건축을 앞둔 강남 노후 아파트들은 초고가 행진을 하고 있는 반면, 새 아파트 공급 폭탄이 떨어진 신도시에서는 집값이 고전을 면치 못하고 있습니다. 특히 공급이 집중된 수도권 외곽 지역에서는 집주인이 세입자를 찾지 못하는 '역전세난' 징조까지 포착된다고 하는데요. 김현이 기자가 전세 시장 두 얼굴을 취재해봤습니다.


[기사내용]
올해 경기도의 새 아파트 입주 물량은 12만8,000여가구. 전국 입주 물량의 3분의1 가까이가 경기도에 쏠려 있습니다.

공급 폭탄은 내년에도 이어집니다. 사상 최대 규모인 16만2,000가구가 입주를 앞두고 있습니다.

새 아파트가 한꺼번에 쏟아지면서 경기도 곳곳은 공급 과잉으로 몸살을 앓고 있습니다.

정부가 다주택자의 돈줄을 조이는 규제책들을 연달아 내놓으면서, 주택 시장 거래량은 급감한 상황.

특히 지난 몇 년간 공급량이 집중됐던 화성 동탄2신도시나 시흥 배곧 신도시에서는 후유증이 심각합니다.


동탄2신도시의 견본주택 밀집지입니다.

아직도 미분양된 아파트를 처리하려는 건설사들의 현수막을 쉽게 찾아볼 수 있습니다.

건설사들이 밀어내기 분양에 나서면서, 입지가 비교적 좋지 않은 단지들은 당초 분양가보다도 낮은 가격에 거래되는 '마이너스 프리미엄' 현상이 나타납니다.

[☎인터뷰] 동탄 공인중개업소 관계자(음성변조)
"마이너스피는 호수공원에서 조금 떨어진 곳에 있는 단지들에 있습니다"

상황이 이렇다 보니 신도시 새 아파트에 대출을 끼고 집을 구매했던 집주인들은 속이 타들어갑니다.

가격을 낮춰 전세를 내놔도 입주자를 찾기 어려운 이른바 '역전세난'이 나타날 우려가 있는 것입니다.


통상 역전세 위험권에 들수록 전세가율이 낮아지는데, 한때 80%선을 바라봤던 전세가율은 올해 들어 계속 하락세입니다.


실제로 지난해 초 입주한 동탄2신도시의 한 아파트는 전용면적 84㎡짜리가 지난 9월 1억6500만원대에 전세 거래됐습니다.

직전인 7~8월 거래 가격인 2억3,000만원대에서 뚝 떨어졌습니다.

[☎인터뷰] 동탄 공인중개업소 관계자(음성변조)
"내년에 입주물량이 많으니까 그때 전셋값이 떨어질거에요. 갭투자하시는 분들은 좀 힘들고 좀 기다려야하는거죠."


이런 국면에서는 임차인이 우위를 갖는 것처럼 보이지만, 속내를 들여다보면 그렇지만도 않습니다.

집값이 계속해서 떨어질 경우 집주인이 보증금을 보전하지 못하는 '깡통전세' 현상이 나타날 수 있기 때문입니다.

전문가들은 역전세 위험이 확대되는 지역에는 정부가 정책적인 조치를 취해야 한다고 조언합니다.


[인터뷰] 김덕례/주택산업연구원 주택정책실장
"단계적으로 문제가 될수 있기 때문에 이 부분은 정부가 공급하고자 하는 공공임대주택 100만호 틀과 연계해서 미입주·미분양을 공적임대전환한다고 하면 단기 시장에는 안정 효과가 있을 수 있습니다."

아울러 임차인의 보증금을 보호할 수 있는 장치를 마련하고, 집주인의 보증금 반환을 위한 금융 지원이 이뤄져야 한다고 지적합니다.

다만 기준금리가 상승한 데다 내년부터 정부의 각종 규제책이 시행되면서, 경기도 일부 지역의 주택 시장은 2019년 초까지 어려움을 피할 수 없을 것으로 보인다는 분석이 나옵니다.

머니투데이방송 김현이입니다.