[이애리 기자의 핫플레이스] ②진짜 부자는 한남동에 산다

앵커> 이애리 기자의 핫플레이스 시간입니다. 앞서 뉴스 리포트로 최고가 아파트 나인원한남의 흥행 돌풍을 알려드렸는데요. 양도세 중과와 종합부동산세 개편 등 다주택자와 고액자산가를 겨냥한 정부의 규제 강화에도 고급주택에 대한 수요는 꾸준히 늘고 있다는 것을 잘 보여준 사례입니다.
한남동은 과거부터 삼성가와 현대가 등 재벌 총수들의 고급주거단지였는데요. 최근 용산에 대기중인 굵직한 개발호재까지 겹치면서 압구정을 이을 최고의 부촌으로 급부상하고 있습니다. 핫플레이스로 떠오르고 있는 한남동, 더 자세히 짚어보도록 하겠습니다. 나인원한남이 원래는 역대 최고가 분양으로 이슈몰이를 했었는데 왜 분양이 아닌 임대방식으로 전환하게 된거죠?

기자> 나인원한남이 분양이 아닌 임대방식을 선택하게 된 배경을 먼저 설명해드리면요.

나인원한남은 당초 지난해 12월 주택도시보증공사에 분양보증 신청을 한바 있습니다. 나인원한남 분양가는 3.3㎡당 6300만원대였는데요.

그동안 최고가였던 성수동 '아크로 서울 포레스트'의 분양가 4,750만원을 훌쩍 뛰어넘는 수준이었습니다.

하지만 주택도시보증공사, HUG는 분양가가 너무 높다며 분양보증을 계속 거절해 8개월가량 사업진행이 지연됐었는데요.

시행사인 디에스한남은 이보다 가격을 낮게 분양할 경우 사업성이 떨어진다는 판단아래 결국 임대 후 분양방식으로 전환한 것입니다.

또 임대 후 분양이면 HUG의 분양보증이 필요없어 고분양가 논란으로 부터 벗어날 수 있다는 점도 임대후 분양의 장점으로 부각됐습니다.

나인원한남은 4년 임대후 분양하는 방식을 택했구요. 임차인의 경우 분양 시에 우선분양 전환자격을 갖도록 했습니다.

앵커> 나인원한남이 임대 방식으로 전환한게 인기비결이었다고 하는데요? 자세히 설명해주시죠.

기자> 정부의 고강도 부동산 규제와 종부세 인상 등으로 현재 고가주택을 구입하는데 부담이 큰 상황인데요.

임대방식은 일단 이러한 세금 부담에서 벗어날 수 있고요.

분양전환 후 바로 팔더라도 임대거주기간을 인정받기 때문에 1가구 1주택이면 양도소득세도 면제받을 수 있습니다.

또 선분양 방식으로 사려고 했던 실수요자들에겐 4년동안 살아보고 매매를 결정할 수 있는 임대 후 분양 방식이 더 좋은 선택지가 됐다는 분석도 나오고 있습니다.

4년 임대 기간이 끝나면 40억~70억원 수준에서 분양 전환이 이뤄질 것으로 전망되고 있습니다.

앵커> 나인원한남이 부자들의 로또다는 지적도 나오고 있죠?

기자> 디에스한남은 임대 당첨자들에게 4년뒤 분양전환 우선권을 주기로 했고요.

분양가는 임대 종료기간이 아닌 준공시점인 2019년 11월에 감정평가 이하로 제시하겠다고 밝혔습니다.

분양가가 산정되는 2019년 11월과 분양전환이 되는 2022년 사이 집값 상승의 시세차익을 볼 수 있게 된 것인데요. 즉 2022년에 2019년도의 집값으로 더 저렴하게 분양받을 수 있다는 것입니다.

주변시세 만큼만 집값이 올라도 임대 당첨자들은 최소 수억원, 많게는 수십억의 시세차익을 볼 수 있는 만큼 나인원한남이 슈퍼리치의 로또라는 지적이 나오는 배경이기도 합니다.

한남동의 한남더힐도 임대후 분양방식을 택했는데요. 현재 한남더힐 233㎡의 매매가는 60억원대로 나인원한남 예상 분양가보다 10억원 넘게 비싼 가격인데요. 이에 따라 나인원한남 임대 당첨자들이 분양전환시 큰 시세차익을 볼 수 있을 것으로 전망되고 있습니다.

결국 정부가 부동산 가격을 잡겠다고 분양가를 통제했지만, 우회방법을 통해서 더 큰 시세차익을 얻을 수 있도록 정부가 로또를 직접 만들었다는 지적이 나오고 있습니다.

앵커> 나인원한남이 이슈가 되면서 한남동이 재조명받았는데요. 한남동은 과거부터 부촌인데다가 최근 미군이 이전하면서 그 자리에 고급주택 단지가 줄줄이 들어설 예정이죠?

기자> 미군기지가 이전하면서 그 자리에 고급주택 단지가 속속 조성될 예정입니다.

나인원한남 부지는 과거 미군 장교등이 사용했던 외인 아파트 단지였는데요. 이 부지를 대신F&I가 6,242억원에 매입해 나인원한남으로 재탄생시키고요.

미군기지 동쪽의 유엔사 부지는 지난해 부동산개발회사인 일레븐건설이 1조552억원에 이 땅을 매입했는데요. 일레븐건설은 이 부지에 아파트 600여가구와 오피스텔 1,000여실 등을 지을 계획입니다

한남동은 과거부터 재벌 총수들이 많이 사는 고급주택 단지인데요.

이건희 삼성전자 회장과 이재용 부회장, 이부진 호텔신라 사장 등 삼성가 오너들이 한남동 단독주택에 거주하고 있고요.

정몽구 현대자동차그룹 회장과 정의선 현대차 부회장 등 현대가 뿐 아니라 LG와 신세계 오너가도 한남동 일대에 살고 있습니다.

같은 부촌이라도 강남은 신흥 고소득 부유층이라면 한남동은 전통 거액 자산가와 기업오너가 사는 전통 부촌의 이미지가 강한 지역입니다.

앵커> 미군기지도 이전을 하고 여려 개발호재들이 겹치면서 용산구 집값이 강남에 버금갈 것이라는 전망이 나오고 있죠?

기자> 용산구에 대기중인 개발호재만 해도 10여건에 달하는데요. .

미군기지는 243만㎡ 규모의 용산민족공원으로 재탄생하는데 사업비만 1조2천억원에 달하는 엄청난 규모의 도심 공원입니다.

아울러 서울시는 이달말에 새로운 용산국제업무지구 마스터플랜을 발표하는데요. 용산역 철도정비창에 100층 이상 고층빌딩 수십채를 짓는 등 사업비만 30조원을 육박하는 대형 개발 프로젝트입니다.

또 용산의 강남 접근성을 개선하기 위해 신분당선 연장과 수도권광역급행철도(GTX) 사업도 추진중인데요. 개통시 용산역에서 강남역까지 20분내 이동이 가능해질 것으로 전망되고 있습니다.

아울러 용산은 이태원 관광특구 개발과 재건축·재개발, 도시재생 등 매머드급 호재가 예정돼 있는 상황입니다.

이런 호재들로 현실화되면 용산 일대가 강남 이후 최고 부촌자리를 넘겨받을 것으로 전망되고 있습니다.

앵커> 각종 호재가 나오면서 용산 집값도 들썩이고 있죠?

기자> 최근 용산의 집값은 10년내 최고점을 찍고 있는데요.

용산 마스터플랜이 서부이촌동 한강변과 연계해 개발될 것으로 알려지면서 서부이촌동의 가격 상승세가 굉장히 가파른 상황입니다.

특히 용산구가 지난 9일 서울시에 서부이촌동 특별계획구역 3곳 중 하나인 이촌1구역 지정과 정비계획안 입안을 신청하기도 했는데요.

노후 주거지가 밀집해 있는 서부이촌동에 재건축 사업이 탄력을 받으면서 집값이 들썩이고 있는 상황입니다.

여러 호재들을 반영해 용산구 땅값은 지난 1분기에만 평균 2.24% 올라 전국 시·군·구 중 동작구(2.25%)에 이어 전국 2위의 상승률을 기록했고요.

한국감정원이 발표하는 주택 매매지수에서는 용산구가 104.1을 기록해 서울 평균 103.5를 웃돌며 사상 최고치를 기록하기도 했습니다.

전문가들은 여러 호재가 겹치면서 용산의 집값은 당분간 계속 상승할 것으로 전망하고 있습니다.


[머니투데이방송 MTN = 이애리 기자 (aeri2000@naver.com)]