[MTN 현장+]임대소득세 올라가는데…전세 줄고 월세 늘까?

정부가 주택 임대 소득에도 꼼꼼히 세금을 매기기로 했습니다. 지난 2014년부터 아파트나 다가구주택 등을 세 주고 올린 소득은 연간 2,000만원까지 비과세 대상이었습니다.

‘땀흘려 번 근로소득과 자산소득간 형평성이 맞지 않다’는 지적을 정부가 받아들여 임대소득의 세부담을 적정수준으로 끌어올리기로 한 겁니다.

지난 30일 확정 발표된 세법개정안은 내년부터 발생하는 연간 2,000만원 이하 임대소득을 정상 과세하는 것이 주요 내용입니다.

월세뿐 아니라 전세도 과세를 강화합니다. 집을 3채 이상 갖고 있고, 보증금 등 합계액이 3억원을 초과하는 경우 보증금에 대한 간주임대료 과세대상을 확대하기로 한 겁니다.

그동안은 면적 60㎡ 이하·기준시가 3억원 이하인 소형 주택은 주택수나 보증금 합계액에서 제외됐지만, 혜택 범위는 40㎡ 이하·2억원 이하로 축소됩니다.

이처럼 세 부담을 늘리는 한편 임대주택 활성화 정책에 따라 임대주택등록자에게는 혜택을 더 줍니다. 정부 계산에 따르면 등록 임대사업자와 비등록 사업자간 세금은 100만원 넘게 차이날 수도 있습니다.

우선 세액을 산정할 때 공제되는 부분인 필요경비율을 등록 임대사업자는 70%까지 인정해주지만, 미등록자는 50%로 현행보다 10%p 깎습니다. 공제금액도 등록자는 400만원이지만 미등록인 경우 200만원만 공제해줍니다. 주택임대사업자 미등록가산세도 신설합니다.



이 때문에 정부 의도대로 임대주택등록 증가세가 계속될 것이란 전망이 나옵니다. 국토교통부에 따르면 올해 상반기 등록 임대사업자는 7만4천여명으로 지난해 같은기간보다 2.8배 늘어났습니다.

우병탁 신한은행 투자자문센터 팀장은 "가산세 규정을 통해서 사실상 임대등록을 의무화한 것으로 보인다"면서 "유예기간이 있긴 하지만 그동안 임대등록을 고민했던 분들이라면 '해야 된다'는 선택지를 받아든 것"이라고 평가했습니다.

정부의 과세 형평성 제고 카드가 시장에선 ‘부자증세’ 또는 ‘세입자 부담 증가’ 등의 평가를 받으면서 주택 임대차 시장에도 변화를 가져올 지도 관심입니다.

사실 정부가 그동안 임대소득에 대한 세금을 섣불리 못 올린 이유는 정확한 임대소득 파악이 어렵기 때문이기도 하지만, '세부담 전가 우려'도 있었습니다. 집주인들이 세금 부담을 느끼면 임대료 상승 등의 방법으로 세입자들에게 부담을 지우지 않겠냐는 겁니다.

중장기적으로 소형 전셋집이 줄어들 것이란 전망이 나옵니다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 "일정한 근로소득이 없는 고령자일수록 많이 등록할 것으로 보인다"면서 "특히 간주임대료 과세 대상이 확대되면서 소형주택 보유자들이 세금혜택이 줄어든 전세보다 월세로 돌릴 가능성이 있다"고 지적했습니다.

최근 부동산 시장에서 세법개정안상 전세보증금 비과세 요건을 갖춘 '기준시가 2억 이하·40㎡ 이하' 아파트는 찾아보기 힘듭니다. 지방과 수도권 일부, 서울은 소형 오피스텔이나 도시형생활주택 정도가 이 기준에 맞습니다. 이 때문에 박 위원은 "중장기적으로 소형주택은 전세에서 월세로 대체되는 월세화 흐름이 가속화할 것으로 예상된다"고 했습니다.

우병탁 팀장은 "임대주택등록 시점과 임대차 계약 갱신기간이 맞물리는 경우엔 아무래도 집주인이 (임대료를) 갱신할 수 있는 가능성이 있다"고 분석했습니다. 임대주택으로 등록하고 나면 연간 5% 임대료 상승 제한 등의 규제를 준수해야 하기 때문에 임대 등록은 하되 그 전에 임대료를 한번 올릴 수 있다는 겁니다.

다만 전문가들 사이에서도 의견은 갈립니다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "현재까지 시장에서 임대등록을 검토하는 이유는 대부분 양도세나 종부세 부담을 덜려는 목적이 큰 경우가 많다"면서 "임대소득세 감면율 등으로 등록여부가 크게 달라지진 않을 것"이란 회의적인 의견을 내놨습니다.

임대차시장에 대한 영향과 관련해서도 "전월세 시장이 안정적인 상황이기 때문에 이번 세법 개정안의 부담이 월세로 전가될 가능성이 크진 않다"고 내다봤습니다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 임대등록시장의 어드밴티지를 좀 더 줘야 한다고 주장합니다. 그는 "지금 면제해주는 필요경비 등의 항목이 실질적으로 임대주택을 영위하는 경비로 충분히 처리되는지 등을 확인해서 집주인의 요구 수익률을 맞추면 굳이 세입자에게 부담이 넘어가지 않을 것"이라고 제언했습니다.

[머니투데이방송 MTN = 김현이 기자 (aoa@mtn.co.kr)]