[김현이 기자의 빌딩스토리] 45년 된 빌딩 새로 지었더니 수익률이 두배

앵커> 부동산 투자를 할 때 마음에 쏙 드는 건물을 찾기는 참 어려운 일입니다. 이 때문에 건물 위치부터 구조, 자재까지 원하는 대로 건물을 지었으면 좋겠다는 생각을 해보신 분들도 있을 겁니다. 하지만 건설업자도 아닌 개인이 수익형 건물을 짓는다는 것은 참 신경쓸 일이 많기도 합니다. 오늘 특이한 기자들 빌딩스토리 시간에는 건설부동산부 김현이 기자, 그리고 하나중개법인 임동권 대표와 함께 꼬마빌딩 신축에 대한 얘기 나눠보겠습니다. 일반적으로 재테크를 위한 신축이라고 하면 내 땅에 상가주택이나 원룸건물 등을 짓는 일이라는 생각이 드는데요. 우선 김현이 기자가 사례를 통해서 개념을 좀 알려주면 좋을 것 같아요?

기자> 네, 빌사남중개법인의 박명한 팀장을 통해서 우리에게 친숙한 연예인들의 꼬마빌딩 투자 사례를 알아봤는데요.

건물 사진 보시죠. 배우 공효진씨가 투자한 이 건물은 서울 주요 상권 중에서도 유동인구가 많은 홍대에 있습니다.

지난 2016년초 63억원에 구입해서 기존 건물을 허물고 신축을 했습니다.

매입 당시 매매가격은 3.3㎡당 4,085만원 수준이었는데요, 최근 이 인근 매매 사례를 보면 3.3㎡당 8천만원에 거래가 되고 있습니다. 그러니까 건물 추정가가 대략 130억원정도로 2배 올라간 것이죠.

공효진씨가 대출 50억원 정도를 끼고 샀다고 알려졌는데요.

실투자금액 13억원에 건축비 추정액 약 25억원을 제하고도, 매매가 된다면 시세 차익 30억원 정도를 얻었다고 볼 수 있습니다.

대출 비용은 임대료에서 충당을 할 수 있다고 생각하면 수익성은 더욱 올라가겠죠.

좀 더 친숙한 사례를 하나 더 보겠습니다.

가수 구하라씨는 지난 2012년 6월에 강남 청담동에 오래된 단독주택 건물을 샀습니다.

11억5,600만원에 대출을 하나도 끼지 않고 투자를 했다고 알려져서 화제가 됐습니다.

이후에 어떻게 됐는지 보면, 약 3억원을 들여서 연면적 244㎡ 규모 건물로 신축했습니다.

커피숍과 근린생활시설로 임차인을 들였습니다. 매입 후 3년 정도 흐르고 매각한 가격은 9억원이 넘게 오른 20억8천만원입니다.

이 투자의 특징은 비교적 저평가된 주택가의 건물을 대출 없이 구입했던 만큼 투자비용이 줄어서 수익성이 높아진 사례라고 할 수 있습니다.

앵커> 투자 금액이 큰 만큼 수익도 크게 남기는 재테크 방법이네요.그런데 우리 시청자들이 부동산 거래는 어느정도 익숙할 지 몰라도, 건물을 지어본 경험이 있는 분들은 많지 않을 것 같습니다. 임동권 대표님이 과정을 좀 자세히 소개해 주시죠?

[임동권 / 하나중개법인 대표 : 건물 신축 과정은 보통 낡은 주택을 허물고 그 입지에 꼭 맞는 수익형 꼬마빌딩을 짓게 됩니다.

한 층은 본인이 직접 거주하고, 잔여 층을 임대해 생활비 걱정을 해소할 수도 있고요.

투자자의 경우 종잣돈 7억~8억원 정도 있거나 아파트 한 채를 소유하고 있다면 이를 매도해 마련한 자금으로 신축부지를 매입해서 건물을 지을 수 있습니다.]

앵커> 신축 과정을 살짝 봐도 일반 건물을 매입하는 것보다는 복잡게 느껴지네요. 여유자금이 있거나 땅이 있다고 하더라도 신축은 막막하다는 생각부터 들 것 같습니다. 신축할 때 유의할 점들이 많을 것 같은데요?

[임동권 / 하나중개법인 대표 : 네, 가장 중요한 것은 그 토지의 입지에 대한 분석입니다. ‘그 입지에 가장 적합한 건물이 무엇일까?’부터 시작해야 합니다. 전철역에서 500미터 이내로서 상권이 제법 형성된 곳이라면 근린생활건물을 지어 전 층을 점포로 임대할 수 있겠습니다.

상권이 좋지는 않지만 동네상권 수준이라면 1층은 점포로 임대하고 나머지는 다가구주택으로 구성하는 상가주택을 고려해볼 수 있겠습니다. 그리고 상권이 전혀 없고 조용한 주거지역이라면 다가구주택이나 원룸건물을 지을 수 있겠습니다.]

앵커> 건물 용도에 대한 아이디어가 섰다면 이제 어떻게 해야 합니까?

[임동권 / 하나중개법인 대표 : 건축사를 찾아야죠. 자신이 원하는 건물의 용도에 대해 설명해주고 본설계에 앞서서 가설계를 떠달라고 요청하는 것입니다.

가설계는 건물의 사업타당성 분석을 할 수 있는 매우 중요한 기초자료가 됩니다. 건물의 평면도를 그려보고, 용적률과 건폐율, 일조권 등을 감안해서 몇 층까지 올릴 수 있는지, 건물 모양이 어떻게 나오는지, 주차는 몇 대로 하는지 등을 체크해야 합니다.

신축 타당성검토가 만족스럽게 나왔다면 이제는 부지 매매계약을 하고 잔금 전까지 임차인들을 내보내야 합니다.

대개는 매도인이 임차인을 내보내는 조건으로 계약을 합니다. 투자자는 잔금 전까지 본설계를 의뢰해서 신축허가를 받아야 합니다. 그래야 잔금 직후부터 신축공사를 시작하게 되는 것이죠.

공사를 위해서는 시공사를 선정해야 하는데요, 건축사에게 소개해달라고 할 수도 있고, 자체적으로 찾을 수도 있습니다. 신축허가가 나오면 시공사와 도급계약을 하면 됩니다.]

앵커> 임차인을 내보내는 문제도 보통 일이 아닐 것 같습니다. 얼마 전 이슈가 됐던 궁중족발 사건만 떠올려봐도 분쟁이 굉장히 많이 일어나잖아요?

기자> 네 특히 서울이나 도심지역을 살펴보면 수익형 빌딩을 지을 수 있을만한 빈 땅이 있는 경우는 드물잖아요. 그래서 오래된 건물을 사서 허물고 신축하게 되죠. 이럴 때는 어떤 건물을 지을 것인지, 업종을 구상하는 것과는 별개로 매물에 대해서는 명도 확인이 우선입니다. 소유자가 변경되는 과정에서 세입자와 합의가 원만히 이뤄지지 않으면 분쟁이 격화되겠죠.

명도소송에 돌입하면 짧게는 두달에서 길게는 2년 이상 걸리기까지 합니다. 특히 원고가 승소를 하더라도 피고가 응하지 않을 경우가 있는데, 이럴 때는 강제집행을 해야 합니다.

이런 명도 소송을 피하려면 일단 상가임대차계약을 잘 살펴봐야 합니다. 현행 상가임대차보호법은 임차인이 최대 5년까지 계약을 갱신할 수 있도록 정하고 있습니다.

그런데 중간에 예를 들어서 상가에서 영업을 하던 부부가 남편 명의로 하다가, 세금 문제로 사업자 등록을 부인 명의로 바꾸는 경우가 있습니다. 이렇게 되면 갱신권은 새롭게 5년을 세게 됩니다.

최근에는 자영업자 보호를 위해서 이 계약갱신요구권을 10년으로 연장한다는 법안이 논의되고 있다는 점도 알아둬야 할 것 같습니다.

[임동권 / 하나중개법인 대표 : 신축하면 10년 늙는다는 말이 있습니다. 그만큼 신경 쓸 일이 많고 시공사가 공사비를 올리는 일, 민원으로 속앓이 하는 일들이 일어날 수 있기 때문입니다.

첫 번째로 중요한 것은 시공사를 잘 만나야 합니다. 두세군데 견적을 받아보고 가장 싼 곳을 선택해 공사를 시작했는데 설계변경을 해야한다, 지반이 약해 보강공사를 해야 한다, 바닥에서 물이 나오니 추가 공시사비를 내라는 등등 수많은 구실을 붙여 바가지를 씌우는 일이 비일비재합니다.

만일 추가비를 안 주면 모든 공사는 멈춥니다. 그러면 할 수 없이 찾아가서 추가비를 지불하고 공사 재개해달라고 머리를 조아려야 합니다. 이런 일이 한 번으로 끝나지 않고 여러 번 반복될 수 있으므로 시공사 선정은 정말 주의해야 합니다.

둘째는 민원입니다. 건물을 철거할 때나 기초를 팔 때 레미콘 작업을 할 때 소음과 진동으로 주변에서 민원이 빗발칩니다. 이런 경우 건축주와 시공사 대표가 해결을 해야 합니다. 민원 해결은 말로만 끝나지 않고 돈으로 때워야 할 때가 많다는 것을 알아두시고 이런 비용은 예비비라 생각하고 지출을 염두에 두셔야 합니다.]

앵커> 이렇게 복잡한 과정이 있는데도 불구하고 신축이 갖는 장점은 뭔가요?

기자> 네 사실 신축이 원하는 대로 건물을 지을 수 있지만 과정도 복잡하고, 비용도 많이 들어가는 것이 사실입니다.

그런데 새 건물에 임차인을 유치할 때는 기존 건물들보다 유리한 점이 있습니다. 바로 무권리 상태라는 점이예요. 일반적으로 괜찮은 입지나 상권에 가게를 차리려면 임차인들이 권리금을 얹고 들어오는데, 비어있는 건물이기 때문에 임대인은 권리금까지 고려해서 임대료를 올릴 수 있습니다.

[임동권 / 하나중개법인 대표 : 7억~8억원대 투자로 놓고 본다면 노후대비책으로도 선호도가 높습니다. 제가 고객에게 신축부지를 구해드리고 신축 공사까지 대행한 사례를 하나 소개하겠습니다.

이 원룸주택은 신림역 인근에 있는데요, 반지하층부터 2층까지는 원룸이 4개씩 있고, 3층에는 원룸 2개와 주인세대가 있고 4층엔 다락방도 있습니다.

대지면적 112㎡(34평) 토지를 8억원에 매입했고 신축비로 6억원을 들여서 총투자비용으로 14억원이 들었습니다. 지금 이 건물은 3층 절반과 다락을 주인이 사용하고 나머지는 세를 놓아서 보증금 4억원에 월세 500만원이 나옵니다. 노후 대비가 완벽하게 된 케이스죠.

만일 이 건물을 현재 시세로 판다면 17억5,000만원 정도를 받을 수 있습니다. 시세차익으로만 3억5,000만원 정도를 기대할 수 있겠구요, 주인이 거주하면서 얻는 월세수입은 덤이지요.]

앵커> 꼬마빌딩 신축에 대해서 알아봤는데요, 건물 신축을 생각하시는 분들은 수익성은 물론 길어질 수 있는 건축 과정이나 주변과의 갈등 등을 잘 따져보시고 투자하는 것이 좋을 것 같습니다.

(영상편집: 권혁주)


[머니투데이방송 MTN = 김현이 기자 (aoa@mtn.co.kr)]