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[김혜수 기자의 헌집 새집] 대출도 청약도 막혔다…꺾이는 부동산시대

김혜수 기자

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앵커> 9.13 부동산 대책 이후 부동산 시장이 빠르게 얼어붙고 있습니다.

대출이 막히고, 청약제도도 이전보다 강화될 것으로 예고되면서 집을 사기가 상당히 어려워졌기 때문인데요.

유주택자의 갈아타기도 어려워졌지만, 무주택자들 역시 내집마련하기가 만만치 않아졌다는 분석입니다.

오늘 이 내용, 건설부동산 김혜수 기자와 이야기 나눠 보도록 하겠습니다.

김 기자, 먼저 시장 분위기 좀 짚어볼게요. 지난달 정부가 내놓은 대책의 효과가 나타나고 있는 걸까요. 서울 부동산 시장마저 꺾이는 모습입니다.

기자> 네, 맞습니다.

정부가 지난달 내놓은 9.13 대책 이후로 시장의 분위기가 크게 꺾이고 있습니다.

9.13 대책 이전과 이후를 살펴보면요. 대책 이전 한달간 서울 아파트값은 2.82% 올랐었는데요, 대책 이후 한달간 상승률이 0.86%로 3분의 1 수준으로 뚝 떨어졌습니다.

강남3구도 상황은 마찬가지고요.

특히 이른바 마·용·성으로 불린 마포, 용산, 성동의 경우 상승률이 10분의 1수준으로 곤두박질쳤습니다.


앵커> 9.13 대책 전과 후의 상황이 크게 달라졌는데요. 특히 대출 규제가 결정적인 영향을 미쳤다. 이런 평가가 나오고 있어요. 좀 어떻습니까?

기자> 네. 정부가 지난 9.13 대책을 통해 내놓은 내용은 대출 규제와 공급 확대 이렇게 두 내용이 핵심입니다.

특히 대출 규제로 시장은 다소 충격을 받은 모습입니다.

일단 이번 대책의 핵심인 전세자금대출 규제가 그제였죠. 지난 15일부터 시행됐습니다.

정부가 1주택 이상의 유주택자에 대한 전세자금대출을 전면 제한한 건데요.

2주택 이상의 다주택자의 경우에는 전세자금대출을 아예 받을 수 없습니다.

1주택자의 경우에도 부부 합산 소득이 1억원을 넘을 경우 주택금융공사와 주택도시보증공사에서 대출 신규 보증이 제한되고, 서울보증보험에서만 보증이 가능하도록 바뀌었습니다.

정부가 전세자금대출 규제에 나선건 이 대출을 통해 조달된 자금이 부동산 갭투자에 이용됐을 가능성을 아주 높게 봤기 때문입니다.

실제 최근 전셋값은 떨어진데 반해 전세자금대출 금액은 큰 폭으로 늘어나면서 이런 가능성을 뒷받침하고 있습니다.

전세대출은 전세금의 최대 80%의 한도에서 받을 수 있어서, 전세에 거주하면서 대출금을 받아 집을 사는 경우가 적지 않았는데, 대출 규제가 시행되면서 이런 갭투자는 사실상 차단됐다고 볼 수 있습니다.

갭투자가 차단된 만큼 시장의 투기수요도 그만큼 수그러들고 있는 것으로 보입니다.


앵커> 대출을 끼고 집을 사는 갭투자가 막힌 셈인데, 대출 규제가 앞으로 더 강화되지 않습니까?

기자> 네 맞습니다.

조만간 새로운 대출 규제인 총부채원리금상환비율, DSR이 도입됩니다.

이 DSR은 기존 주택담보대출은 물론이고 마이너스통장, 자동차 할부, 신용카드 미결제 금액까지 모든 금융 빚을 전부 계산해 상환 능력을 판단하는 건데요.

주택대출만 반영되는 총부채상환비율, DTI에 비해 모든 빚을 다 반영하기 때문에 신규 대출을 받기가 더 어렵고, 대출 한도도 줄어들게 되는 겁니다.

과거처럼 마이너스 대출 등 모두 대출을 끌어다가 집을 사는 시대가 끝났다고 보면 됩니다.

그만큼 1주택 이상의 유주택자는 물론 재무 능력을 갖추지 못한 무주택자 역시 집을 사기가 상당히 어려워진 겁니다.

관련해서 전문가 인터뷰 들어보시겠습니다.

[노희순 / 주택산업연구원 연구위원 : 기존에는 주택시장에 대한 지원 자체를 실수요자 중심으로 지원한다고 돼 있었는데요. 지금은 지불 능력이 있는 실수요자라는 표현을 하는 게 맞을 것 같습니다. 결국 지불능력이 없는 상태에서 주택을 구매하게 되면 금융부담이 향후 가계부채에 부담으로 작용할 수 있는 상황이기 때문에 정부가 그것을 우려해서 규제가 강화되는 형태로 보이고요.

앵커> 청약제도도 무주택자에게 더 많은 기회를 주는 방향으로 개편이 된다고요?

기자> 네 지금까지 신규 분양 단지의 전용면적 85제곱미터 초과 물량의 경우엔 절반을 추첨제로 공급했습니다. 1주택자와 무주택자 모두 동일한 기회가 있었던 겁니다.

그런데 이르면 다음달부터 이 추첨제 50% 물량 중에서 75%를 우선적으로 무주택자에게 공급하도록 청약제도가 바뀝니다.

사실상 1주택자의 당첨확률이 크게 낮아지게 되는 겁니다.

이 때문에 이번달 예정돼 있던 분양 일정에 1주택자들의 관심이 쏠려 있었습니다. 청약에 당첨될 수 있는 마지막 기회라고 봤기 때문입니다.

하지만 이런 기회도 날아가버렸습니다. 어떤 내용인지, 관련 리포트 준비했습니다.


(10월 15일 리포트)

【현대건설이 이달 말 공급하기로 한 '힐스테이트 판교 엘포레' 분양이 연말로 연기됐습니다.

주택도시보증공사(HUG)가 이 단지의 분양보증심사를 하지 않기로 결정했기 때문입니다.

이 단지 뿐만이 아닙니다. 공사는 위례신도시의 위례포레자이, 과천주공6단지 재건축단지도 모두 새로운 청약제도가 시행되기 전까지 분양보증심사를 하지 않기로 통보했다고 밝혔습니다.

공사가 이들 단지에 대해 분양보증심사를 잠정적으로 중단한 건 다음달부터 시행되는 새로운 청약제도의 효과를 더 높이기 위해서입니다.

지금까진 전용면적 85제곱미터 초과 중대형 물량의 50%를 무주택자와 1주택자에게 공급했지만 새 청약제도에선 추첨제 대상 주택의 75%를 무주택자에게 우선 공급하게 됩니다.

사실상 마지막 로또청약을 꿈꾸던 1주택자의 기회도 대폭 줄어들 수 밖에 없는 겁니다.

다만 그렇다고 하더라도 로또청약 열풍이 잦아들진 두고봐야 합니다.

[ 안명숙 / 우리은행 WM자문 센터장 : 여전히 전반적으로 신규주택에 대한 관심도도 높고 분양가도 주변시세보다 낮을 것으로 예상됨에 따라서 시기가 좀 늦춰졌다고 하더라도 분양을 통해서 주택을 마련하거나 교체수요가 대기하고 있어서 청약열기는 여전히 뜨거울 것으로 예상이 됩니다.]

연말과 연초까진 강남 재건축 분양도 줄줄이 대기하고 있는 상황.

청약제도 강화로 1주택자의 청약 기회는 대폭 줄어들겠지만 알짜배기 단지로 갈아타려는 수요와 무주택자의 청약까지 더해지면서 청약열기는 당분간 지속될 것이란 전망도 나옵니다.】


앵커> 1주택자의 마지막 기회가 없어진 셈인데요. 하지만 이번 청약제도 개편은 무주택자에게 더 많은 기회를 주자는 것 아니겠습니까?

기자> 네 그렇죠.

하지만 청약제도가 개편된다고 과연 더 많은 기회가 생길까 하는 고민도 해봐야 합니다.

물론 유주택자와의 경쟁이 줄어들기 때문에 무주택자가 청약에 당첨될 확률이 더 높아지는 건 맞습니다.

하지만 청약에 당첨된다고 하더라도, 앞서 말씀드렸던 것처럼 새 아파트 구입 자금을 감당할 수 있냐는 겁니다.

지금 주택도시보증공사(HUG)에서 사실상 분양가를 통제하고 있다.라고 볼 수 있는데요. 그럼에도 이 분양가가 결코 낮지 않습니다.

지난 8월 기준 서울 민간 아파트 평균 분양가는 전용면적 3.3㎡당 2221만원으로 일년 전에 비해 9.07% 상승했습니다.

분양가는 올랐지만, 대출 규제 강화로 대출 받기도 쉽지가 않죠.

정부가 무주택자의 내집마련 기회를 넓혀주긴 했는데, 대출도 막히고 분양가도 높아진 상황에서 되레 자금력을 갖춘 금수저 무주택자들만 혜택을 볼 수 있단 우려가 나올 수밖에 없는 겁니다.


앵커>김혜수 기자, 수고했습니다.


[머니투데이방송 MTN = 김혜수 기자 (cury0619@mtn.co.kr)]

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