[이지안 기자의 핫플레이스] 혼돈의 서울 재건축 시장

[앵커]
9.13대책 이후 부동산 시장이 빠르게 얼어붙더니 서울 집값 상승을 견인했던 재건축 시장도 혼란에 빠졌습니다.

계속되는 정부의 재개발재건축 규제 강화 기조에 사업진행이 올 스톱된 상황이고, 대출규제 부담으로 관망세가 길어지면서 가격도 급속도로 주저앉고 있습니다.

서울 집값의 바로미터인 재건축 아파트 시장, 건설부동산부 이지안 기자와 이야기 나눠보도록 하겠습니다.

9.13 대책 이후 부동산 시장 분위기가 냉랭합니다. 천정부지로 치솟던 서울 집값 상승세가 멈췄고요. 서울 집값의 바로미터인 재건축 시장 역시 급매물이 나오는 등 분위기가 좋지 않다고요?

기자> 9.13 대책 이후 서울 재건축 시장 역시 냉랭합니다.

거래절벽에 호가를 크게 낮춘 급매물도 등장하고 있지만 거래가 이뤄지지 않고 있는데요.

부동산114 자료에 따르면 서울 재건축 아파트 주간 매매 변동률은 9.13 대책이후 급격하게 떨어진 모습을 확인할 수 있습니다.

부동산 114 자료에 따르면요. 19일 기준 서울 재건축 아파트값은 전주 0.16% 상승에서 절반 수준으로 떨어진 0.08% 상승에 그쳤습니다.

상승률이 0.47%에 달했던 8월 마지막주와 비교하면 급격하게 주저앉은 모습입니다.

가격 변동률만 보면 일반 아파트보다 재건축 아파트의 가격 급등락 폭이 더 큰 것을 확인할 수 있습니다.

급매물도 속출하고 있는데요.

재건축 대장주인 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76㎡는 지난 8월 18억 5천만원까지 급등했었는데요. 현재는 최근 16억대에 거래되는 등 한달 사이 2~3억원 정도 가격이 크게 내려갔고요.

압구정 현대아파트 역시 지난 여름 호가에서 최대 3억원까지 내려간 상황입니다.

재건축 아파트는 시장 분위기나 정책 이슈에 따라 일반 아파트보다 민감하게 반응하는 투자상품인데요.

최근 정부의 고강도 규제로 부동산 시장 분위기가 꺾인 만큼 가격 조정이 커지고 있는 상황입니다.


앵커> 9.13 대책에 포함된 대출규제 또한 서울 재건축 시장의 발목을 잡고 있다고 하는데요. 그 배경은 무엇인가요?

기자> 9.13 대책 가운데 대출규제 강도가 굉장히 컸는데요.

9.13대책 대출규제의 핵심은 규제지역에서 실제로 살집이 아니면 추가대출을 받을수 없다는 것인데요.

즉 이미 집을 한채 보유하고 있는데 또 집을 사려고 할 경우 주택대출을 막겠다는 것입니다.

실거주가 아닌 투자용이라면 전세를 주고 나머지 금액을 스스로 자금을 마련해야 하는데요.

서울 재건축의 경우 전세가율 즉 매매가 대비 전세가격이 많이 낮은데요.

전세가가 낮은 만큼 스스로 마련해야 할 자금이 커져 대출을 받아야 하는데 9.13 대책으로 대출이 막히면서 재건축 매매 수요자가 급격하게 줄어든 모습입니다.


앵커> 안전진단기준 강화 등 재건축 규제 역시 재건축 시장에 악재일텐데요. 규제가 완전히 풀리기 전까지 투자수요가 움직이기 힘들것이란 전망이 우세하죠?

기자> 올해는 재건축 시장 관련 규제가 유독 많고 강했는데요.

지난 1월에는 한 가구당 수억원을 부과해야 하는 재건축 초과이익환수제가 부활했고요. 3월에는 재건축 안전진단기준 강화가 시행되기도 했습니다.

재건축사업 안전진단 평가 항목중 '구조안전성' 배점을 20%에서 50%로 높이고 '주거환경' 배점은 40%에서 15%로 낮춘게 안전진단 기준 강화의 주된 내용인데요.

즉 붕괴위험이 있을 정도로 낡은 아파트에만 재건축을 허용하겠다는 것입니다.

이 때문에 재건축이 유력했던 목동 신시가지 아파트의 재건축 사업이 중단됐고요.

향후 재건축 사업진행이 불확실해지면서 투자하려는 사람들이 줄어 매매가격 역시 하락하고 거래가 끊긴 상황입니다.


앵커> 재건축 초과이익환수제를 피하지 못한 강남 재건축 단지들의 걱정이 큽니다. 사업진행 역시 굉장히 더딘 상황이죠?

기자> 재건축 초과이익환수제 역시 재건축 시장에 찬물을 끼얹고 있는데요.

지난 5월에는 재건축 초과이익환수제 부활 이후 처음으로 서초구 반포동 반포현대아파트의 부담금이 통보됐는데요.

최초 조합이 예상했던 것보다 무려 16배나 늘어난 가구당 1억3천만원이 부과될 것이라고 알려지면서 초과이익환수제 부담금 공포가 혀실화된 모습입니다.

지난 7월 재건축 시공사가 선정된 반포주공 1단지 3주구는 재건축 초과이익환수 부담금 산정을 위한 산출 내역을 서초구청에 제출한 상황인데요.

아직 부담금 통보가 이뤄지지는 않았지만 조합이 예상하는 초과이익환수금은 최대 8천만원인데 정부 기준으로는 3억원에 달할 것이란 분석이 나오면서 재건축 사업의 걸림돌로 작용할 것이라는 전망도 나오고 있습니다.

또 재건축 시공사 선정을 진행하고 있었던 강남구 대치동 쌍용1차 아파트는 지난주 갑자기 시공사 선정 추진을 중단했는데요.

바로 옆 단지인 대치쌍용2차의 재건축 초과이익환수금이 어느정도로 통보될지 보고 재건축 사업 추진 여부를 결정하겠다며 뒷걸음 친 상황입니다.


앵커> 정부 규제에 재건축 첫 삽도 뜨지 못한 단지들의 반발도 거세지고 있습니다. 재건축 안전진단 강화 규제와 관련해 재건축 단지 주민들이 단체행동에 나서고 있는 상황이죠?

기자> 정부의 재건축 안전진단 기준 강화에 반발해 서울 주요 노후단지 주민들이 집단행동에 나서고 있습니다.

비강남권 노후단지 주민 모임인 ‘비강남차별저지국민연대는 지난 주말인 20일 강동구 삼익아파트와 양천구 목동현대백화점 인근에서 재건축 안전진단 기준 정상화를 위한 항의집회와 서명운동을 벌였는데요.

안전진단 강화로 사실상 재건축 사업이 원천봉쇄됐다며 대대적인 단체행동을 예고하고 나선것입니다.

비강남연대는 양천, 강동, 노원, 마포, 서대문 등 7개구역 노후 단지들이 재건축 추진을 위해 뭉친것인데요.

준공한지 30년을 넘겼지만 안전진단 단계를 밟지 않은 단지들이 주축이 돼있으며, 안전진단 강화로 재건축 추진이 어려워지자 규제완화를 주장하고 있습니다.

특히 부족한 주차공간으로 인한 소방차 진입 불가, 스프링쿨러 미설치 등 안전상의 문제가 크다며 재건축 추진을 위한 10만 서명운동을 벌이고 있는 상황입니다.

[최재형 / 비강남차별저지국민연대 대표: 재건축을 집값을 오르기를 원하는 것보다 쾌적하게 살기 위해서 재건축을 원하는 것이지 집값 때문에 하는 것은 아닙니다. 살기가 불편하기 때문에 안전진단을 완화해서 선별적으로 재건축을 풀어줬으면 하는 것이 주민들의 의견입니다.]

야당과 전문가들도 정비사업 규제를 완화해 신규 주택 물량을 공급할 것을 주문하고 있습니다.

집값을 안정시키려면 공급을 늘려야하고, 재건축 규제를 완화하지 않으면 신규 공급 물량을 늘리는 데 한계가 있을 수밖에 없는데요.

하지만 정부의 규제 완화가 부동산 시장에 잘못된 시그널을 줄 수 있는 만큼 재건축 규제를 둘러싼 갈등은 계속해서 이어질 전망입니다.

앵커) 집값을 안정시키려면 공급을 늘려야 하고, 공급을 늘리긴 위해서는 재건축 규제를 풀어야 하는데요. 하지만 정부는 재건축 규제를 완화할 경우 또 집값이 요동칠까봐 이러지도 저러지도 못하는 어려운 상황인 것 같습니다. 각종 규제로 얼어붙은 재건축 시장과 관련해 알아봤습니다.


[머니투데이방송 MTN = 이지안 기자 (aeri2000@naver.com)]