[김현이기자의 빌딩스토리] 꼬마빌딩 임차인 잘들이려면…

앵커)> '공실', 부동산 임대놓는 분들이 참 싫어하는 단어일 것 같습니다. 상가건물같은 수익형 부동산에 투자할 때는 매달 나오는 월세 수입이 상당히 중요한 부분이기 때문일 텐데요. 막상 세 놓는 일은 참 까다롭습니다. 오늘 특이한 기자들에서는 건설부동산부 김현이 기자와 함께 건물주, 그리고 건물주를 꿈꾸는 분들을 위한 임대업 운용법을 얘기해 보겠습니다.

[기사]
앵커> 건물주라고 하면 매달 적게는 수백만원씩 월세 수익을 올릴 수 있을 것 같은데, 공실이란 단어를 보니 그렇지 않을 수도 있겠다는 생각이 드는군요. 최근 상가 공실이 얼마나 심각한 상황입니까?

기자> 네 요즘 자영업 경기가 그다지 좋지 않다는 사실은 잘 알고들 있으실 겁니다. 그렇다는 것은 거꾸로 얘기하면 이 자영업자들이 월세를 낼 임대인들도 소득이 줄어들 처지에 놓여 있다는 거죠. 실제로 요즘에는 서울 중심 상권에 있는 목 좋은 가게들도 '임대'라는 현수막을 써붙인 채로 비어있는 경우를 찾아보기가 어렵지 않습니다.

공실률 통계를 좀 살펴보면 한국감정원이 집계한 지난 3분기 중대형 상가의 공실률은 10.6%, 소규모 상가는 5.6%를 기록했다고 합니다.

이 통계는 전수조사가 아닌 만큼 실제 상황과 조금 차이가 있을 수 있는데요. 일선 부동산 중개업계에서는 공실률이 예전과 비슷하다는 얘기도 있고, 조금 문제가 되고 있다는 얘기도 들려옵니다. 한번 들어보시죠.

[김윤수 / 빌사남 대표 : 지금 자영업자들이 굉장히 힘들어지면서 공실이 굉장히 많아졌어요. 저희가 관리하는 건물들도 보면 공실이 날 경우엔 평균적으로 6개월 정도는 공실인 경우가 굉장히 많습니다.]

앵커> 한 번 공실이 나면 6개월까지도 비어있을 수 있다니. 혹여나 대출을 끼고 건물에 투자한 경우라면 정말 아찔할 것 같습니다.

기자> 그렇습니다. 사실 자금 여력이 넉넉한 투자자들의 경우에는 임대 수익률을 신경쓰지 않고 향후 땅값이 오르는 것만 기대하고 꼬마빌딩 같은 상가건물을 매입한다고 해요.

또 최근에는 주택관련 규제가 엄격해졌기 때문에 다주택자들이 아파트를 팔고 상대적으로 규제가 덜한 수익형 부동산으로 눈을 돌리는 경우도 많습니다.

하지만 월세 수입을 노리고 건물 한채 갖고 있는 분들은 임대 수익을 낼 만한 전략을 잘 짜야하겠죠.

특히 새 건물을 짓는 것이 아니라 기존에 있는 건물을 매입하는 경우에는 이미 들어 있는 임차인들이 얼마나 세를 내고 있는지 건물의 수익률을 계산해 보는 작업이 필수라고 합니다.


앵커> 결국 임차인을 어떻게 잘 들이느냐가 관건인 거잖아요. 무슨 방법이 있나요?

기자> 자신의 자금조달 상황에 맞는, 안정적인 임대차 포트폴리오를 만들어야 할 텐데요. 건물이 위치한 지역 상권과 시너지 효과를 낼 수 있는 임차인을 골라야 한다고 합니다. 전문가의 말을 들어보시죠.

[양희석 / NH투자증권 부동산자문팀 차장 : 단순히 월세가 높은 업종으로 임차 유치를 하다보면 건물 전체에 악영향 끼치는 경우 많습니다.
예를 들면 주업종이 업무지역인 지역에서 1층을 식당으로 받게 되면 위에 공실률도 많이 발생하게 되고 임대료도 좀 적게 받을 수밖에 없습니다.
그런 유기적 관계를 생각하셔서 1층에서 임대료를 적게 받더라도 위에 업무 시설에 도움이 될 수 있는 카페나 지원시설을 받는 게 건물 전체 가치에 훨씬 더 도움이 됩니다.]


앵커> 임차업종을 잘 구성하는 것이 건물 자체의 가치를 좌우할 만큼 중요하다는 얘기네요?

기자> 네. 중개업계의 얘기를 종합하면 임대수익률이 기대하는 수준에 못 미치더라도 임대인들이 선호하는 업종이 건물 내에 세들어 있는 경우에는 건물 거래도 잘 되고, 가격도 좀 더 받을 수 있다고 합니다.

땅값이 비싼 명동이나 강남 같은 번화가의 모습을 떠올려보면 선호도가 높은 업종을 쉽게 파악할 수 있습니다. 대로변 또는 중심 길목에는 화장품이나 옷가게, 편의점 같은 대기업 프랜차이즈 가게들이 많죠.

그런데 사실 이런 프랜차이즈가 들어올 만한 건물은 입지 등의 조건이 좋은 우량 자산입니다.

반면에 베드타운인 신도시 상가나 쇠퇴한 상권처럼 장사가 잘 안 되고, 공실 문제로 골머리를 앓는 지역도 있습니다. 그래서 최근에는 건물주들도 적극적으로 임차인 유치를 위해서 노력하고 있는데요.

강남의 압구정로데오나 용산 해방촌 인근 등 일부 상권에서는 건물주들이 다 같이 임대료를 올리지 말자고 약속을 하는 경우도 있다고 합니다.

여러 리스크를 줄이기 위해서 임차인과 공동투자를 하는 경우도 있다고 하는데 이 부분은 한번 이야기 들어보시죠.

[김윤수 / 빌사남 대표 : 저희가 관리하는 건물 중에 1층이 공실이 굉장히 오래된 건물이 있어요. 유명 셰프가 그곳에 임대를 들어오고 싶어하는데 아무래도 인테리어 비용 부담되서 건물주한테 얘기해서 / 서로 공동투자 해서 비용을 셰어하고 / 건물주 입장에서는 1층 임대도 좀 맞춰지고, 임대료뿐 아니라 사업에 대한 일정 부분 수익도 같이 셰어하거든요.]


앵커> 임대업은 가만히 앉아서 세를 받는다는 인식이 있었는데, 좀 더 적극적으로 시장이 변하는 거군요. 사실 임대인들이 태도의 변화를 보이게 된 원인 중에는 제도 변화도 한 몫 하고 있잖아요?

기자> 네, 그렇습니다. 앞선 사례들처럼 임대료를 깎아준다거나 하는 상생이 중요한 흐름으로 떠오르고 있는데, 사실상 법에 따라서 이제는 임대료를 건물주 마음대로 올릴 수가 없습니다. 또 한번 들인 세입자를 마음대로 내보내기도 쉽지 않습니다.

올해 들어서 자영업자의 권리를 보호하기 위해서 상가임대차보호법이 올해 들어 두차례 개정됐기 때문입니다. 우선 임대료 인상률 상한선을 5%로 제한했고, 또 지난달부터는 계약 갱신 기간도 최장 10년으로 늘어났습니다.

반면 임대인들의 입장에선 운신의 폭이 줄어든 만큼 임차인을 가려 받으려는 움직임도 있는데요.

임대인과 임차인 간의 이해관계가 첨예하게 맞서기 때문에 갈등이 깊어지는 경우도 많습니다.

사법연감에 따르면 지난해 민사소송 사건 중 가장 많은 사건 유형이 임차인의 퇴거를 놓고 다투는 건물명도 소송이었습니다.

그런데 명도소송 판결이 나고 집행까지 하려면 상당한 시일이 걸려서 보증금이 다 소진되는 경우도 많다고 합니다. 그래서 미리 법원의 '제소전 화해 제도'를 이용해서 이 임대료 연체라든가 보증금 등에 대한 내용을 법적으로 보호해 놓을 수 있다고 합니다.

또 부동산 계약서를 꼼꼼히 작성해서 갈등의 소지를 줄이는 것도 피해를 최소화하는 방법입니다. 임대차 계약할 때 주의 사항도 한번 들어보시죠.

[엄정숙 / 부동산 전문 변호사 : 장기간 계약할 경우에도 1년 단위로 차후에 임대료를 얼마만큼 인상할 것인지 미리 예견할 수 있도록 예측이 가능하도록 계약서에 분명히 표기해두는 것이 차후에 임대료 인상을 둘러싼 분쟁을 막을 수 있을 것이고요.]

앵커> 네, 오늘 상가 임대차에 관련한 얘기 나눠봤습니다. 수고하셨습니다.


[머니투데이방송 MTN = 김현이 기자 (aoa@mtn.co.kr)]