[최보윤 기자의 헌집새집] 신혼 반값 아파트…로또일까, 그림의떡일까

기자> 특이한 기자들, 건설부동산부 최보윤 기자입니다.

통계상 허리띠를 바짝 졸라매도 첫 내 집 마련에 평균 7년 정도 걸린다고 합니다.

집값이 비싼 서울과 수도권은 10년 안팎으로 더 길어지는데요.

그렇다보니 결혼을 포기하거나 출산을 미루는 젊은이들이 많습니다.

정부가 이런 문제 해결을 위해 신혼부부에게 저렴한 가격으로 집을 공급하기로 했죠.

'신혼희망타운'이라고 불리는데 전국 15만가구를 공급하는게 목표입니다.

일각에서는 당첨만 되면 로또라고 하는데, 로또는 커녕 그림의 떡이라는 의견도 적지 않습니다.

오늘 헌집 새집은 '신혼희망타운'에 대해 짚어봅니다.


앵커> 최 기자, 요즘 송년회 자리가 많은데 사람들 모이면 부동산 얘기 빠지지 않잖아요. 특히 제 주변은 신혼이 많다보니까 신혼희망타운에 관심 많은데요. 곧 분양이 시작된다고요?

기자> 네, 일주일 뒤인 다음주 금요일 드디어 신혼희망타운이 위례신도시에서 베일을 벗습니다.

위례신도시는 경기도 하남시에 속하지만 서울 강남과 가까워 인기가 높은 지역입니다.

국토교통부와 한국토지주택공사, LH는 이 곳을 첫 신혼희망타운 공급지로 꼽고 21일 입주자 모집 공고를 내기로 했습니다.

분양가가 공개되고 청약이 본격 시작되는 겁니다. 청약 접수는 27~28일 이틀에 걸쳐 진행됩니다.


앵커> 분양가가 관건이잖아요? 진짜 '반값' 아파트가 맞나요?

기자> 정확한 분양가는 기다려 봐야 하겠지만 정부는 위례의 경우 전용면적 55㎡가 4억6,000만원선일 것으로 추정했습니다.

인근 같은 면적의 아파트들이 7억~8억원 선에서 거래되고 있는 것을 감안하면 30~40%는 저렴한 수준입니다.


앵커> 당첨만 되면 로또라 할만 하겠는데요? 몇 커플이나 기회를 잡을 수 있을까요?

기자> 위례에는 모두 508가구가 공급됩니다.

이 가운데 168가구는 장기임대이고, 340가구가 분양 물량입니다.


앵커> 경쟁이 정말 치열하겠어요?

기자> 위례는 워낙 인기 지역이다 보니 신혼부부들과 결혼을 앞둔 커플들이 대거 몰려들 것으로 관측되고 있는데요.

신혼희망주택은 1년 이내에 결혼 예정인 예비부부나 결혼 2년차 이하의 신혼부부에게 30%가 우선공급됩니다. 100% 가점제이고요.

여기서 떨어진 사람들과 결혼 2년 초과 7년 이하의 신혼부부, 또 만2세 초과 6세 이하의 자녀를 둔 한부모 가족에게 나머지 70%가 돌아갑니다.

위례 1단계 우선공급의 경우 사실상 청약 가점이 만점이어야 당첨권에 들 것이란 시각이 우세합니다.

1단계에서 만점을 받으려면 가구소득은 평균 소득의 70% 이하면서 해당 지역에서 2년 이상 거주했고, 24회 이상 청약 저축 납입을 했어야 합니다.

2단계의 경우는 여기에 무주택 기간이 3년 이상으로 길고 자녀 수가 많을 수록 유리합니다.

기본적으로 순자산은 2억5,060만원 이하여야 하고, 소득은 맞벌이를 기준으로 도시근로자 평균소득의 130%를, 외벌이는 120%를 넘지 않아야 합니다.

올해 도시근로자 평균 소득을 기준으로 계산해보면 월 소득이 맞벌이는 650만원, 외벌이는 600만원을 넘기면 청약에 도전할 수 없습니다.


앵커> 자격 요건이 까다롭긴 하네요, 저소득자에게 공급해야한다는 취지는 이해하지만 이런 분들에게 4억 넘는 집값 부담 아닙니까?

기자> 그래서 금융지원도 함께 합니다.

신혼희망타운에 당첨되면 집값의 70%까지 최장 30년간 대출할 수 있는데요. 금리가 연 1.3%입니다. 고정금리이고요.

요즘 시중은행 주택담보대출 금리가 4%를 넘나들고 있는 것을 감안하면 혜택이 아주 좋죠.


앵커> 집값도 싼데, 초저금리로 대출도 보장되고. 지금까지 이야기 종합하면 당첨되면 로또가 맞겠는데요?

기자> 조건이 좋은 것은 맞지만 그림의 떡일 수 있습니다.

위례를 기준으로 계산해볼까요.

4억6,000만원 분양가 가운데 70%, 3억2,200만원을 대출로 충당했다면,

30년 만기라는 가정하에 매달 100만원 안팎의 원금과 이자를 갚아나가야 한다는 계산이 나옵니다. 만기를 짧게 잡을수록 매달 갚을 돈은 불어나겠죠.

월 소득은 600만원 이하이 신혼부부들이 생활비와 육아비 등을 빼고 감당할 수 있을지 잘 계산하고 계획을 세워봐야 할 부분입니다.

게다가 나중에 집을 팔때 시세차익의 최대 절반은 포기해야 합니다.

신혼희망타운에 투기 수요가 몰리는 것을 차단하기 위해 정부가 위례처럼 분양가가 2억5,060만원을 넘는 곳에는 시세차익을 환수하는 수익공유형 모기지 대출을 의무화하기로 했기 때문입니다.

집값의 30% 이상을 반드시 대출 해야 하는데 대출 상환 시점과 상황에 따라 수익 정산액이 달라집니다.

기본적으로 대출 기간이 길고 자녀 수가 많을 수록 반환해야 할 금액이 줄어드는 구조인데요.

가령 분양가 4억6,000만원의 30%를 20년 만기로 대출했는데 만기때 집을 10억 4,000만원(연 1.5% 상승시)에 매각했다고 가정하면 매각차익은 5억8,000만원이 되겠죠.

자녀가 없다면 20%인 1억1600만원을 기금에 반환해야하고 자녀가 1명 있다면 8700만원, 2명 있다면 5800만원을 각각 반환해야 하는 식입니다. 대출 기간이 짧아지면 그만금 반환액은 커집니다.

종합적으로 보면 위례의 경우 최소 1억3,800만원의 현금을 보유해야 도전할 수 있고, 현금 부자일수록 시세차익을 누릴 수 있는 구조가 됩니다.

때문에 부모가 부자이면서 본인 소득이 적은 이른바 '금수저' 희망타운 아니냐는 비판도 적지 않습니다.

다만 반드시 유념해야 할 점이 또 있는데요.

신혼희망타운처럼 분양가가 저렴한 공공주택은 최대 5년간 의무 거주해야 하고 최장 8년간 집을 팔 수 없습니다. 위례 같은 곳은 최대치가 적용될 것으로 보입니다.


앵커> 투자 할 사람을 차단하고 실수요자를 유인하겠다는 뜻으로 보이네요? 위례 다음은 어디로 갑니까?

기자> 위례 다음은 평택 고덕입니다. 28일 평택 고덕에 대한 입주자 모집 공고가 뜨고요. 내년 1월 15일부터 16일까지 청약이 진행됩니다.

평택 고덕에서는 임대가 295가구, 분양 596가구로 모두 891가구로 위례의 2배이상 많은 가구가 공급되는데요. 분양가는 전용 55㎡가 2억3,800만원선으로 위례의 절반 수준입니다.

최종 분양가가 2억 5,060만원을 넘지 않으면 수익공유형 모기지 대출은 의무로 하지 않아도 되고요, 필요한 분만 선택적으로 하면 됩니다. 다만 평택고덕은 입지는 나쁘지 않지만 집값이 크게 오를 요인이 많지 않아 향후 시세차익이 크지 않을 것이란 분석이 나옵니다.

평택고덕 이후로는 아직 일정이 구체화되지 않았는데요, 의정부 고산과 구리, 남양주, 용인, 과천, 파주 등 주요 수도권에서 줄줄이 신혼희망타운이 공급될 예정입니다.

정부 계획으로는 2022년까지 5만 임대가구를 포함해 모두 15만가구의 신혼희망 타운이 공급됩니다.

청약에 도전해 보실 분들은 미리 인터넷 사이트 LH청약센터에 들어가 연습해 보시면 혼선을 줄일 수 있습니다.


앵커> 네, 신혼희망타운이 로또나 그림의 떡이 아닌 희망이 돼야 할 텐데요. 본인 조건과 상황, 미래 계획 등을 두루 따져 내 집 마련 기간을 단축해 보시길 바랍니다. 최 기자 오늘 말씀 고맙습니다.


[머니투데이방송 MTN = 최보윤 기자 (boyun7448@naver.com)]