지방 미분양 위기에 신탁사들, 차입형 '그늘' 여전

부산의 한 아파트 단지.

지방 부동산 시장에 미분양 물량이 쌓이면서 전망이 어두워지자 차입형 신탁 리스크에 대한 우려의 목소리가 커지고 있다.

건설업계에 따르면 매출 상위권을 차지하는 한국토지신탁과 한국자산신탁, 대한토지신탁 등의 신탁사들의 사업장은 대부분 지방에 몰려 있는 것으로 나타났다. 위험지역으로 분류되는 경기도 오산과 안성을 비롯해 울산, 경남, 경북, 충남, 충북, 강원 내 사업장 비중이 절반 정도다.

국토교통부 자료를 살펴보면 지난해 12월 지방 미분양은 5만2,519가구로 나타났다. 전달(5민3,622)보다 2% 정도 줄었지만 전년 같은 기간(46,943)보다 적지 않은 수준이다. '악성 미분양'으로 불리는 준공후 미분양은 1만3,935가구로 전년 같은 기간(8,900가구)보다 절반 넘게 증가했다.

공급이 많았던 부산은 미분양으로 골치를 앓고 있다. 부산 미분양은 4,153가구로 전달보다 5.9% 늘었다. 준공후 미분양 역시 578가구로 46.3% 증가했다. 기장군은 일광신도시를 중심으로 1,184가구의 미분양 물량이 쌓이면서 지난달 말 미분양관리지역으로 지정되기도 했다.

이렇다 보니 신탁사들은 긴장의 연속이다. 상위 신탁사들의 사업 비중에서 차입형 신탁 비중이 크기 때문이다. 차입형 토지신탁의 경우 자본금은 2013년 1조1,590억원에서 2016년 2조원을 넘어섰다. 같은 기간 차입형 토지신타 신규 수주 비중은 51% 가까이 늘었다.

차입형 토지신탁은 부동산신탁사가 직접 자금을 투입해 부동산개발사업을 진행하는 방식이다. 수익률이 높다는 장점이 있는 반면 미분양이 발생할 경우 자금 회수가 쉽지 않아 이자 등 금융비용에 대한 부담이 커질 수 있다. 이에 고위험 사업으로 분류된다.

정효섭 한국신용평가 애널리스트는 "지방 부동산 경기가 하강 국면에 접어들면서 분양실적이 저하되고 있다"며 "차입금 증가세가 지속되고 금리인상 속도가 빨라질 경우 이자비용이 수익성 하방 압력으로 작용할 것으로 예상된다"고 분석했다.

최근 정부의 부동산 규제에 이어 공시가격 상승에 따른 세 부담이 커지면서 부동산 시장이 위축된 상황이다. 여기에 금리인상으로 인한 유동성 악화 문제까지 거론되는 실정이다.

이런 가운데 대한토지신탁은 최근 단기차입을 늘리고 있다. 지난해 11월 500억원의 기업어음(CP)을 발행한 이후 지난달 29일에도 500억원의 CP를 찍어내기로 결정했다. 공공지원 민간임대주택 사업 수주 확대 등 올해 시행 공사 현장이 많다는 이유에서다.

신탁사 한 관계자는 "앞으로 부동산 경기가 더 나빠질 수 있기 때문에 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)문제처럼 업계 미치는 영향 클 것"이라며 "당장 위기는 아니겠지만 차입형 신탁 수주가 앞으로 급감할 수 있고 재무건전성에 영향을 줄 수 있다"고 말했다.

[머니투데이방송 MTN = 문정우 기자 (mjw@mtn.co.kr)]