[MTN현장+]집값 하락기, 경매 적기일까?

부동산 시장이 얼어붙으며 집값이 미끄럼을 타고 있다. 서울이나 지방 할 것 없이 거래는 끊기고 가격은 하락세다. 일반 거래가 막히면서 법원 경매로 내몰리는 매물도 쌓이고 있다.

본격적인 집값 하락기, 경매로 부동산 재테크를 해 보는 것은 어떨까? 하지만 전문가들은 집값 하락기는 오히려 경매 입찰 적기가 아니라고 지적한다.

특히 올 상반기에는 부동산 경매도 관망하는 것이 유리하다는 조언이 나온다. 왜 일까?

▲집값 하락기땐 경매 적기 아냐

경매에서 가장 중요한 것은 '가격'이다. 얼마나 시세보다 저렴한 가격에 낙찰 받느냐에 따라 성패가 갈리기 때문이다.

그런데 집값 하락기에 경매로 주택을 매입하면 매입 당시에는 시세보다 저렴해도 금세 가격차가 좁혀지거나 역전될 수 있다.

가령 시세 5억원 짜리 주택을 경매를 통해 4억원에 매입했다고 치자. 매입과 동시에 1억원의 시세차익을 볼 수 있다고 기뻐할 수 있지만 샴페인을 터뜨리기에는 이르다.

지금처럼 거래가 어렵고 집값이 떨어지는 상황이라면 곧바로 시세차익을 보고 매매하기가 하늘의 별따기일 수 있어서다.

게다가 집값이 추가 하락해 시세가 낙찰가 밑으로 떨어지는 상황이 올 가능성도 배제할 수 없다. 거꾸로 집값 상승기가 경매시장에서는 매수자에게 더 유리할 수 있다는 뜻이다.

특히 올 상반기 더 불리할 수 있다는 관측이 나온다. 법원 경매의 감정가는 보통 경매 개시 6~7개월 전 평가되는데 지난해 가을까지는 집값이 고공행진해 왔기 때문이다.

올 상반기 진행되는 주택 경매의 경우 감정가는 집값이 고점이던 시점을 기준으로 평가돼 이미 현 시세와 별 차이가 없을 수 있다는 분석이다.

실제 지난달 16일 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84㎡는 감정가 23억원에 경매가 진행됐는데 최근 같은 조건의 집이 23억~25억원대의 매매호가를 형성하고 있다. 지난해 9월 27억원에 거래되기도 했지만 이후 현재까지 동일한 유형이 거래된 경우는 없다.

즉 9월 거래가와 비교하면 4억원 저렴하게 경매에 나왔지만 현재 호가와 비교하면 가격 차가 크지 않고 일반 시장에서도 가격이 더 낮아지기를 기다리고 있다는 뜻이다.

이런 이유에서 이 집은 경매에서도 외면받았다. 응찰자가 한 명도 없어 유찰됐고 다음 달 18억원대로 가격이 하향 조정돼 다시 경매가 진행된다.

장근석 지지옥션 팀장은 "집값 하락기에는 주택 경매 입찰에 나설 때 신건(새로 나온 매물)보다는 1~2회 유찰돼 가격이 조정된 매물을 위주로 살펴보는 것이 유리하다"고 말했다.

▲1~2회 유찰 매물 유리…하반기 기회 노려볼만
집값 하락기뿐만 아니라 정부의 부동산 규제 강화 기조도 따져봐야 한다. 유주택자라면 사실상 추가 대출이 어려워 좋은 경매 매물이 나와도 현금 자산이 없다면 그림의 떡일 수 있어서다.

또 공시가격 현실화를 추진하면서 세 부담이 늘어나는 점도 유념해야 한다.

한 부동산업계 관계자는 "가계 경제가 악화되고 금리는 인상된 만큼 올해 은행 빚을 제대로 갚지 못해 경매로 내몰리는 매물이 늘어날 것"이라며 "집값 하락이 진정된 후 하반기쯤 기회를 노려보는 것도 방법"이라고 말했다.

올 상반기는 집값이 지속 하락할 것이란 전망이 우세해 굳이 무리해서 투자할 시기가 아니라는 설명이다. 그는 특히 경매는 권리관계가 복잡한 매물이 나오기 때문에 입찰 전 매물 정보를 세세하게 따져볼 필요가 있다고 강조했다.


[머니투데이방송 MTN 최보윤 기자(boyun7448@naver.com)]