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[뉴스후]"아파트 공시가격 올라도 다주택자 매물 안 나온다"


김현이 기자2019/03/15 11:59

뉴스의 이면에 숨어있는 뒷얘기를 취재기자로부터 직접 들어보는 뉴스 애프터서비스, 뉴스후

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앵커>
올해 서울 아파트의 공시가격이 평균 14% 넘게 오를 예정입니다. 지난 2007년 이후 12년 만에 가장 높은 상승 폭인데요. 이 공시가격은 재산세, 종합부동산세 등 부동산 보유세와 직결돼 있습니다. 세금 부담 얼마나 오를지, 부동산 시장에 그 파장은 어떻게 나타날지 건설부동산부 김현이 기자와 얘기 나눠보겠습니다.


앵커1>
김 기자, 어제(14일) 공동주택 공시가격 예정안이 발표됐는데, 우선 자세한 내용부터 짚어보죠.

기자>
네, 어제 발표된 것은 전국 1,340만 채에 달하는 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 공동주택에 대한 공시가격안인데요.

전국 평균으로는 5.32% 오르는 데 그쳤습니다. 작년 5.02%와 비슷한 수준인데요.

연초 9%대 상승률을 보여줬던 표준 단독주택, 표준지 즉 토지에 대한 공시가격보다는 꽤 낮은 수준입니다.

그런데 이 공동주택 공시가격도 지역별로는 편차가 큽니다.

서울 같은 경우에는 14.17%로 가장 높은 폭으로 올랐고, 광주와 대구도 평균보다 높은 상승률을 보였습니다.

시군구별로 자세하게 보면 재건축, 재개발 같은 정비사업이 활발했던 지역, 또 서울 한강 변 지역들이 상승률이 높게 나타났습니다.

과천시가 23% 넘게 올라서 전국에서 가장 높은 상승률을 보였고요, 서울 용산구, 동작구, 성남시 분당구, 광주 남구 등도 20%에 가까운 상승률을 기록했습니다.


앵커2>
결국 지난해 집값 급등 지역들이 공시가격 인상의 타격을 가장 크게 받는 지역이 되겠네요.

기자>
네 그렇습니다. 정부는 이번 공동주택 공시가격을 지난해 시세 변동분을 반영한 수준으로 산정했다고 설명했습니다.

특히 공시가가 시세를 따라잡지 못하는 가격 급등 주택은 공시가를 많이 올렸다고 합니다.

또 하나의 특징은 시세 12억 원 초과, 공시가격으로는 약 9억 원 수준의 고가 주택이 '핀셋 인상'의 타깃이 됐다는 겁니다.

실제로 가격대별 인상률이 다른데요, 시세 12억 원~15억 원 구간에서 가장 높은 18%대 상승률을 보였습니다.

하지만 전체적인 시세 반영률, 즉 현실화율은 작년과 같은 68%로 제자리걸음을 했습니다. 앞서 단독주택이나 토지 공시가격을 올리면서 현실화율 개선 의지를 보였던 것과는 대조적인 모습인데요.

정부는 가격대별 주택의 형평성을 맞추고, 또 서민들의 부담을 줄이기 위해서라고 설명하고 있습니다.

이 부분 국토부 관계자 말 들어보시죠.

[이문기 / 국토부 주택토지실장 : 단독주택이나 토지에 대해서 이미 발표했습니다만 현실화율이 53%, 64% 정도 되는데 한꺼번에 공동주택하고 같이 맞출 순 없어. 단계적으로 접근한단 말씀 드리고요. 그리고 서민층 부담 문제가 있기 때문에 점진적으로 접근하겠다는 계획으로 있습니다.]


앵커3>
지금 우리가 공시가격을 민감한 문제로 계속해서 다루는 이유가, 바로 이 공시가격이 실제 국민이 내는 세 부담과 연결돼 있기 때문이잖아요. 이 공시가 인상 여파는 어떨 것 같습니까?

기자> 말씀하신 대로 공시가격은 실제 개인이 집을 사고파는 실거래 가격과는 달리, 보유세나 건강보험료, 기초연금, 국가장학금 등을 매기는 기준이 되는 행정 지표로 활용됩니다.

가장 사람들이 관심을 갖는 부분이 바로 재산세와 종합부동산세를 합친 보유세인데요.

특히 1주택자의 경우 공시가 9억 원 이상부터 내는 종합부동산세의 경우에는 지난해 14만 채에서 올해 22만 채로 8만 채 가까이 늘었습니다.

그럼 보유세가 얼마나 늘어나는지, 시뮬레이션 결과도 한 번 보시죠.

만 59세 인물이 주택 1채만 보유한 지 5년이 채 안 됐다고 가정하고, 신한은행 우병탁 세무팀장의 도움을 받아서 정리를 해 봤는데요.

서울 서초구 반포 자이 아파트의 경우에 현재 추정 시세는 29억4천만 원 정도입니다.

이 아파트 공시가격은 지난해 16억 원, 올해 19.9억 원인데요.

보유세는 지난해 660만 원 정도에서 올해 955만 원으로 오르게 됩니다.

보유세 인상률은 약 45%p가 증가하는 셈인데요, 연간 세 부담 상한선인 150%에 가까이 오르는 셈입니다.

전문가들은 이처럼 서울 고가주택의 경우에는 공시가격이 20~25% 정도 오른다면 고령자 장기보유의 경우를 제외하고는 세 부담이 1.5배 늘어날 것이라고 분석합니다.

반면 중저가 주택의 경우에는 공시가격이 5~15% 늘어나서 세 부담은 전년 대비 1.3배 정도 오를 것이란 예상입니다.

그런데 세 부담 자체는 집값이 수억 원 오르는 것을 생각하면 크지 않다는 지적도 있습니다.

시가 20~30억 원 수준의 부동산을 갖고 있는 사람이라면 300만 원 정도의 부담은 크게 느껴지지 않을 것이란 얘기입니다.


앵커4>
이 세금 부담이 혹시 세입자들에게도 영향을 미칠까요?

기자>
집주인이 세금이 부담이 된다면, 세를 주고 있는 경우엔 가격을 올려서 임차인에게 짐을 떠넘길 수는 있겠죠.

그런데 정부도, 부동산 전문가들도 단기적으로는 이런 가능성은 좀 낮다고 보고 있는 것 같습니다.

최근에 전·월세 시장이 계속해서 가격 하향 곡선을 그리고 있기 때문입니다.


앵커5>
가장 관심 사항은 다주택자들이 매물을 던질 것이냐에 있는데, 어떻습니까?

기자5> 네. 비록 1주택자의 경우에는 공시가 인상에 따른 세 부담이 미미할 것으로 예상되긴 했지만요, 다주택자의 경우에는 부담을 느낄 수 있습니다.

다주택자는 종부세 부과 기준이 공시가 6억 원으로 1주택자보다 3억 원이나 낮아서 공시가격 인상이 더 큰 영향을 주게 되는 것이죠.

실제로 지난해 종부세 납부자 수는 33만 명가량 됐는데, 이 중에 1주택자는 26%에 불과하고 다주택자가 74%였습니다.

하지만 정부가 적극적으로 유도했던 임대주택 등록 때문에 결국 시장에는 매물이 안 나올 것이란 분석이 우세한데요.

전문가 얘기 들어보겠습니다.

[우병탁 신한은행 세무팀장 : 시장 전체적으로 영향을 주기는 쉽지 않을 것 같아요. 왜냐하면 세 부담 상한에 걸려서 200%, 최대 300%까지 근접해서 나오는 경우가 있긴 하지만 임대주택등록 하신 분들을 제외하고 계산한 거거든요. 현금 흐름이 당장 나오지 않는 고령 은퇴자의 경우에만 상대적으로 부담이 생길 수 있고 그 수는 시장 전체적으로 보면 그렇게까지 많지는 않을 거로 예상….]

특히 다주택자는 양도세 부담으로 팔기에도 어려운 만큼 앞으로도 시장의 거래절벽이 풀리지 않을 것이란 전망들도 있었습니다.


[머니투데이방송 MTN = 김현이 기자 (aoa@mtn.co.kr)]



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