[MTN 현장+] MTN부동산자문단의 3분기 부동산 예보는 '맑음'

'흐림'으로 예보됐던 2분기 부동산 시장, 이변은 없었다.

한국감정원이 집계한 자료를 보면 지난 4~6월 서울 등 수도권 집값은 석 달 연속 하락했다.

최근 지방 부동산 경기도 소폭 둔화하면서 전국 기준 아파트값도 7주만에 하락세로 전환했다.

부동산 경기는 올해 초 다주택자 양도세 중과 폐지 등의 정책으로 반짝 살아날 기미를 보였다.

하지만 '2ㆍ26 임대차 시장 선진화방안' 여파로 급격히 얼어붙은 투자심리가 최근 전월세 임대소득 완화 조치에도 좀처럼 회복되지 않고 있다.

3분기 부동산 시장의 기상도는 어떠한지 MTN부동산자문단을 통해 알아봤다.


◆3분기 부동산 예보 '맑음'…규제완화에 대한 기대감

MTN부동산자문단이 전망한 3분기 부동산 시장은 '맑음'이다.

전체 응답자의 40%가 2분기보다 회복될 것으로 내다봤다. 35%는 2분기와 비슷할 것으로 봤고, 2분기보다 침체될 것이라는 의견은 25%에 그쳤다.

3분기 시장 회복의 근거로는 대부분 정부의 규제완화 움직임을 들었다.

부동산 규제완화 정책이 발표되면 전반적으로 투자심리가 개선되는데 영향을 줄 것이라는 분석이다.

이번 달 중 청와대와 정부, 새누리당이 발표하는 경제정책 방향(부동산 활성화 대책 포함)이 거래 회복의 분수령이 될 전망이라고 예상했다.

한편 3분기 부동산 시장이 2분기와 비슷할 것으로 전망한 응답자들은 회복 시점을 내년 초로 응답했다.


◆"LTV-DTI 규제 완화, 매매시장에 긍정적"

MTN부동산자문단은 부동산 규제 완화 중 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)의 개선 가능성에 주목했다.

전체의 80%가 LTV와 DTI 규제 완화가 매매시장의 회복에 긍정적 영향을 줄 것이라고 봤다.

다만 2기 경제팀에서 LTV와 DTI제도를 전면 뜯어고치기 보다는 세밀한 조정을 통해 부동산 시장에 온기를 전하는 게 바람직하다는 시각이 많았다.

예를 들어 수도권(서울 50%, 경기ㆍ인천 60%)에만 적용되고 있는 DTI를 지방과 형평성을 고려해 조정해야 한다는 것이다.

LTV와 DTI 규제완화의 해법으로는 금융권의 자율에 맡겨야 한다는 의견이 우세했다.

또한 연 소득 대비 원리금 상환비율을 뜻하는 DTI의 경우 소득 수준 외에 개인의 신용평가 데이터를 활용해 미래가치를 반영할 필요가 있다는 의견이 나왔다.

집값 대비 대출받을 수 있는 돈의 비율인 LTV의 경우 주택과 상가의 담보능력에 대한 체계적 평가가 이뤄져야 한다는 지적이 잇따랐다.


◆3분기 투자유망분야 '수익형 부동산' 추천

MTN부동산자문단은 3분기 투자유망분야로 '수익형 부동산'을 가장 많이 꼽았다.

전체의 35%가 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산을 추천했다.

최근 오피스텔 수익률이 점차 떨어지고 있지만 저금리 기조가 장기화하는 가운데 은행 예금금리보다는 여전히 높은 수준이라는 설명이다.

아울러 마곡지구나 지방 혁신도시 등에서 입지를 잘 살피면 추가 수익이 가능할 것이라고 조언했다.

전체의 30%는 경매를 유망하게 봤다. 경매의 매력은 무엇보다 매입단가를 낮출 수 있다는 점이다.

한 전문가는 "부동산 경기 침체가 길어지면서 요즘 경매시장에 다양한 물건이 쏟아지고 있다"며 "본격적인 회복 전 단계인 지금 알짜를 선별해 매매차익을 기대하는 전략을 세워볼 만 하다"고 강조했다.

한편 아파트와 토지 투자에 대해선 신중하게 접근해야 한다는 의견이 많았다.

투자유망분야로 아파트와 토지를 추천한 전문가는 각각 15%, 5%에 그쳤다.

다만 아파트 중 재건축 단지는 규제 완화의 가능성이 있는 만큼 입지적 강점, 상품성을 갖춘 단지를 눈여겨 봐야 한다는 분석이 제기됐다.


* MTN부동산자문단 20人 :장대섭 제일감정평가법인 이사, 성진용 양문디앤씨 건축사무소 대표, 이상군 멘토옥션 대표. 김일수 스타아시아파트너스 대표, 박합수 국민은행 부동산PB팀장, 정원기 하나은행 강남PB센터장, 최광석 로티스합동법률사무소 대표변호사, 민태욱 한성대학교 교수, 선종필 상가뉴스레이다 대표, 박원갑 국민은행 부동산전문위원, 함영진 부동산114 센터장, 김규정 우리투자증권 연구위원, 이영진 이웰에셋 대표, 김덕례 주택금융연구소 연구위원, 김혜현 렌트라이프 대표, 권순형 前J&K 부동산투자연구소 소장, 심교언 건국대학교 교수, 이만호 삼일PCM 대표, 고종옥 베스트하우스 대표, 양재모 한양사이버대학교 교수