재건축 연한 40년 연장 검토에 리모델링시장 뜬다

[머니투데이방송 MTN 이애리 기자] "재건축은 순기능이 있지만 사업 이익을 위해 자원을 낭비하는 측면이 있다. 구조적 안정이나 내구연한 등의 문제를 종합적으로 검토할 필요가 있다"

지난 18일 서울 마포구 가좌행복주택에서 열린 ‘주거복지협의체’ 첫 회의에 김현미 국토교통부 장관이 남긴 말이다.

현재 준공 30년인 재건축 연한을 현행보다 늘리거나 안전진단 기준을 강화해 재건축 사업진행이 지금보다 훨씬 어렵게 만들 수 있음을 내비친 것이다.

불과 1주일전 재건축 연한 규제 강화를 검토하지 않는다고 한 국토부 고위 관계자의 발언을 완전히 뒤집은 것이다.

재건축 연한이 연장되면 재건축 사업 초기단계인 강남 재건축 사업장은 직격탄을 받을수 밖에 없다.

양천구 목동신시가지아파트와 송파구 올림픽선수촌아파트가 대표적이다.

부동산114에 따르면 올해 서울에서 준공 30년차에 접어드는 곳은 67개 단지, 7만3000여 가구인 가운데 이중 53개단지 6만4000여가구가 강남3구와 양천구, 노원에 몰려있다.

재건축 연한 연장과 더불어 정부는 재건축 안전진단도 강화할 방침이다. 건물 노후화가 심각한 상황에서만 안전진단을 통과시킬 경우 10층 규모의 중층 아파트는 안전진단에서 떨어져 재건축이 늦어질 수밖에 없다.

결국 아파트가 30년 넘게 노후화가 되어도 심각한 결함이 없으면 재건축을 어렵게 한다는 말이다.

이에 따라 재건축 대안으로 리모델링 방식을 선택하는 단지도 나타날 것으로 예상되고 있다.

리모델링 방식은 15년만 지나면 할 수 있고, 올해부터 시행되는 재건축 초과이익환수제 역시 피할 수 있다.

재건축 연한이 40년으로 늘어나면 30년 연한을 거의 다 채워가는 1기 신도시인 분당과 일산 등은 재건축을 하려면 10년 더 넘게 기다릴 수 밖에 없어 리모델링으로 선회할 가능성이 크다.

특히 건축밀도가 높아 재건축으로 수익이 나지 않는 곳은 골조는 유지하되 층수를 최대 3개층 더 올릴 수 있는 '수직증축' 방식 리모델링이 더 유리할 전망이다.

실제 새해들어 1기 신도시인 경기도 분당은 리모델링을 추진해온 아파들이 속속 건축심의를 통과하고 신규 아파트들도 들어서면서 가격이 급등하고 있다.

지난 8월 건축심의를 통과한 '한솔 주공 5단지'는 포스코건설·쌍용건설을 시공사로 선정해 현재 1156가구인 아파트를 1255가구로 증축하는 리모델링을 추진 중이고, '정자동 느티마을 3·4단지' '구미동 무지개마을 4단지'도 리모델링 사업에 가속도가 붙었다.

또 문재인 정부가 철거 후 전면 재개발하는 것이 아닌, 지역적 특성을 살린 도시재생사업을 강조하고 있는 만큼 리모델링 취지와 맞닿아 있어 리모델링 사업 지원에 대한 기대감도 큰 상황이다.

함영진 부동산 114센터장은 " 강남 재건축 단지 전체는 아니겠지만, 1기 신도시인 분당, 평촌 등에서 리모델링이 논의될 수 있다"며 "1기 신도시 지자체에서도 리모델링을 전략적으로 추진하고 있는 단계이고, 재건축보다 수직중측 리모델링이 유리한 단지가 나타날 수 있다"라고 말했다.