'하자 안 고쳐주면 과태료·벌점'…아파트 하자보수 제도 개선

마무리 공사에 한창인 고덕 한 아파트 공사현장. 사진은 본문과 무관. <사진=뉴스1>

아파트 등 공동주택에서 발견된 하자를 적절히 보수하지 않은 사업자에 과태료를 부과할 수 있는 법적 근거가 마련된다.

국토교통부(장관 김현미)는 20일 국무총리 주재로 열린 제82회 국정현안점검조정회의에서 공동주택 품질 확보와 입주자 하자 피해의 신속한 해결을 위한 제도개선 방안을 논의했다고 밝혔다.

신축 아파트 등의 부실시공 문제는 지속적으로 제기되고 있다. 국토부에 따르면 지난 2017년도 한 아파트 입주 다시 한 단지에서 8만건에 달하는 하자가 접수되기도 했다. 입주자와 시공사 간의 갈등으로 입주 이후에도 하자 해결에 불편을 겪는 경우도 발생하고 있다.

이에 국토부는 △아파트 시공품질 관리 강화 △입주 전 점검제도 강화 △사용검사 내실화 △준공 후 하자문제 해결제도 개선 등을 주요 골자로 한 '아파트 등 공동주택 하자예방 및 입주자 권리강화 방안'을 마련했다.

◆부실시공 관리하고 입주자 사전점검 법제화
우선 마감공사의 주요 부실 원인을 선행공종 지연에 따른 미흡한 공정관리로 파악하고, 공정관리를 강화한다.

실제 아파트 공사 현장에서는 토공사 시 암반이 발견되는 등의 돌발 상황으로 앞선 공종이 지연되면서 후속 공사 기간이 충분하게 주어지지 않아 부실시공이 나타난다는 것.

이에 앞으로는 예정보다 공사가 지연될 경우 감리자가 지연 만회대책을 수립해 사업계획승인권자에 보고하고, 해당 공종은 중점품질관리대상으로 지정해 감리자가 수시로 확인하도록 한다.

시공사의 부실시공 이력이 일정기준 이상인 경우 감리 인력을 현행 수준보다 더 많이 확충하고, 우수한 감리인력이 선정될 수 있도록 면접평가 확대 등 감리 제도를 개선하기로 했다.

또 특정 공종 완료 또는 준공 후 적발된 법령위반사항에 대해서도 벌점을 부과할 수 있도록 건설기술진흥법 시행령을 정비한다.

시공사가 자체적으로 마감공종 품질관리를 강화할 수 있도록 주택 관련 협회 등과 협조해 일부 건설사들이 운영 중인 현장대응팀을 활성화하고, 주택 품질 향상을 위한 캠페인을 펼칠 계획이다.

민간 건설사에서 운영하고 있는 입주자 사전방문제도를 법제화하고, 지자체별로 품질점검단 제도를 도입한다.

사전방문제도를 정식 점검절차로 규정하고, 전문성이 부족한 입주자가 주택을 체계적으로 점검할 수 있도록 사업주체가 사전방문 점검표를 제공한다.

보수가 필요하다고 인정되는 건은 사용검사 또는 입주 전까지 보수가 완료되도록 하고, 입주자가 보수 결과를 확인할 수 있게 입주 시 조치결과확인서 제공을 의무화한다.

정해진 시점까지 보수가 완료되지 않을 경우에는 사업자에 과태료를 부과할 수 있다.

또한 지자체에 전문가로 구성된 품질점검단 도입 근거를 마련해 아파트 품질관리를 내실화한다.

품질점검단은 아파트의 복도와 같은 공유부와 표본 가구 내 전유부 점검을 진행해 입주자와 사업주체 간 분쟁사항에 대해 객관적·전문적인 판단을 내리게 된다.

점검단 판단에 이의가 있는 경우 하자심사·분쟁조정위원회(하심위)에 이의신청을 할 수 있도록 제도화할 예정이다.

사용검사권자도 점검단의 점검결과를 참고해 사용검사 여부를 결정하도록 할 계획이다. 아울러 사용검사권자의 시정명령·과태료 부과권한을 명확히 규정해, 부실시공이 적절히 보수되도록 한다.

정상적 주거생활이 곤란한 수준의 하자가 미보수된 경우에는 사용검사를 유보할 수 있도록 사용검사 기준을 세워 하자가 최소화된 상태에서 입주가 이루어질 수 있도록 한다.

◆5년간 하자청구 내역 보관…사후관리 강화
준공 후 하자문제 해결을 위한 제도 개선도 이뤄진다. 하자판정 기준의 적용 범위를 넓히고, 대상도 사업주체와 보증기관까지로 확대해 하심위 결정의 실효성을 높이고 입주자의 신속한 권리구제를 지원한다.

또 하자판정 기준을 구체화해 하자여부 판정과 하자의 경중, 보수기간·비용 등에 대해 명확한 기준을 마련한다.

하심위의 하자판정결정이 있는 경우 이를 관할관청(지자체)과 즉시 공유하고 바로 보수공사 명령이 부과되도록 절차를 개선한다.

아울러 주택 소유주가 변경되더라도 하자보수청구권을 행사할 수 있도록 하자보수 청구내역 보관을 의무화하고 입주자 열람을 허용한다. 관리사무소 등 관리주체가 공종별 하자보수 청구기간 후 5년까지 하자 청구내역을 보관하게 된다.

사용검사 전 하자와 사용검사 후 하자를 업체별로 축적해 향후 현장점검 대상 선정, 하자 보수 보증료율 차등화 등 하자 예방을 위한 정책자료로 적극 활용할 방침이다.

하심위 내 현행 조정제도 외에 재정기능을 신설해 분쟁을 신속하게 해결한다. 조정제도는 어느 한 당사자가 조정안을 반대하면 소송으로 분쟁을 해결해야 하지만, 재정제도는 재정결정 시점부터 일정기간 내 소송을 제기하지 않는 경우 재판상 화해 효력이 발생한다.

특히 소규모 공동주택 입주자의 경우 조정이 결렬될 경우, 소송비용 등을 이유로 하자를 계속 다투기 곤란한 경우가 있다. 재정 제도 신설로 하심위 단계에서 분쟁을 종결지을 수 있어 권리보호의 범위도 한층 더 확대될 것으로 기대된다.

국토부 김흥진 주택정책관은 "입주자들의 높아진 눈높이를 맞출 수 있도록 마감 공정에 대한 품질을 좀 더 강화하겠다"면서 "관련 법령 개정 사항들은 하반기 발의 후 내년 상반기 개정될 것으로 보고 있다"고 말했다.