[즐거운 부동산] 부동산 성공 투자의 기본 '원칙 지키는 법'

▶ 출연
정연훈 부동산 경제 전문가

복잡해져만 가는 부동산 정책과 수많은 정보들 중
제대로 된 시장분석과 전문적인 지역분석을 통해
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▶ 부동산 이슈 Q&A

Q. 최근 '역세권 시프트' 투기 몰려… 그 배경은?
A. 공공재개발, 신속 통합기획 등 정부가 각종 재개발 추진시 투기 방지를 위해 권리산정기준일(조합원 인정 기준일)을 후보지 공모일로 지정한 가운데 역세권 시프트(공공 장기임대)만이 이 요건을 적용받지 않아 투기장이 되고 있다.
서울 용산구 원효로 1가 등 역세권 시프트 추진 구역마다 입주권을 노린 지분 쪼개기 목적의 신축빌라가 난립하고 있어 정작 임대주택 확대 공급의 사업 취지가 크게 훼손되고 있다는 지적이다.
10일 정비업계에 따르면 용산구 원효로 1가 남영-효창공원 앞 역세권 시프트 재개발 구역에 신축빌라 지분 쪼개기 등 투기 움직임이 횡행하고 있다.
이 구역은 공공재개발 1차 공모에서 탈락한 뒤 역세권 시프트 재개발로 선회했다.
역세권 시프트 재개발은 오세훈 서울시장의 주택 공급 정책 중 하나로, 지하철역 반경 350~500m를 고밀개발하는 사업이다.
2007년 처음 도입돼 역세권 주택 정비 사업 용적률을 최대 500%로 완화해 주고, 늘어난 용적률의 절반을 장기전세주택(시프트)로 공급한다.
문제는 지난해 3월 원효로 1가 남영-효창공원 앞 역세권 시프트 재개발을 위해 주민 동의서 징구를 시작한 뒤 투기 세력이 몰려든 것이다.
이처럼 개발 방식을 두고 표류하던 서울 용산구 효창공원 앞 역 일대가 '도심 공공 주택 복합사업'을 통해 2500여 가구 대단지로 개발될 전망이다.
26일 국토교통부는 "지난해 발표한 '2·4 공급대책' 일환으로 효창공원 앞 역 일대와 서울 노원구 수락산역 인근 등 총 11곳에 1만 159가구를 도심 공공 주택 복합사업 방식으로 공급한다"라고 밝혔다.
이날 발표된 후보지 가운데 공급 가구가 가장 많은 곳은 효창공원 앞 역 인근이다.
서울 지하철 6호선과 경의중앙선 효창공원 앞 역 4번과 5번 출구 남측 약 7만 8000㎡ 규모 용지에 총 2483가구 공급이 예정됐다.
이곳은 복잡하게 얽힌 이해관계 등에 발목이 잡혀 재개발이 늦어진 곳이다.
2013년 정비예정 지구에서 해제됐고 뒤이어 추진한 역세권 시프트 재개발 사업도 흐지부지된 바 있다.
도심 복합사업이 성공할 경우 원효로 일대 주거지 모습을 완전히 바꿀 수 있는 핵심 입지다.
해당 지역 한 공인중개사는 "먼저 개발을 마치고 입주한 길 건너편 롯데캐슬센터포레 34평형이 19억 원을 기록하는 등 고공행진을 이어가는 모습을 보면서 주민들 사이에 빨리 재개발을 하자는 분위기가 형성되고 있다"라며 "분양가와 분담금 등 상세한 조건 등이 나와 봐야 알겠지만 주민 반대가 심할 것으로는 보지 않는다"라고 말했다.
이 밖에 서울 수락산역, 구로구 대림역, 강동구 고덕역 인근 등이 후보지로 선정됐다.
도심 복합사업은 원래 살고 있던 주민들이 비싼 분담금을 내지 못해 다른 지역으로 내몰리는 기존 도시개발 방식의 단점을 보완하기 위해 용적률 상향, 기부채납 부담 완화 등 인센티브를 통해 얻은 이익을 토지주 분담금을 낮추는 데 사용한다.
다만 도심 복합사업 후보지는 주민 동의를 거치지 않고 국토부와 지방자치단체가 선정한 것인 만큼 이후 해당 지역 주민들의 사업 참여 의지에 따라 정상적으로 개발될 수도 철회될 수도 있다.


▶ 부동산 성공 투자의 기본 '원칙 지키는 법'



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