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[이슈N현장]저금리 시대, 현명한 부동산 재테크 전략은?

머니투데이방송 김주영 기자2015/03/20 13:27



오프닝> 기준금리가 사상 최저로 떨어지면서 시청자 여러분의 재테크 노선에 큰 변화가 있을 것으로 예상됩니다.

안그래도 낮은 은행 예금 이자가 더 쥐꼬리가 되면서 어디에 투자해야 하나 고민하는 분들 많을 텐데요.

증권투자상품, 그리고 부동산 재테크에 관심을 가져보는 건 어떠할까요. 이번 시간에는 그중에서도 저금리 시대에 맞는 부동산 재테크 전략을 취재기자와 함께 살펴보겠습니다. 건설부동산부 김주영 기자와 함께 합니다.

질문1> 김 기자, 주 초 한국은행이 기준금리를 사상 최저 수준인 1.75%로 인하했습니다.

그야말로 1%대 금리 시대가 도래했는데, 부동산 시장이 한껏 들뜬 분위기를 맞이하고 있다고 하죠?


답변1> 기준금리 인하로 시중은행의 예금 금리가 바로 떨어졌습니다. 오늘(20일) 기준으로 정기예금에 1억원을 넣었다고 하면 연 이자를 1.85% 받을 수 있습니다.

이전보다 0.2%포인트 더 떨어진 거죠. 적금금리는 그나마 조금 더 나은 편인데 연 2.6% 수준에 불과합니다.

이쯤 되면 은행에 돈을 넣어두면 손해라는 말 까지 나옵니다. 물가상승률을 고려하면 사실상 '돈돈' 수준도 못된다는 것이죠.

자연스럽게 은행 예금금리보다 +a 수익을 낼 수 있는 상품에 눈을 돌리기 마련인데요.

그중에서도 부동산이 주류 투자처로 다시 주목받고 있습니다. 특히 상가, 오피스텔과 같은 '수익형부동산'이 호황을 맞을 것으로 전망됩니다.

질문2> 오피스텔, 상가 등 이런 수익형 부동산은 사실 은퇴 후 '베이비부머'들의 노후대비 상품으로 관심을 받았는데요. 이제는 대중적인 '재테크'로 자리매김 할 것으로 보입니다.

앞서 은행 금리에 대해 말씀 주셨는데, 그럼 수익형부동산은 통상 어느정도의 수익을 낼 수 있다고 봐야 합니까.


답변2> 물론 상품별, 입지별 수익률은 천차만별입니다.

다만 평균 수익률을 살펴볼 텐데요.

KB국민은행이 집계한 자료를 보면 지난 달 기준 전국 오피스텔(1,198개 단지, 27만 5,205실) 의 평균 임대수익률은 연 6%에 이릅니다.

정확히 6.02%를 기록했는데요. 그 중 서울은 연 5.58%, 경기도가 6.12% 입니다.

오피스텔 광고를 보면 연 평균 수익률 7~8% 를 보장한다고 하는데, 너무 낮은 게 아닌가 하고 생각하는 분들도 있을 텐데요.

오히려 과도한 수익률을 보장하는 광고를 특히 주의해야 합니다.

전문가들은 수익형부동산에 투자할 때 무엇보다 황금알을 낳겠다. 이런 욕심을 버리라고 충고합니다.

[인터뷰] 양해근 / 삼성증권 차장
"현수막에 붙어있는 광고는 대부분 다 허위광고, 과장광고라고 보시면 되는데요. 10% 확정수익을 보장한다거나 확정된 임차인이 있다든지 임차를 보장해준다든지 초역세권 이라든지 이런 광고들을 많이 내고 있는데요.

실질적으로는 사실과 다른 부분이 많아서 피해가 예상되는데요. 이런 것들을 피하기 위해서 임대수익률은 주변 중개업소를 찾아가서 업체에서 주장하는 임대수익과 실질적으로 받을 수 있는 임대료와 비교하는 절차를 거쳐야 하고요. 분양을 받을 때는 분양계약서에 나타난 약관 등을 꼼꼼히 읽어보면 상대적으로 피해를 볼 가능성이 줄어든다고 할 수 있겠습니다."

질문3> 그렇다면 수익형 부동산에 투자할 때 어떤 점을 특히 눈여겨 봐야 하나요. 오피스텔과 상가 중 어떤 부분이 더 유망하다고 봐야하는지도 자세히 설명해 주시죠.

답변3> 전문가들은 수익형 부동산에 투자할 때 여유 자금이 1억원에서 3억원 이하이면 오피스텔을, 3억원 이상이면 상가 투자를 고려해 볼 만 하다고 조언합니다.

오피스텔의 경우 도심에는 너무 공급이 많아 공실 우려가 있습니다. 때문에 개발이 진행중인 곳을 중심으로 살펴보는 게 좋은데요.

위례신도시, 마곡지구, 그리고 광교나 김포 등 2기 신도시에서 입지가 좋은 곳을 잘 따져보는 게 중요합니다.

상가투자는 여유자금이 아주 뒷받침되는 게 아니라면 상권이 새로 조성되는 곳을 중심으로 입지를 잘 살펴야 합니다.

통상 3~5억원이면 소형 아파트나 단지 내 상가, 10~15억원 이상이면 유망지역의 근린상가,
20~30억원 이상이면 홍대나 신사동 가로수길 등 인기있는 상권에 투자할 수 있습니다.

수익형 부동산을 비롯해 부동산 재테크, 어떤 전략을 가지고 접근하면 좋을지 자세히 알아보겠습니다.

3월 16일 김주영 리포트

금리 1%대 시대, 부동산 시장이 들썩이고 있습니다.

전세난으로 지친 세입자들이 집을 사면서 거래가 늘고, 수익형부동산에 대한 관심이 높아질 거란 기대가 동시에 나오고 있습니다.

[인터뷰]김규정/ NH투자증권 연구위원
"대출을 통해 주택이나 부동산을 투자하려는 수요자들이 늘어날 것으로 보입니다.예금금리도 떨어질 것으로 보여서 여유 자금을 수익형부동산에 투자하려는 자산가들의 거래가 늘어날 것으로 보입니다."

"다시 주목받고 있는 부동산 재테크, 무턱대고 나서기 보다는 자금사정과 기회비용 등을 함께 고려해야 합니다.

전문가들은 집을 살 때 대출 비중을 집값의 30% 이하로 낮추고, 철저히 실수요자 중심으로 접근하는 게 바람직하다고 강조합니다.

수익형부동산에 투자할 때는 욕심을 줄이고 연 5%대의 평균 수익률에 만족하는 자세가 필요합니다. 그래도 예금금리의 세 배가 넘습니다.

오피스텔이나 도시형생활주택은 공급과잉으로 공실 우려가 있는 만큼 위례신도시, 마곡지구 등 개발이 진행중인 곳을 중심으로 입지를 잘 따져봐야 합니다."

[인터뷰]임채우/ 국민은행 부동산 전문위원
"지하철이 너무 먼 곳은 피하셔야 할 것 같고업무단지, 공원이 조성된다든지 교통여건이 개선된다든지 이런 곳 중심으로 투자하시면 좋을 것 같습니다."

여유자금이 3억원 이상이고 임대관리에 자신이 있다면 상가 투자를 고려해 볼 만 합니다.

가로수길이나 홍대는 가격이 오를대로 오른 상태인 만큼 은평뉴타운 일대 등 상권이 새로 조성되는 곳에 관심을 가지는 게 좋은 전략입니다.

머니투데이방송 김주영입니다.(maybe@mtn.co.kr)

질문4> 요즘에는 상가투자에 특히 관심을 갖고 있는 분들이 많은데요. 오피스텔의 경우 한 달 수익이 몇 십 만원 수준인데 반해 상가는 월세 단위가 크기 때문에 더 높은 수익을 낼 수 있기 때문입니다.

상가 투자를 할 때는 어떤 자세로 자서야 하는지 자세히 정리해 주세요.


답변4> 상가는 초보자들이 접근하기가 참 어렵습니다.

상가투자의 핵심 키워드는 입지, 그리고 임대수요 입니다. 입지가 좋은지 임대수요가 안정적인지를 살피려면 발품을 열심히 팔아야 겠죠.

전문가들은 상가투자를 할 때 지금보다 미래를 내다보라고 강조하는데요.

지금 잘 갖춰져 있는 곳은 비용이 많이 들잖아요. 곧 앞으로 배후수요와 유동인구가 늘어날 곳인지를 잘 봐야 합니다.

특히 지하철 등 교통 인프라가 확충될 예정인지, 오피스와 아파트가 대량으로 공급되는 곳인지를 봐야 합니다.

다만 수도권의 택지지구나 신도시의 상가는 활성화되기까지 몇 년이 걸린다는 점을 염두에 둬야 합니다.

또 상가투자를 할 때 세금 등의 문제도 확인해 볼 필요가 있겠죠. 상가는 대부분 10억원이 넘는 만큼 세무조사에도 대비하고 늘어나는 소득세도 점검해야 합니다.

클로징> 오피스텔과 상가 등 저금리 시대에 맞는 부동산 재테크 전략을 알아봤습니다.

준비되지 않은 상태에서 무턱대고 투자에 나서기 보다는 해당 상품의 수익성과 안정성을 잘 살펴야 겠고요.

자신의 자금사정과 세금 문제 등등 꼼꼼히 알아봐야 겠습니다.

김 기자, 말씀 고맙습니다.

머니투데이방송 김주영 기자(maybe@.mtn.co.kr)

김주영기자

maybe@mtn.co.kr

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