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[기로에 선 다주택자]임대주택 등록 안하면 소득세 최대 7배 낸다

[질의응답]임대주택 매각금지 원칙, 다른 임대사업자에 양도 가능

김현이 기자2017/12/13 16:03

김현미 국토교통부 장관(가운데)이 13일 임대주택 등록 활성화방안을 브리핑하고 있다.

[머니투데이방송 MTN 김현이 기자] 국토교통부는 13일 '임대주택 등록 활성화방안'을 발표했다. 민간 임대업자에게 세제혜택 등을 제공해 임대사업자 등록을 유도하고, 세입자들에게는 비교적 장기간인 주거 안정을 제공하겠다는 내용이 골자다.

임대주택으로 등록하면 세입자에게 4년 또는 8년간 의무임대기간이 생긴다. 연간 임대료도 5% 넘게 올릴 수 없다.

하지만 오는 2019년부터 임대소득에 대한 과세와 건보료 부과가 시행되는 가운데, 임대주택 등록자는 △취득세 △재산세 △소득세 △양도세 △종부세 △건강보험료 등을 감면받는 혜택을 볼 수 있다. 이번 방안을 활용하는 방법을 자세히 살펴봤다.

◆임대주택 등록은 어떻게?
단독 또는 공동주택을 1채 이상 소유한 사업자는 사업자 주소지의 시군구청을 방문하거나 정부24 홈페이지를 통해 사업자 등록을 신청할 수 있다.

등록이 제한되는 주택의 유형은 없다. 다만 다가구주택이 아닌 본인 거주 주택이나 무허가 주택, 비주거용 오피스텔은 등록할 수 없다.

LH공사의 마이홈 콜센터와 전국 42개소에 있는 오프라인 마이홈 상담센터, 마이홈포털을 통해 임대사업자 등록 절차와 혜택 등을 상담받을 수 있다.

◆등록한 임대주택의 임대료 상승 제한은 어느 정도?
등록임대주택은 임대의무기간 동안 종전계약금액 대비 연 5% 이내로 임대료 증액이 제한된다. 2년동안 임대료 증액이 없는 경우에는 2년후 재계약시에도 최대 5%만 인상이 가능하다.

또 임대료 인상은 민간임대특별법 제44조에 따라 5% 범위 내에서 주거비 물가지수, 인근 지역 임대료 변동률 등을 고려해 결정하도록 하고 있다.

◆임대주택으로 등록한 후에도 집을 팔 수 있나?
등록 임대주택은 임대의무기간 내 매각 금지가 원칙이다. 무단 매각하면 주택당 최대 1,000만원의 과태료가 부과된다.

다만 지자체에 양도신고를 하면 다른 임대사업자에게는 양도할 수 있다. 임대사업자가 2년 연속 적자를 보는 등 경제적 사정이 발생할 경우에는 지자체로부터 양도허가를 받아 일반인에게 양도할 수 있다.

◆임대사업자로 등록만 하면 세제나 건보료 혜택을 모두 받나?
국세와 지방세 감면은 주택유형과 규모에 따라서 감면 대상 여부나 폭에 차등이 있다. 건보료는 연 2,000만원 이하 임대소득에 한해 임대의무기간 동안 40%(4년 임대) 또는 80%(8년 임대) 감면받게 된다.

임대소득 2,000만원 초과는 종합과세 대상으로 이미 보험료가 부과되고 있어 임대 등록시에도 보험료 감면이 없다. 건보료는 과세소득을 기준으로 2019년 소득분부터 부과되기 시작한다. 오는 2020년 11월에 부과될 예정이다.

<자료=국토교통부>

◆양도세·종부세 혜택은 어떻게?
내년 4월1일 이후에는 양도세 중과배제와 종부세 합산 배제 혜택을 받기 위해서는 8년 임대주택(준공공임대주택)으로 등록 후 8년 이상 임대해야 한다.

이미 임대주택을 등록하여 임대하고 있거나 내년 4월 이전에 신규등록하는 경우에는 지금처럼 5년간 임대하면 양도세 중과 배제와 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있다.

◆주택임대소득이 2,000만원 이하 비과세 대상이다. 세금을 언제부터, 얼마나 내야 하나?
이번 방안에 따라 임대소득이 2,000만원 이하더라도 오는 2019년 1월1일 이후 발생하는 임대소득은 과세 대상이다. 따라서 2018년 12월31일 이전에 임대차 계약을 했더라도 2019년 이후 계약기간에 대한 임대소득은 과세된다.

과세대상 임대소득에 대해서는 다음해 5월 중 주소지 관할 세무서에 소득세를 신고·납부하면 된다. 2019년 임대소득분은 2020년 5월에 신고·납부하는 것이다.

2,000만원 이하 주택임대소득자의 경우에는 분리과세 방식과 종합과세 방식 중 선택해서 소득세를 신고·납부할 수 있다.

분리과세는 주택임대소득을 다른 종합소득과 분리해 세율 14%를 적용해 과세하고, 종합과세는 다른 종합소득과 합산해 6~42% 기본세율로 과세한다.

분리과세를 적용할 경우에는 임대사업자 등록 여부에 따라 소득세 면세점이 달라진다. 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우 임대사업자로 등록하면 임대소득 연 1,333만원까지는 비과세 대상이다.

이에 따라 연 2,000만원의 임대소득이 있는 임대사업자가 8년 장기임대를 하면 연 7만원 수준의 소득세를 부담한다.

반면 미등록 시에는 연 800만원까지 면세지점이 축소된다. 소득세 감면도 없다. 이에 따라 연 2,000만원의 임대소득이 있는 비등록자는 등록자의 7배에 가까운 연간 84만원의 소득세를 납부해야 한다.

◆주택임대소득 과세 대상자는?
부부합산 3주택이상 소유자의 경우 월세 소득과 임대보증금에 대한 간주임대료를 합산해서 과세하게 된다.

간주임대료 계산시 소형주택(전용면적 60㎡·기준시가 3억원 이하)의 보증금과 비소형주택의 보증금 합계 3억원까지는 과세대상에서 제외한다.

따라서 비소형주택의 전세 임대만 있는 경우 임대사업자로 등록시 보증금의 합계가 16억8,000만원, 미등록시 11억3,000만원 이상인 경우에 과세대상이 된다.

부부합산 소유주택이 2채 이하라면 월세 소득만 과세 대상에 해당하고 보증금은 비과세다. 1주택의 경우 기준시가 9억원 이하 주택 월세소득도 비과세다.
[머니투데이방송 MTN = 김현이 기자 (aoa@mtn.co.kr)]
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