[경제매거진]임대차 보완 대책, 시장 선진화 이끌까

앵커1>
지난 달 26일 정부는 '주택 임대차 시장 선진화 방안'을 발표했는데요.

정부가 월세 임대 소득자에 대해 본격적으로 세금을 물리겠다고 하면서, 전월세 시장에 혼란이 빚어졌습니다.

이에 따라 정부는 지난 5일 경제관계장관회의를 열고 생계형 임대 소득자에 한해 세 부담을 줄여주는 보완책을 내놓았습니다.

여러 항목이 있다 보니까 자신이 세금 부과 대상인지 꼼꼼히 따져 보셔야 할 것 같은데요.

건설부동산부 김주영 기자와 하나씩 살펴보겠습니다.

김 기자, 보완 대책의 핵심 내용부터 전해주시죠.

기자1>
정부는 애초 월세 임대자 모두에게 과세를 할 방침이었습니다. 국내에 2주택 이상 보유한 사람이 135만명인데, 이 중 8만 2,000명 정도만 세금을 내고 있기 때문입니다.

그런데 생계형 임대 소득자의 경우 급작스러운 과세가 부담이 될 수 있는 만큼
정책의 속도를 조절하기로 했습니다.

정부는 월세 소득이 연간 2,000만원 이하인 2주택자에 대해 앞으로 2년동안 과세를 유예하기로 했습니다.

이후 2016년부터는 분리과세를 하기로 했습니다.

분리과세는 월세 소득을 종합소득에서 따로 분리해 14%의 세금을 물리는 것입니다.


앵커2>
2016년부터 분리과세를 하는 것 외에 필요경비율을 상향한다는 내용도 포함됐는데, 좀 쉽게 설명을 해주시겠습니까.

기자2>
이번 보완대책을 보면 2016년부터는 필요경비율을 기존 45.3%에서 60%로 올린다는 내용이 있습니다.

필요경비율은 소득의 일정 정도를 임대사업을 위한 경비로 사용했다고 간주하고 공제해 주는 것인데요.

예를 들어 1년에 임대소득이 1,000만원인 사람은 이 중 필요경비율 60%, 곧 600만원을 빼고 나머지 400만원에 대해 과세를 부과하는데요.

400만원의 14%를 세금으로 내면 됩니다.

그런데 정부는 한 가지 예외적 혜택을 추가했습니다. 다른 근로소득이 없는 생계형 임대인이면 400만원의 소득공제를 추가로 해주기로 했습니다.

따라서 생계형 임대인은 연간 월세소득 1,000만원까지는 세금을 한 푼도 내지 않게 됩니다.

정부는 소규모 월세 임대소득에 대해선 과세를 유예하기로 했습니다.

[현장음] 현오석 / 부총리 겸 기획재정부 장관
"2주택 보유자로서 월세임대소득이 연 2천만원 이하인 소규모 임대사업자의 경우, 향후 2년간 비과세한 후 2016년부터 분리과세로 전환되도록..."

전세에 대해서도 과세합니다.

2주택 이상을 보유하고 전세 보증금을 받는 경우 오는 2016년부터는 세금을 내야 합니다.

과세 대상은 전세 보증금 전체가 아니라 필요경비율, 간주임대료율 등을 적용한 '간주임대료'입니다.

보증금이 6억원인 경우 간주임대료는 500만원 수준입니다.

국민주택 이하로 기준시가 3억원 이하의 주택은 제외됩니다.

[현장음] 김낙회 / 기획재정부 세제실장
"(전세도) 월세와 동일하게 과세는 하되 체계는 동일하게 맞추되, 그러나 실제로 과세되는 사례는 많이 나타날 것 같지 않습니다."

전세 보증금을 낸 세입자에게는 월세 세액공제와 달리 직접적인 혜택이 없습니다.

[현장음] 김낙회 / 기획재정부 세제실장
"(은행에서 전세 보증금을) 대출 받은 부분에 대해서는 원리금 상환을 하게 되는데, 그런 부분에 대해서 40%를 공제를 해주는 제도가 따로 있습니다."

소득이 적어 월세 세액공제 혜택을 제대로 받지 못하는 근로자들에게는 일부 보완방안을 제시했습니다.

[현장음] 김재정 / 국토교통부 주택정책관
"금년 10월부터 주택바우처 제도가 시행이 됩니다. 그렇게 되면 연소득 1,980만원 이하의 가구에 대해서는 97만 가구가 됩니다. 바우처가 최대 34만원까지 지원되기 때문에..."

국세청은 국토교통부로부터 지난해 소득에 한해 확정일자 자료를 넘겨받아 3주택 이상 보유자, 2주택 이상 보유자 중 임대소득이 2천만원이 넘는 사람 등을 대상으로 오는 5월 종합소득세 신고안내를 발송할 예정입니다.


앵커3>
주택 임대차 시장 선진화 방안의 보완대책을 보면 고액 전세에 대해서도 과세를 한다고요.

지금은 3주택 이상 보유자 가운데 보증금이 3억원을 넘는 경우에만 과세를 하지 않습니까. 앞으로는 어떤 변화가 예상되나요.

기자3>
정부는 월세와의 형평성을 고려해서 2주택을 보유한 전세 임대소득자에 대해서도 과세하기로 했습니다.

다만 모든 전세에 해당되는 것은 아니고, 보증금이 3억원을 넘는 경우에만 세금이 부과됩니다.

국내 전체 주택 전세의 70%가 보증금 3억원을 이하인 만큼 대상이 많지는 않습니다.

그런데 전세는 집주인 입장에서 실제 수령하는 급액이 없는 만큼 '간주임대료' 라는 것을 산정해 소득으로 추정하는데요.

이를 테면 이런 공식을 적용한다고 합니다.

간주 임대료= (보증금-3억원) x 60% x 2.9% - 이자ㆍ배당수입금액

정부는 전세 과세의 경우 다른 소득이 없는 경우 보증금 10억원까지는 거의 과세되지 않는다고 설명했습니다.


앵커4>
과세 대상이 많지 않다고 하더라도 월세 뿐만 아니라 전세 임대소득에 대해서도 세금을 물린다고 하니 집주인들의 머릿속이 복잡할 것 같습니다.

시장의 반응은 좀 어떻습니까.

기자4>
전세 임대인들은 사실 반갑지 않은 상황이죠.

물론 보증금이 3억원을 넘는 경우에만 세금을 물린다고 하지만 집주인들은 부담스러워 하고 있습니다.

특히 새로 집을 샀는데 기존 집이 팔리지 않아 어쩔 수 없이 전세를 놓은 집주인의 경우 심리적 부담이 커질 것으로 보입니다.

일각에서는 이런 우려도 나오고 있어요. 과세 대상인 집주인들이 세 부담을 전가하기 위해 전셋값을 올리는 게 아니냐는 겁니다.

혹은 세금을 피하기 위한 불법 계약이 생길 거라는 우려도 제기됩니다. 계약서에 실제 보증금보다 금액을 낮춰 쓰는 '다운계약'이 성행할 수 있다는 겁니다.

앵커 마무리>
이번 주택 임대차 시장 선진화방안, 그리고 보완대책은 정부가 임대소득 과세의 투명성을 강조한 측면에서 긍정적입니다.

다만 이번 대책이 연착륙하기까지 당분간 전월세 시장의 혼란이 불가피해 보입니다.

임대 소득자의 경우 자신이 내야 할 과세가 어느정도인지 잘 따져 보셔야 겠습니다.

김 기자, 고맙습니다.