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[이슈N현장]온기 도는 부동산 시장…가계 빚은 늘고 있다

권순우 기자

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■ 방송 : MTN 이슈N현장
■ 일시 : 2015년 3월 12일 (11:00~11:50)
■ 진행 : 이주호 앵커
■ 출연 : 권순우 머니투데이방송 기자

Q)한국은행 기준 금리 인하 배경은?

한국은행을 둘러싼 전방위적인 금리 인하 압력이 있습니다. 전 세계적으로 금리 인하 추세는 지속되고 있고, 시장 금리는 이미 금리 인하를 염두에 둔 수준으로 형성돼 있습니다. 물가, 수출 모든 경제지표들이 금리 인하를 기다리고 있습니다.

그동안 최경환 경제부총리가 디플레 우려를 지속적으로 제기한 것은, 걱정이 된다는 의미라기보다는 디플레가 우려되니 금리를 인하해야 한다는 압력으로 해석할 수 있습니다.

임종룡 금융위원장 후보자는 기재부와 금융위원회, 한국은행 공동으로 가계부채 협의체를 만들겠다고 한 것도 한국은행의 금리 인하 명분을 주기 위한 것으로 풀이됩니다.

한국은행이 금리 인하를 주저했던 가장 큰 이유는 급격하게 늘고 있는 가계부채입니다. 임 후보자의 발언은 가계부채는 정부차원에서 미시적인 조치로 관리할 테니, 거시적인 금리 인하를 추진하라는 의미였던 거지요.

부동산 경기가 살아난다는 분위기가 조성되고, 금리가 인하되면 가계부채는 더 가파르게 늘어날 가능성이 커 보입니다.

Q)온기도는 부동산 시장, 좀 어떤가?

요즘 부동산 이야기하시는 분들이 주위에 많은 것 같습니다. 지난해 위례 신도시 분양권에 프리미엄이 3억까지 붙었다는 이야기도 들렸던 것 같은데 비수기인 1월을 지나 이사철인 3월이 되니 부동산에 대한 관심이 더욱 많아졌습니다.

이에 맞춰서 건설사들은 2000년 이후 3월 물량으로는 역대 최대치인 5만 9000여가구가 분양에 나섰고, 지난 주말 전국 모델하우스 11곳에 15만명이 방문했다고 합니다. 2월 서울 주택거래량은 9년만에 최고치인 9605건에 달했고, 수도권은 3만 7502건으로 역대 최고치를 경신했습니다.

언론에서는 전문가들의 말을 인용해 전세난에 따른 실수요자들이 구매에 나서고 있기 때문에 2006년 부동산 버블 초기와는 질이 다르다고 이야기합니다.

또 오랜 시간 부동산을 팔지 못했던 집주인들도 가격을 올리기보다는 파는데 중점을 두기 때문에 매매가격은 거의 움직이지 않고 거래가 활발해지는 경향을 보이고 있다고 합니다. 부동산 가격은 오르지 않으면서 거래는 활발한 ‘골디락스’라고 할 수 있을 것 같습니다.

Q) 급격하게 늘고 있는 가계부채 현황은?

온기를 띄고 있는 부동산 시장의 이면에는 급격하게 늘고 있는 가계부채가 있습니다. 지난해 가계부채는 1089조원으로 1100조원 시대가 코앞에 다가왔습니다. 인터넷 상에서는 미국을 천조국이라고 부르는데, 우리나라도 가계부채 천조국이 됐습니다.

부채는 특별한 경우가 아니면 줄지 않고 늘어나기 때문에 사상 최대치라는 표현은 적절하지 않습니다. 다만 늘어나는 속도가 문제인데요. 지난해 1년 동안 67조원이 늘었는데, 그중 4분기에만 29.8조원이 늘었습니다.

3개월 동안 늘어난 부채가 거의 9개월동안 늘어난 부채와 맞먹는 다는 거죠. 이때 무슨 일이 있었는가 살펴보면 한국은행이 기준 금리를 두차례 내렸고, 금융당국이 LTV, DTI 규제를 완화했습니다.

제가 이즈음에 들었던 이야기는 위례신도시 분양권이 최고 3억원까지 웃돈이 붙었다는 소식이었는데 최근에는 3000만원까지 하락했다는 소식도 들립니다.

1월은 통상 이사 비수기라 가계대출이 줄어드는 모습을 보입니다. 13년에는 3.4조원이 줄었고 14년에도 2.6조원이 줄었습니다. 올해는 4000억원이 늘었습니다.

2월에도 은행의 가계대출 잔액은 566조원으로, 1월보다 3조 7000억원 증가했습니다. 집계를 시작한 2008년 이후 2월 증가폭 중에는 역대 최대입니다. 가계대출 중 주택담보대출은 4조 2000억원이 증가했습니다. 지난해 2월 증가폭에 3배에 달하는 수준입니다.

Q)금융당국이 가계부채가 관리 가능하다고 하는 근거는?

금융당국은 가계부채가 큰 문제는 없다는 근거로 상환능력이 상대적으로 양호한 소득 4~5분위의 고소득 차주가 전체 가계부채의 약 70%를 보유하고 있다는 점을 들고 있습니다.

두 번째는 금융자산이 금융부채에 비해 두배 이상 크고, 부동산까지 포함하면 총 자산이 총 부채보다 5배 이상 큽니다. 돈 많은 사람이 빚을 낸거라 잘 갚을 수 있을 거라는 의미입니다. 또 소비성 대출보다 부동산에 투자하려는 실수요 대출이니 걱정할 만한 수준은 아니라는 겁니다.

Q) 정부의 설명이 설득력이 있어 보이는데 안심해도 되나?

저는 개인적으로 금융당국이 가계부채 문제에 좀 더 적극적으로 대응할 필요가 있다고 생각합니다. 금융자산이 금융부채에 두 배가 된다고 하는 것은 좀 더 세밀하게 들여다볼 필요가 있습니다.

통계적으로 뭉뚱그려 보면 부채보다 자산이 두배나 많으니 부채가 큰 문제는 되지 않아 보일 수 있습니다. 그런데 금융자산을 가진 사람과 금융부채를 가진 사람은 다른 사람일 가능성이 큽니다. 금융당국은 전체 통계를 내놓고 안심하라고 할 게 아니가, 실제 가계부채를 가진 사람의 금융자산을 정밀히 분석할 필요가 있어 보입니다.

또 정부의 가계부채 정책 목표도 엇나가고 있습니다. 금융당국은 지난해 가계부채 대책을 발표하며 목표비율을 경상성장률에서 가처분소득대비 가계부채 비율로 변경했습니다.

경상성장률은 경제성장률+물가상승률로 실물 경제 성장에 맞게 가계부채를 관리하겠다는 의미입니다. 가처분소득 대비 가계부채 비율은 실제 돈을 갚을 수 있는 소득 증대를 변수에 추가한 겁니다.

2013년 160.7%였던 가처분소득대비 비율은 2014년 말 현재 오히려 163%로 오히려 늘었습니다. 소득은 늘지 않고 부채만 늘어난 꼴입니다.

금융위 고위 관계자는 “부채는 제도개선이 되면 빨리 즉각적으로 늘어나는데 소득은 실현이 되는데 시차가 있다”며 “범 정부적으로 추진될 사항”이라고 말했습니다.

Q)금리 낮은데 대출 받아 부동산 투자 해볼까?

워낙 저금리 상황이기 때문에 금리 인하의 체감도가 큽니다. 금리가 5%에서 0.25%가 내려가면 5%가 내려가는 꼴이지만 2%에서 1.75%로 내려가면 비율로는 12%가 내려가는 셈입니다. 좀 더 거액의 대출을 하기 부담이 적습니다.

전세값은 천정부지로 치솟고 부동산 경기도 살아난다고 하니 부동산에 관심이 생기는 것은 당연한 현상입니다.

문제는 대출의 위험은 당장 나타나지 않는 다는 점입니다. 대출을 받을 당시에는 담보 가치도 보전이 되고, 갚겠다는 의지도 강합니다.

하지만 수년 동안 부동산 경기 활황이 지속될지 불확실하고 미국의 금리 인상 등을 통해 금리가 올라가면 이자 상환 부담이 커질 수 있습니다.

이에따라 지금은 정부가 침체된 부동산 경기를 우선 띄우기 위해 단기 부양책을 쓰고 있는데 중장기적으로 끌고 갈 수 있는 정책을 펴야 합니다. 또 이자 상환을 할 수 있도록 소득 정책을 적극적으로 추진해야 합니다.

3월에 분양을 희망하는 분들, 지금 당장 분양권 프리미엄 가격이 오르는 것에 현혹돼서는 위험합니다. 분양을 받으면 대략 3년 정도 후 입주를 하게 되는데, 그때 물량이 풀리게 되면 주택 가격이 하락할 위험이 있습니다.

부동산 경기 활성화에 힘입어 재개발 물량까지 풀리면 아파트 공급이 부동산 경기에 부담이 될 수 있습니다.

가계부채는 다른 경제지표보다 국민 행복에 직접적인 영향을 주는 지표입니다. 경제 성장이 더딘 상황에서는 수익을 올리는 것만큼이나 손실을 방어하는 것이 중요합니다.

삼성전자마저 임금을 동결하는 상황에서 가계부채 증가는 가계소득에 막대한 영향을 미칩니다. 일시적인 부동산 경기 활성화로 가계부채가 급격하게 늘어나면 그 부담은 몇 년에 걸쳐 가정의 행복을 저해할 수 있다는 점을 감안해 중장기적인 재무 계획을 세우셔야 할 것 같습니다.

머니투데이방송 권순우입니다.

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