[이슈N현장] 서울시, 재개발·재건축 공사비 거품 걷어낼까
변재우
[머니투데이방송 MTN 변재우 기자]
< 앵커멘트 >
재개발이나 재건축 사업이 진행될 때마다 공사비가 적절한지를 둘러싸고 조합과 시공사간에 이렇다 저렇다 잡음이 빈번히 새어나옵니다. 이런 갈등을 해결하고자 서울시가 공사비 원가를 무료로 자문해주겠다고 하는데, 건설부동산부 변재우 기자와 함께 이야기 나눠보겠습니다.
< 리포트 >
앵커1)
먼저, 재건축과 재개발 공사때마다 조합비리 라든지 추가분담금 폭탄 등과 같은 이야기가 항상 문제로 지적되고, 종종 아파트 재건축이나 재개발 단지를 지나가다 보면 주민들이 플랜카드를 내걸고 무엇인가를 반대하는 모습들을 볼 수 있는데요, 어떤 문제가 있어왔죠?
기자1)
네, 대부분 재건축과 재개발 사업과정에서 과다하게 부풀려진 공사비를 부담하게 됐다고 느낀 주민들이 문제를 제기하면서 시공사 또는 조합원들간에 갈등이 일어난 경우가 많은데요.
재건축이나 재개발의 경우 워낙 큰 액수가 오고가고, 거래 자체가 짬짬이 이뤄지는 경우가 비일비재하기 때문에 주민들이 막연히 의심을 품거나 불안감을 갖는 경우가 많습니다.
하지만 그렇다고 일반 주민들에게 공사비 사용 내역을 알려준다 하더라도 건축에 대한 전문지식이 없기 때문에 무엇이 잘못됐는지 사실 제대로 파악하기는 어렵습니다.
이런 이유 때문에 재건축과 재개발 사업장 곳곳에서 크고 작은 다툼이 일어나고 더불어 사업진행도 방해받고 있습니다.
실제 한 예로 최근 서대문구 가재울뉴타운4구역의 경우 입주 두 달을 남겨놓고 900억원의 추가분담금이 발생하자 조합집행부와 조합원 간의 갈등이 불거져 나왔습니다.
조합원 1인당 수천만원의 추가 금액을 부담해야 하기 때문에 입주민들 입장에서는 추가분담금 폭탄이라고 불리고 있습니다.
이 소식을 전해들은 조합원들은 서울시와 서대문구에 집단 민원을 요청하고 추가분담금과 관련해 현재 검증을 요구한 상태입니다.
바로 이런 유사 상황들을 방지하고 사업진행을 원활하게 하고자 서울시가 이번에 공사비 원가의 적정성 여부를 무료로 자문해주기로 나선 겁니다.
앵커2)
그럼 서울시가 내놓은 대책이 구체적으로 어떤 것인가요?
기자2)
서울시가 도입하기로 한 '원가자문 무료서비스'는 정비사업의 조합장 또는 주민이 원가자문을 요청하면 토목과 건축, 조경 등의 각 분야별 공사전문 담당 공무원 10여 명이 설계 내용을 검토하고 현장을 직접 확인하는 방식으로 공사비 원가를 심사해주게 됩니다.
주요 검토 내용은 설계서에서 누락된 것이나 오류가 있는지, 자재단가와 노임이 적정하게 매겨졌는지, 과다 또는 중복 책정된 물량이 있는지 등입니다.
심사 결과에 공정성 담보를 위해 최종결과를 확정하기 전 외부 원가전문가와 건축 설계사, 조합원이 함께 참여해 논의하는 '원가조정거버넌스'라는 것을 거치고, 총 과정은 접수일부터 최종결과가 통보되기까지 15일 정도가 소요될 전망입니다.
이 때 원가에 대한 자문은 시공사가 선정되기 전에 이뤄지게 되고, 시공사가 선정된 경우는 제외됩니다.
원가 심사가 이뤄진 것을 보고 시공사가 공사를 맡게 되기 때문에 건설사들도 크게 반발하거나 문제삼을 것이 없고, 주민들 입장에서도 공사비를 산정된 원가와 지속적으로 비교해볼 수 있어 긍정적인 효과가 기대됩니다.
원가자문서비스는 하반기 서초무지개아파트 재건축을 비롯해 동대문 용두5구역 재개발, 중화1 재정비촉진구역, 면목6구역 재건축, 길동 신동아3차 재건축 등 5곳에서 먼저 시범운영될 예정입니다.
시는 11월까지 시범사업을 완료하고, 만족도 조사 등의 보완 작업을 거쳐 오는 12월 민간에 적용할 수 있는 원가자문 모델을 마련할 계획입니다.
이에 나아가 내년부터는 주민 스스로 주택을 정비하거나 개량하는 주민참여형 재생사업으로 영역을 확대해 원가자문 서비스의 전면 시행이 이뤄집니다.
앵커3)
서울시는 이번 제도 개선을 통해 어떤 효과를 낼 것으로 기대하고 있나요?
기자3)
크게 3가지 효과가 기대되고 있습니다.
첫 번째로 시는 적정 공사비 안내를 통해 시공비와 원가검증 추가 용역비를 절감할 것으로 내다보고 있습니다.
기존 정비사업은 관할구청의 사업인가가 떨어지면 각 조합에서 민간업체를 통해 설계 공사비 원가를 산출하고, 이 원가를 기준으로 시공자 선정과 계약이 이뤄져왔는데요,
원가가 적절하게 산출됐는지 검증하고 싶은 경우 민간에 의뢰해 지출되던 추가 용역비 부담을 줄일 수 있을 것으로 보입니다.
둘째는 공사원가 적정성 논란으로 인한 주민과 시공사간 갈등과 분쟁을 해소할 수 있을 것으로 기대하고 있고, 셋째는 추가 분담금에 따른 갈등을 줄여 사업기간을 단축할 것으로 전망됩니다.
서울시 관계자의 인터뷰 내용 들어보겠습니다.
[전화 인터뷰] 김성규/ 서울시 계약심사과 과장
"재개발과 재건축 등 주민이 발주하는 사업과정에서 공사비 산정에 대해 적당한지 부당한지에 대해 주민들이 상당한 불안감을 가지고 있습니다. 투명한 서비스를 제공하게 된다면, 갈등의 여지를 줄여서 주택정비사업이 원활히 진행될 수 있도록 도움을 줄 수도 있고, 주민들의 생활에도 도움이 되리라고 생각이 됩니다."
그 외에도 제도가 자리를 잡게된다면 약식으로 꾸려지던 산출 내역서가 보다 정확하게 작성되는 효과를 낳을 것으로 기대하고 있습니다.
올해 서울에서 재개발과 재건축을 앞둔 곳만 4만 5천여 가구인데, 제대로 제도가 자리만 잡는다면 여러 갈등 해결에 도움이 될 것으로 보입니다.
앵커4)
취지와 실효성 등에 있어서 좋은 제도인 것 같은데, 어떤 우려점 같은 것은 없을까요?
기자4)
전문가들의 의견을 들어보면 크게 문제될 것은 없어 보이고, 아직 시범사업 단계이기 때문에 충분한 결과 분석을 거쳐 발생하는 문제점들을 보완해나가면 될 것 같습니다.
다만 각 분야의 전문가를 참여시켜 검증한다지만 지역별로 천차만별인 건설원가를 일일이 파악할 수 있을지는 의문입니다.
전문가의 의견 듣고 오겠습니다.
[전화인터뷰] 심교언/ 건국대 부동산학과 교수
"서울시가 주민들에게 원가정보를 제공한다는 것은 굉장히 긍정적인 것 같습니다. 그런데 서울시가 지역마다 다른 건설원가를 어떻게 다 파악할 것인가 그런 것들이 관건이 될 것 같습니다. 그 다음으로는 건설원가가 파악되더라도 시공사들이 각종 상품에 옵션을 붙여 공사비를 높이고 그런 단계들이 있기 때문에 시공사들의 반발도 심할 것 같습니다. 결과적으로 서울시가 누구나 수긍할 만한 원가 자료를 제공한다면 다 도움이 되지만 부실할 경우에는 새로운 갈등 요소로 작용할 수 있습니다."
기자5)
이처럼 일부 시공사들의 반발이 예상되기는 하는데요, 보통 시공사들이 공사가 진행되는 과정에서 이런저런 옵션들을 추가시켜가면서 공사비를 늘려왔기 때문입니다.
결과적으로 잘못된 것들이 바로잡히게 되는 계기가 될 수도 있어 서울시가 얼마나 공정하고 정확한 원가 자료를 제공해 시장의 신뢰를 얻느냐에 성공여부가 달려 있는 것 같습니다.
앵커5)
지금까지 변재우 기자와 함께 했습니다.
< 앵커멘트 >
재개발이나 재건축 사업이 진행될 때마다 공사비가 적절한지를 둘러싸고 조합과 시공사간에 이렇다 저렇다 잡음이 빈번히 새어나옵니다. 이런 갈등을 해결하고자 서울시가 공사비 원가를 무료로 자문해주겠다고 하는데, 건설부동산부 변재우 기자와 함께 이야기 나눠보겠습니다.
< 리포트 >
앵커1)
먼저, 재건축과 재개발 공사때마다 조합비리 라든지 추가분담금 폭탄 등과 같은 이야기가 항상 문제로 지적되고, 종종 아파트 재건축이나 재개발 단지를 지나가다 보면 주민들이 플랜카드를 내걸고 무엇인가를 반대하는 모습들을 볼 수 있는데요, 어떤 문제가 있어왔죠?
기자1)
네, 대부분 재건축과 재개발 사업과정에서 과다하게 부풀려진 공사비를 부담하게 됐다고 느낀 주민들이 문제를 제기하면서 시공사 또는 조합원들간에 갈등이 일어난 경우가 많은데요.
재건축이나 재개발의 경우 워낙 큰 액수가 오고가고, 거래 자체가 짬짬이 이뤄지는 경우가 비일비재하기 때문에 주민들이 막연히 의심을 품거나 불안감을 갖는 경우가 많습니다.
하지만 그렇다고 일반 주민들에게 공사비 사용 내역을 알려준다 하더라도 건축에 대한 전문지식이 없기 때문에 무엇이 잘못됐는지 사실 제대로 파악하기는 어렵습니다.
이런 이유 때문에 재건축과 재개발 사업장 곳곳에서 크고 작은 다툼이 일어나고 더불어 사업진행도 방해받고 있습니다.
실제 한 예로 최근 서대문구 가재울뉴타운4구역의 경우 입주 두 달을 남겨놓고 900억원의 추가분담금이 발생하자 조합집행부와 조합원 간의 갈등이 불거져 나왔습니다.
조합원 1인당 수천만원의 추가 금액을 부담해야 하기 때문에 입주민들 입장에서는 추가분담금 폭탄이라고 불리고 있습니다.
이 소식을 전해들은 조합원들은 서울시와 서대문구에 집단 민원을 요청하고 추가분담금과 관련해 현재 검증을 요구한 상태입니다.
바로 이런 유사 상황들을 방지하고 사업진행을 원활하게 하고자 서울시가 이번에 공사비 원가의 적정성 여부를 무료로 자문해주기로 나선 겁니다.
앵커2)
그럼 서울시가 내놓은 대책이 구체적으로 어떤 것인가요?
기자2)
서울시가 도입하기로 한 '원가자문 무료서비스'는 정비사업의 조합장 또는 주민이 원가자문을 요청하면 토목과 건축, 조경 등의 각 분야별 공사전문 담당 공무원 10여 명이 설계 내용을 검토하고 현장을 직접 확인하는 방식으로 공사비 원가를 심사해주게 됩니다.
주요 검토 내용은 설계서에서 누락된 것이나 오류가 있는지, 자재단가와 노임이 적정하게 매겨졌는지, 과다 또는 중복 책정된 물량이 있는지 등입니다.
심사 결과에 공정성 담보를 위해 최종결과를 확정하기 전 외부 원가전문가와 건축 설계사, 조합원이 함께 참여해 논의하는 '원가조정거버넌스'라는 것을 거치고, 총 과정은 접수일부터 최종결과가 통보되기까지 15일 정도가 소요될 전망입니다.
이 때 원가에 대한 자문은 시공사가 선정되기 전에 이뤄지게 되고, 시공사가 선정된 경우는 제외됩니다.
원가 심사가 이뤄진 것을 보고 시공사가 공사를 맡게 되기 때문에 건설사들도 크게 반발하거나 문제삼을 것이 없고, 주민들 입장에서도 공사비를 산정된 원가와 지속적으로 비교해볼 수 있어 긍정적인 효과가 기대됩니다.
원가자문서비스는 하반기 서초무지개아파트 재건축을 비롯해 동대문 용두5구역 재개발, 중화1 재정비촉진구역, 면목6구역 재건축, 길동 신동아3차 재건축 등 5곳에서 먼저 시범운영될 예정입니다.
시는 11월까지 시범사업을 완료하고, 만족도 조사 등의 보완 작업을 거쳐 오는 12월 민간에 적용할 수 있는 원가자문 모델을 마련할 계획입니다.
이에 나아가 내년부터는 주민 스스로 주택을 정비하거나 개량하는 주민참여형 재생사업으로 영역을 확대해 원가자문 서비스의 전면 시행이 이뤄집니다.
앵커3)
서울시는 이번 제도 개선을 통해 어떤 효과를 낼 것으로 기대하고 있나요?
기자3)
크게 3가지 효과가 기대되고 있습니다.
첫 번째로 시는 적정 공사비 안내를 통해 시공비와 원가검증 추가 용역비를 절감할 것으로 내다보고 있습니다.
기존 정비사업은 관할구청의 사업인가가 떨어지면 각 조합에서 민간업체를 통해 설계 공사비 원가를 산출하고, 이 원가를 기준으로 시공자 선정과 계약이 이뤄져왔는데요,
원가가 적절하게 산출됐는지 검증하고 싶은 경우 민간에 의뢰해 지출되던 추가 용역비 부담을 줄일 수 있을 것으로 보입니다.
둘째는 공사원가 적정성 논란으로 인한 주민과 시공사간 갈등과 분쟁을 해소할 수 있을 것으로 기대하고 있고, 셋째는 추가 분담금에 따른 갈등을 줄여 사업기간을 단축할 것으로 전망됩니다.
서울시 관계자의 인터뷰 내용 들어보겠습니다.
[전화 인터뷰] 김성규/ 서울시 계약심사과 과장
"재개발과 재건축 등 주민이 발주하는 사업과정에서 공사비 산정에 대해 적당한지 부당한지에 대해 주민들이 상당한 불안감을 가지고 있습니다. 투명한 서비스를 제공하게 된다면, 갈등의 여지를 줄여서 주택정비사업이 원활히 진행될 수 있도록 도움을 줄 수도 있고, 주민들의 생활에도 도움이 되리라고 생각이 됩니다."
그 외에도 제도가 자리를 잡게된다면 약식으로 꾸려지던 산출 내역서가 보다 정확하게 작성되는 효과를 낳을 것으로 기대하고 있습니다.
올해 서울에서 재개발과 재건축을 앞둔 곳만 4만 5천여 가구인데, 제대로 제도가 자리만 잡는다면 여러 갈등 해결에 도움이 될 것으로 보입니다.
앵커4)
취지와 실효성 등에 있어서 좋은 제도인 것 같은데, 어떤 우려점 같은 것은 없을까요?
기자4)
전문가들의 의견을 들어보면 크게 문제될 것은 없어 보이고, 아직 시범사업 단계이기 때문에 충분한 결과 분석을 거쳐 발생하는 문제점들을 보완해나가면 될 것 같습니다.
다만 각 분야의 전문가를 참여시켜 검증한다지만 지역별로 천차만별인 건설원가를 일일이 파악할 수 있을지는 의문입니다.
전문가의 의견 듣고 오겠습니다.
[전화인터뷰] 심교언/ 건국대 부동산학과 교수
"서울시가 주민들에게 원가정보를 제공한다는 것은 굉장히 긍정적인 것 같습니다. 그런데 서울시가 지역마다 다른 건설원가를 어떻게 다 파악할 것인가 그런 것들이 관건이 될 것 같습니다. 그 다음으로는 건설원가가 파악되더라도 시공사들이 각종 상품에 옵션을 붙여 공사비를 높이고 그런 단계들이 있기 때문에 시공사들의 반발도 심할 것 같습니다. 결과적으로 서울시가 누구나 수긍할 만한 원가 자료를 제공한다면 다 도움이 되지만 부실할 경우에는 새로운 갈등 요소로 작용할 수 있습니다."
기자5)
이처럼 일부 시공사들의 반발이 예상되기는 하는데요, 보통 시공사들이 공사가 진행되는 과정에서 이런저런 옵션들을 추가시켜가면서 공사비를 늘려왔기 때문입니다.
결과적으로 잘못된 것들이 바로잡히게 되는 계기가 될 수도 있어 서울시가 얼마나 공정하고 정확한 원가 자료를 제공해 시장의 신뢰를 얻느냐에 성공여부가 달려 있는 것 같습니다.
앵커5)
지금까지 변재우 기자와 함께 했습니다.
