김교식 아시아신탁 회장 "부동산 신탁업, 임대주택 공급 등 서민주거 안정화에 활용 가능"

최근 부동산 규제 완화와 저금리 기조로 주택경기의 활성화가 이어지면서 일손이 바빠지고 있는 곳이 있습니다. 바로 고객이 맡긴 부동산을 개발 관리해서 이익을 돌려주는 부동산 신탁업인데요.

오늘 더 리더는 부동산 신탁기업인 아시아신탁의 김교식 회장님을 모셨습니다. 부동산 신탁 산업의 현황 그리고 우리나라 부동산 정책에 대한 생각을 들어보겠습니다.

대담 : 최남수 MTN 대표이사
출연 : 김교식 아시아 신탁 회장

부동산 신탁..관리형 토지신탁 개발, 부동산 시장 사회안전망 역할

1961년 신탁제도 제정, 현재 11개 회사 현존..신탁금 130조 규모

초과한 주택공급량, 적정수준으로 수급 조절될 것

지역주택조합에 참여..서민주거복지 증진 도울 것

이주배경청소년이 잘 정착할 수 있도록 지원

아시아신탁, 세계를 무대로 사업 영역 넓힐 계획

Q. 그동안 기획재정부 대변인, 기획조정 실장, 그리고 여성가족부 차관 등 공직자로 오랜 시간을 보내셨는데요. 지금 하시는 일이 공직에서 하시던 일과는 조금 다른 일을 하시고 계신데 어떠신지요?

A. 30여 년 동안 주로 기획재정부에 있었고 은퇴하기 직전에는 여성가족부 차관으로 일하면서 30여 년간 공직생활을 하다가 4년여 전에 공직생활에서 은퇴 했습니다. 그리고 작년 여름부터 저와 가까운 분이 같이 사업을 해보자고 해서 아시아신탁이라는 부동산 신탁 회사에서 일하고 있습니다. 그리고 탈북 청소년이나 다문화 청소년들이 우리 사회에 성공적으로 정착해서 잘 살아가도록 지원하는 이주배경청소년지원재단 이사장을 맡고 있고 아프리카 등 개발도상국 원조 사업과 대학 특강 등을 하면서 바쁘게 지내고 있습니다.

Q. 아시아신탁, 부동산 신탁업을 하고 있는데요. 일반인들에게는 어려운 용어일 수 있을 것 같습니다. 어떤 일을 하는 곳인지요?

A. 부동산 신탁업은 대부분의 국민과 밀접한 관계가 있습니다. 아파트 공사를 하면 그 밑에 신탁회사 이름이 있거든요. 신탁이라 하면은 부동산 소유자가 신탁회사의 신탁계약에 의해서 부동산을 맡기면 신탁회사는 신탁계약 내용대로 그 부동산을 관리도 하고 처분도 하고 개발도 하면서 수익을 내어서 위탁한 사람이나 수익자에게 이익을 돌려주는 일을 합니다

Q. 어떤 상품들을 팔고 계신지도 소개 해주시죠.

A. 아시아신탁은 2007년도에 금융위원회의 설립인가를 받아서 부동산 신탁업을 시작을 했습니다. 지난 8년 동안 전 직원들이 열심히 해서 11개 신탁회사 중에서 중견 선두 그룹에 속하고 있는데 저희 회사가 자랑스럽게 내세울 수 있는 것이 시장에서 저희가 주도적으로 발전을 시킨 것이 있다는 겁니다. 일반적으로 아파트나 상가를 분양하게 되면 종전에는 중간에 시행사나 시공사에 문제가 생겨서 공사가 중단되어 계약된 날짜에 입주를 못하거나 재산상으로 굉장히 손해를 보는 경우가 있었습니다. 그런데 저희들이 관리형 토지신탁을 개발했는데요. 예를 들어 시행사가 아파트 건설 현장을 신탁 하면 소유권이 신탁사로 넘어옵니다. 그러면 저희들이 분양받은 사람들로부터 분양 대금을 관리하면서 공사가 일정대로 계약 내용대로 추진되고 예정된 기간 내에 공사가 완료되어 당초 계약대로 입주할 수 있도록 중간 절차를 점검 하고 안전하게 관리를 합니다. 대신 그것이 잘못 되면 신탁회사가 책임을 지는 형식으로 일종의 부동산 시장의 사회안전망 같은 역할을 하고 있다고 봐도 됩니다.

MTN 감성인터뷰 [더리더] 김교식 아시아 신탁 회장

Q. 부동산 소유자라든가 투자자들이 그런 서비스 상품에 구매를 해서 위탁 관리·개발을 맡기게 되면 수수료를 받으실 텐데 대게 어느 정도 수수료이죠?

A. 부동산 신탁 제도 초창기에는 수수료도 많이 받았는데 요즘에는 경쟁이 치열하다 보니까 수수료가 점점 떨어지고 있습니다. 그렇지만 분양받은 분들을 보호하고 우리나라 부동산 시장에 건전하게 발전하는데 기여한다는 자부심을 갖고서 일하고 있습니다.

Q. 부동산 신탁 제도가 우리나라에는 언제 도입됐고 11개 회사가 있다고 하셨는데 시장 규모와 판도는 어떤지요?

A. 부동산 신탁이라는 제도가 활성화되기 전에는 주로 신탁을 얘기할 적에는 금전 신탁을 말합니다. 돈을 맡기면 그 돈을 관리해 주는 거죠. 그래서 금전 신탁은 1961년도에 법이 만들어져서 신탁 제도가 시작이 됐고 그래서 과거에 신탁만을 전문으로 하는 금융기관이 있었습니다. 그러다가 경제가 성장을 하면서 민간 차원의 국토 개발 붐이 일어나고 일반 국민들도 주택 구입이라든지 부동산에 대한 민간 수요가 급격히 늘어났습니다. 그래서 이런 부동산 개발을 효율적으로 하면서 부동산 개발에 따른 관계자와 참여자, 예를 들면 금융기관이나 건설회사, 일반 수요자들이 안전하게 부동산 시장에 참여할 수 있도록 1991년도에 부동산 신탁 제도를 처음으로 인가 해줬습니다. 그래서 부동산 신탁이 발전을 해 오다가 다른 금융기관처럼 외환위기 때 조금 어려움도 겪었습니다. 하지만 이제 외환위기를 잘 극복 하고 현재는 11개 회사가 부동산 신탁 업계에 종사를 하고 있고 총 수탁 금액, 신탁 회사에 신탁금을 맡긴 규모로 따지면 130조 정도 됩니다.

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Q. 주로 어떤 분들이 맡기시는지요?

A. 이제까지는 회사를 경영하다보면 수익성이라든지 효율성 측면에서 보면 주로 건설회사 등 법인을 상대로 했습니다. 주로 건설 회사들이 아파트 건설이나 상가 건설 할 때 신탁을 맡기고 또 건설 현장에 대출을 해주는 금융기관들은 그 돈을 안전하게 회수를 해야 해서 금융기관이 자발적으로 신탁을 맡기는 경우도 있었습니다. 그동안 부동산 신탁 시장은 법인 대 법인 B2B 형식으로 시장에 형성됐었는데 이제 범위를 넓혀야 되겠죠.

Q. 주택 시장에 대한 견해 좀 여쭤보겠습니다. 정부가 부동산에 관련된 규제를 많이 풀고 금융기관의 자금 집행도 원활하게 이루어지면서 부동산 시장이 상당히 활기를 띠고 있는데요. 수요에 비해 너무 많은 물량이 공급되고 있지 않느냐 걱정하는 시선들도 있습니다. 반면 과거에 많이 공급이 안 됐기 때문에 큰 문제 없다는 의견도 있는데 어떻게 보시는지요?

A. 말씀한 대로 이 정부에 들어서 여러 경제적인 효과 중에서 하나를 내세운다면 각종 규제를 완화해서 부동산 시장이 정상화되고 금융지원 등과 세제지원을 통해서 활성화시키는데 크게 기여 했습니다. 그래서 수요나 공급 측면에서 굉장히 활발하게 부동산 시장이 작동 하고 있는데 작년부터 금년 말까지 주택건설 인허가 맡은 곳이 약 150만 호 정도 됩니다. 그런데 통상적으로 평균적으로 보면 연간 주택 수요는 40만호 정도 됩니다. 수요에 비해 몇배나 많은 상황인데 부동산 시장 전망도 전반적인 경제 상황하고 같이 움직이기 때문에 앞으로 경제가 어떻게 되느냐에 따라 달라질 것으로 보입니다. 미국 금리 인상이나 실물경제 흐름에 따라서 말이죠. 그래도 다행인 것은 과거에는 안타깝게도 부동산 가격이 급등락을 거듭하면서 집을 사는 사람이나 집을 파는 사람이나 투기적인 수요가 적지 않게 있었습니다. 투기적인 수요가 잘 나갈 때에는 괜찮은데 꺾이기 시작하면 국가 경제 전체에 나쁜 영향을 미쳤거든요. 그런데 지금의 부동산 시장은 대부분이 실수요자들이 직접 살기 위해서 수요를 하고 있고 다만 공급이 예년에 비해서 조금 많은데 이것도 정책적으로 미세한 조정을 하거나 또, 시장 자체적으로 수급이 적정 수준으로 조절이 될 것으로 보기 때문에 과잉공급이나 부동산 경기 침체로 인해 국가 경제가 어려워진다고는 보지 않습니다.

Q. 서민들은 전세 구하기도 어렵고 월세는 너무 비싸고 어려움이 많은데요. 부동산 신탁제도를 활용해서 서민들의 이런 어려움 해소해 줄 수 있는 방법이 있을까요?

A. 과거처럼 자산 수익을 얻기 위해서 부동산에 투자를 한다든지 하는 것들이 많이 줄어들고 대신에 전세 가격이 굉장히 급등을 하고 있지 않습니까? 집값이 오를 거라는 기대가 줄어들고 금리가 낮아지면서 전세 수요가 높아지고 월세 부담이 커지면서 정부가 이제 임대주택 정책을 본격적으로 추진하고 있어서 저는 이 정책은 굉장히 시의적절하다고 보고 앞으로도 계속돼야 된다고 봅니다. 그래서 이런 부분에서 신탁업계도 기여할 부분이 있다고 생각 합니다. 이제 정부가 여러 가지 지원을 해서 대형 건설 회사 중심으로 해서 임대주책 공급을 하는데 신탁업계가 중심이 되어, 예를 들어 국유지나 민간 지방자치단체가 갖고 있는 공유지와 같은 자투리땅을 신탁을 맡기면 신탁회사가 민간 투자자를 끌어 들여 개발해서 임대 주택 짓는데도 활용 할 수가 있거든요. 그래서 국유지나 지자체가 갖고 있는 공공용지를 신탁회사에 맡겨서 임대주택이나 국유지 개발을 효율적으로 하는 것도 정부에서 적극적으로 생각해줬으면 합니다. 국유지 개발을 현재까지는 한국자산관리공사가 했는데 주로 공공건물 짓는데 쓰고 있거든요. 신탁회사가 주택 시장 안정 서민 주거 안정에 기여할 수 있는 부분은 요즘 택지가 옛날처럼 많지가 않으니까 자투리땅을 이용해서 지역주택조합이 굉장히 활성화되고 있습니다. 지역 주택조합은 비전문적인 조합원 중심으로 운영하다보니까 아무래도 사고도 많이 나고 또 건설 기간도 많이 듭니다. 현재 지역주택조합은 자금 관리만을 신탁회사가 하고 있는데 지역주택조합도 신탁회사가 적극적으로 참여할 수 있는 제도를 만들어주면 신탁회사가 책임지고 일정한 공기 내에 안전하게 할 수가 있기 때문에 이런 점을 정부에서 많이 활용 하면 서민 주거 복지를 증진시키는데 큰 도움이 될 수 있다고 생각합니다.

MTN 감성인터뷰 [더리더] 김교식 아시아 신탁 회장

Q. 현 정부 들어 다양한 부동산 정책을 썼지만 조금 아쉬운 점이나 개선할 점이 있다면
전반적인 평가 좀 부탁드리겠습니다.

A. 네, 이번 정부 들어 부동산 정책은 대체로 잘 했다고 시장에서는 판단을 하고 있습니다. 특히 민간기업을 활용한 임대주택, 뉴스테이 정책 같은 것은 아주 시의적절한 정책이었다고 생각을 하는데 다만 과도기에 전세난이나 월세가 너무 비싸서 통계청 지역별 통계만 보더라도 서울 인구 중에서 많은 부분이 다른 데로 빠져나갔다고 하는 것처럼 임대주택을 사용하는 서민들의 생활을 좀 더 따뜻하고 세심하게 배려를 했으면 하는 아쉬움이 남습니다.

Q. 이주배경청소년재단 이사장도 맡고 계신데요. 보도를 보면 대통령과 총리도 재단에 다녀가신 걸로 알고 있는데 어떤 일을 하는 곳인지요?

A. 이주배경 소년이라고 법적인 용어를 쓰다보니까 이해하기가 좀 어려운데요. 탈북 청소년이나 다문화 청소년처럼 부모나 본인이 외국에서 출생해서 한국에 와서 정착하고 사는 사람들을 이주배경청소년이라고 합니다. 저희 재단은 탈북 청소년이나 다문화 청소년이 한국 사회에서 잘 정착을 해서 아주 훌륭한 청년으로 자랄 수 있도록 지원하는 역할을 하고 있습니다.

Q. 이 젊은이들이 우리나라에 와서 정착하는 과정에서 겪는 어려움 중에 가장 큰 게 무엇인지요?

A. 네, 우리나라가 제도적으로 또는 정책적으로 다문화 정책이라든지 탈북 주민 또는 탈북 청소년들에 대한 비교적 잘 하고 있다고 생각합니다. 하지만 가장 큰 문제는 이 사람들이 한국 사회에 와서 아주 외롭고 모든 것을 혼자 결정해야 되고 소외되고, 그 이면에는 이 청년들에 대한 편견 같은 것이 있다는 거죠. 그래서 정부가 할 일이 있고 일반 시민이 할 일이 있습니다. 정부가 할 일은 다문화 청소년, 탈북 청소년과 같은 사람들을 잘 세분화해서 각자의 특성에 맞고 어려운 점을 찾아서 지원하는 정책이 필요하고 일반 시민들은 이주 청소년들에 대한 편견을 없애고 이러한 청소년들에 대해서 뭔가 내가 도와주겠다하는 생각을 갖는 것만으로 그 사람들에 대한 사랑이 시작됩니다.

Q. 은퇴 후에 어떻게 그 긴 노후를 보낼 것인지는 누구에게나 고민거리이고 걱정거리가 아닐 수 없는데 은퇴 이후, 어떤 삶을 살아야 할지 회장님의 조언 말씀해 주시죠.

A. 농담에 이런 말이 있습니다. ‘어느 90세 된 노인이 내가 은퇴 후에 30년을 건강하게 살 줄 알았으면 은퇴하고부터 계획적으로 살았을 텐데’ 하고 후회했다고 합니다. 그런 것처럼 지금 건강하게 오랫동안 사는 노인층이 많거든요. 장년층이 많기 때문에 이렇게 인생을 보내는 게 어떤가. 우선 첫째로는 적극적으로 하나 이상은 봉사활동을 하기를 권장하고 싶습니다. 그러한 봉사활동이나 적극적인 사회 참여가 청소년이라든지 자라는 세대에게 옛날에 우리가 못 살았을 때 가족이 하던 역할을 대신 할 수가 있는 거거든요. 그런 따뜻한 마음을 실천한다는 생각을 적극적으로 했으면 합니다.

Q. 앞으로 아시아신탁, 어떤 기업으로 성장시키고 싶으신지요?

A. 제가 청년들에게 세계를 무대로 도전하라고 했는데 아시아신탁도 세계를 무대로 해서 비즈니스를 넓혀갔으면 하고요. 실제로 조금씩 실현되고 있습니다. 개인적으로는 주변에 행복과 따뜻함을 주는 생활을 하고 싶습니다.


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