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[이슈N현장] 내 집이 깡통전세?...직거래 전셋집 구할때 주의점

변재우 기자

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< 앵커멘트 >
전셋방 하나 구하기가 정말 어려워졌습니다. 매물이 자취를 감춘 건 이미 오래전이고 전셋값도 천정부지로 치솟으면서 싼 물건을 찾아 인터넷 직거래로도 많이들 눈 돌리시는데요, 계약전 따져봐야 할 것들이 한 두가지가 아닙니다. 건설부동산부 변재우기자와 이야기 나눠보겠습니다.

< 리포트 >
앵커1)
전셋방부터 월셋집까지, 내게 딱 맞는 집 찾기가 쉽지 않은데요, 인터넷 카페를 보면 매물을 내놓고 세입자를 구하는 글들이 참 많습니다. 여전히 많은 문제점들도 있겠죠?

기자)
네, 인터넷 검색 포털 사이트에 방 구하기라고 키워드를 넣어보면요,

어렵지 않게 전월셋방 직거래가 이뤄지고 있는 카페들을 찾아볼 수 있습니다.

보증금 없는 원룸텔부터 단기전세까지, 하루에도 세입자를 구하겠다고 올라오는 글들이 수십건에 달합니다.

특히 싼 가격을 장점으로 내건 제목의 글에는 쉽게 손이 가기 마련인데요,

아직도 많은 분들이 집을 둘러싸고 이래저래 얽혀있는 권리관계를 꼼꼼히 따져보지 않고 덜컥 계약을 체결해 문제가 불거지는 경우가 비일비재합니다.

제가 인터넷 직거래 카페에서 알게 된 한 피해자의 경우도 마찬가지였습니다.

지난해 6월 인터넷 카페를 통해 집주인과 직거래로 원룸 전셋방을 구했다고 하는데요.

건물이 조금 오래되긴 했지만 건대역 인근에 위치한 비교적 좋은 입지에다가 전셋값도 5,000만원으로 저렴해 계약을 결심했다고 합니다.

직거래였기 때문에 얼마되지는 않지만 부동산 중개 수수료까지도 아낄 수 있어 매력적이었던 겁니다.

하지만 현재 살고 있는 집이 오는 8월이면 경매에 넘어가게됐다는 소식을 최근 접하게 됐습니다.

이야기 먼저 들어보겠습니다.

[전화인터뷰] 전세보증금 피해자(음성변조)
"왜 경매에 넘어갔느냐, (집주인이) 예전 1층에 살던 세입자 한 명한테 전세자금 5,000만원을 아예 한 푼도 안돌려 준 거에요, 그 사람은 그래도 꽤 오래살았던 사람이더라구요. 3년정도 살았던 사람인데..."

집주인이 기존 세입자에게 전세금을 돌려주지 못해 8가구가 살고 있는 건물 전체가 통째로 날라가게 생긴 겁니다.

문제는 더 심각했습니다.

관련 내용을 알아보려고 인터넷 카페에 문의글을 올렸는데요,

전에 이곳에 거주했던 세입자였다는 사람들로부터 쪽지가 하나 둘 오기 시작했습니다.

자신들도 전세보증금 일부를 아직까지 못받고 있다는 내용이었습니다. 들어보시죠.

[전화인터뷰] 전세보증금 피해자
"자기들이 예전에 여기 전세 5,000만원으로 살던 사람들인데, 지금 500만원, 600만원씩을 전세자금을 못돌려 받아 소송중이라고 하는 거에요."

답답한 마음에 전세세입자 현황을 동사무소에 찾아가 떼어 봤다는데요,

8가구가 살아야 하는 건물에는 15명이나 등록이 돼 있고, 그 중에는 앞서 쪽지를 보내왔다던 이미 나간 세입자의 이름까지도 아직 남아있었습니다.

경매에 넘어간다 하더라도 낙찰금을 돌려받으려면 셈법이 복잡해진 것이죠.

앵커2)
또 다른 피해 유형들도 많이 있을 것 같은데요, 어떤 것들이 있을까요?


기자)
네, 실제 집주인으로 행사하는 사람과 명의상의 주인이 달라 곤혹을 겪게 되는 경우도 있습니다.

직거래 특성상 연락이 이뤄지는 사람을 주인으로 알고 당연히 거래하게 되는데, 대다수의 경우에는 물론 문제가 생기지 않는 편입니다.

하지만 집에 하자가 있거나 불만 사항들을 알릴 필요가 있을 때 집주인이 연락에 응하지 않고 자취를 감춰버리면 어쩔 도리가 없어지게 됩니다.

법률적으로 정당한 요구를 한다해도 명의상 집주인에게 관련 내용이 전달되게 되는데 주소도 엉망이라서 등기로 보낸 문서가 반송되기 십상입니다.

인터넷 직거래로 방을 구하는 분들이 대부분 재정적 여유가 없기 마련이라 변호사 선임은 생각도 못합니다.

골치가 아파 아예 모른채 하고, 다시 매물로 올려 다른 세입자에게 자신의 상황을 고스란히 넘겨버리는 사례도 물론 빈번합니다.


앵커3)
부동산 중개수수료를 조금 아껴보겠다고 직거래에 섣불리 달려 들어선 안되겠다는 생각이 듭니다. 이런저런 사유로 깡통전세가 늘면서 전세보증금을 보장받을 수 있는 보험 가입자도 덩달아 늘고 있다고요?

기자)
네, 맞습니다.

전세난 속에 최근 매매가격 대비 전세가격이 80%를 넘는 주택이 늘면서 이렇게 집을 처분해도 보증금을 떼이는, 이른바 깡통전세 우려가 높아지고 있는 상황인데요,

전세보증금을 보장받을 수 있는 보험 제도를 활용하는 것도 하나의 방법이 될 수 있겠습니다.

전문 기관에서 운영중인 보험 가입자는 이런 분위기를 타고 늘어나고 있는 추셉니다.

주택도시보증공사의 전세보증금반환보증 상품의 가입액은 올해 1분기 8856억원이었는데 지난해 같은 기간보다 760%나 증가했고요.

서울보증보험의 전세금보장신용보험도 지난해 1조 9,461억원으로 전년보다 128% 늘었습니다.

전세금이 한 두푼 하는 게 아니기 때문에 이런 제도를 이용해 보호받을 수 있는 안전장치를 해두시는 것도 고려할 필요가 있겠습니다.


앵커4)
그래도 스스로 알아보고 조심하는 것 만큼 좋은 게 없을 텐데요, 어떤 점들을 미리 확인해야 될까요.


기자)
네, 계약전과 계약후인지 여부에 따라 확인하거나 해야할 일이 달라질텐데요,
먼저 계약전 주의해야 할 점부터 살펴보겠습니다.

앞서 소개해드린 사례처럼 경매에 넘어갈 집인지 여부부터 확인해봐야할텐데요

전문가의 이야기 들어보시죠.

[인터뷰] 정해진/ 변호사
"주택임대차보호법상 우선변제권은 선순위 권리가 있을 경우 보장받기 어려우므로 전셋집 알아볼 때 등기부등본상 선순위 권리는 없는지, 압류나 경매개시결정이 기재되어 있는지 여부를 확인해보아야 합니다."

등기부등본을 떼어 건물을 둘러싸고 복잡한 이해관계가 있는지 여부를 반듯이 따져봐야 합니다.

융자가 건물값에 비해 말도 안되게 많다면 당연히 피하시는 것이 좋습니다.

또 한가지 주의하실 점이 집주인이 세금을 제 때 납부하고 있는지 여부도 추가로 확인하셔야겠습니다.

미납세금이 많을 경우에도 역시 건물이 경매에 넘어가게 되는데 이 때 세금은 국세이므로 어떤 권리보다 더 우선해서 변제되기 때문에 주의하셔야 합니다.

그럼 계약체결 후에는 어떤 조치들을 해야할까요. 전문가 이야기 들어보겠습니다.

[인터뷰] 정해진/ 변호사
"계약체결 이후에는 전입신고 및 확정일자를 받아야 하고, 은행에서 담보가치를 조사할 경우 대항력 있는 임차인이라는 점과 보증금액수를 정확히 밝혀두어야 합니다. "

경매로 넘어가게 된다면 반드시 배당요구를 해야 경락대금에서 보증금 회수할 수 있습니다.

물론 임차인 지위를 유지하고 싶다면 배당요구를 안해도 무방하지만 실제로는 생활하기가 순탄치만은 않은 점을 어느 정도 감수하셔야 겠습니다.


앵커5)
한창 봄 이사 시즌인데요, 방 구하실 때 앞서 말씀드린 사항들을 꼭 염두하시길 바랍니다.

지금까지 변재우 기자와 이야기 나눠봤습니다.


머니투데이방송 변재우 입니다. (perseus@mtn.co.kr)



[머니투데이방송 MTN = 변재우 기자 (perseus@mtn.co.kr)]

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