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[이슈+]집단대출 나홀로 급증...신규분양 나홀로 활황

권순우

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< 앵커멘트 >
전반적인 경제지표들은 그리 좋지 않은데 유독 신규 아파트 청약률은 과열 양상까지 보이고 있습니다. 이와함께 집단대출도 급증세를 이어가고 있습니다. 가계부채 중에서도 유독 주택담보대출만, 그중에서도 집단대출만 늘어나고 있는데. 어떤 요인들이 작용하고 있는지 권순우 기자와 함께 이야기 나눠보겠습니다.

< 리포트 >
Q)권 기자. 집단대출이 얼마나 늘고 있나요?

집단대출 증가세가 꺾이지 않고 있습니다. 주택도시보증공사가 과도한 청약 경쟁을 진정시키기 위해 일부 투기적 수요에 대한 보증을 제한하기로 했지만 풍선효과만 낳는다는 비판을 받고 있습니다.

한국은행에 따르면 지난 6월 현재 주택담보대출은 500조원으로 한달 동안 4조 8천억원이 늘었습니다. 이중 집단대출 규모는 정확하게 집계되지 않았지만 절반 가까이 집단대출인 것으로 파악되고 있습니다.

2013년 연간 3조 4천억원이 줄어들었던 집단대출은 2014년 하반기부터 연간 9천억원이 늘어나더니 지난해에는 무려 8조 8천억원이 늘었습니다. 올해도 3월까지만 해도 5조 2천억원이 늘었습니다.

지난해 3월 집단대출 잔액은 101조 5천억원에서 올해 2월말 112조 8천억원으로 증가했습니다.아파트 분양 비수기인 올해 1,2월에만 2조 5천억원이 늘었는데 전체 주택담보대출 증가액 5조 4천억원의 절반 정도 수준입니다.

Q)집단대출이 왜 그렇게 빠르게 늘고 있나요?
집단대출은 아파트 신규 분양을 할 때 이뤄지기 때문에 집단대출 증가는 아파트 분양이 늘어났다는 말과 같은 말입니다.

부동산114에 따르면 올해 전국에서 신규 분양되는 아파트는 38만 1134가구로 예상됩니다.

지난 2010년 10만 6434가구였던 전국 신규 분양 물량은 2014년엔 27만 4666가구로 증가폭이 커졌고 2015년엔 43만 9295가구로 전년에 비해 37% 이상 급증했습니다.

아무래도 저금리 기조가 이어지면서 집을 사려고 대출을 받는 사람들의 부담이 적어졌고, 전세값이 천정부지로 치솟으면서 이럴 바에는 새 아파트를 사겠다는 수요가 늘어난 것으로 분석됩니다.

Q)집단대출 증가의 문제점은?
전체 주택담보대출 시장에서 집단대출 비중은 점차 커지고 있습니다. 전체 주담대에서 집단대출이 차지하는 비중은 2014년 2.5%에 불과했지만 지난해 12.5%까지 높아졌고 올해 2월에는 52%로 치솟았습니다.

대출중에 유독 주택담보대출이, 그 중에서도 집단대출만 나홀로 증가세를 보이고 있는 겁니다.

금융당국은 가계부채 증가세를 조절하기 위해 상환 능력 평가를 강화하고 원금과 이자를 같이 갚는 여신심사가이드라인을 실시했습니다.

주택담보대출 심사를 강화하자 이를 피하기 위해 집단대출로 옮겨간 측면이 있습니다.

집단대출은 원리금 상환 능력을 평가하는 DTI 규제를 받지 않습니다. 똑같이 대출이 늘어도 주택담보대출에 비해 집단대출의 위험이 더 클 가능성이 있습니다.

그렇다고 집단대출에 DTI 규제를 적용하기도 쉽지 않습니다.

예를 들어 집단대출이 원리금상환비율 DTI를 적용할 경우를 봅시다. 내가 지금 아파트를 담보로 대출을 받았다면 그 대출에 대한 원리금상환 비율을 적용 받고 있을 겁니다. 그런데 분양을 받으면 또 대출을 받는 형태가 되기 때문에 DTI가 치솟게 됩니다. 사실상 대출을 받을 수 없는 겁니다.

Q)집단대출에 대한 규제는 전혀 없는 건가요?
금융당국은 집단대출을 직접 규제하기 보다는 은행들이 사업성이 있는 분양에 대해서만 집단대출을 해주도록 지도했습니다. 하지만 은행이 집단대출을 거절하면 단위농협, 신협 등이 집단대출을 해주면서 규모는 줄지 않고 있습니다.

주택도시공사도 집단대출에 대한 보증을 3건 이상, 9억원 이상 아파트에는 제한을 하기로 했습니다. 천정부지로 치솟는 강남 아파트 분양 가격을 잡기 위해섭니다.

하지만 9억원 이상 아파트는 전체의 1.7%, 보증 3건 이상은 0.5%에 불과하기 때문에 규제효과는 미미할 것으로 보입니다.

신규 분양이 일어나고 2년 정도 지나서 준공이 되면 집단대출은 주택담보대출로 전환이 됩니다. 그럴 경우 원리금을 상환해야 하는데, 그때 대출자의 부담이 클 수 있어 어느 정도 조절은 필요합니다.

Q)분양권 매매차익을 노리고 신규 분양 시장에 접근하는 사람도 주변에서 많이 보게 되는데요?

신규 분양이 늘어나는 것만큼 분양권 매매에 대한 관심도 높아지고 있습니다.

지난달 30일 분양한 흑석뉴타운의 한 아파트는 청약 결과가 나오자 마자 분양권을 매매하겠다는 수요가 폭주했는데 프리미엄이 5천만원에서 7천만원까지도 거론됐습니다.

아파트를 직접 매매하는 부동산 투기와 달리 분양권은 청약 이후 전매가 제한되는 6개월짜리 단기 투자처로 각광을 받고 있습니다. 불법 전매도 횡횡하기 때문에 당첨 이후 곧장 거래가 되기도 합니다.

분양권 거래량은 올해 1월 1만 1925건에서 6월 1만 7814건으로 50%나 늘었습니다.

분양권은 그 아파트를 살 수 있는 권리, 일종의 콜옵션입니다. 아파트를 짓는 동안 주변 집 값이 올라가면 그 차액만큼 분양권 프리미엄이 올라갑니다.

그런데 계약금만 걸어 놓은 것이기 때문에 레버리지 효과가 크게 나타날 수 있습니다.

예를 들어 5억짜리 아파트가 당첨이 돼서 계약금으로 10%인 5천만원을 넣었다. 아파트의 주변 시세가 분양가에 비해 10%가 올랐다. 그러면 웃돈이 5천만원이 됩니다. 내가 투자한 돈 5천만원을 기준으로 보면 100% 수익률을 올리게 되는 겁니다.

분양권 투자자가 지나치게 늘어날 경우 실입주자의 부담은 커집니다. 당첨이 되면 좋은데, 당첨이 안되면 프리미엄을 주고 분양권을 사야 합니다.

분양권 투기는 가수요를 일으켜 불필요하게 아파트 가격을 상승시키는 요인이 됩니다. 아파트 가격 상승은 그만큼 더 많은 대출을 필요로 하게 되고 입주자의 원리금 상환 부담을 키울 수 있습니다.

이를 막기 위해 불법 전매에 대한 철저한 단속이 필요한데, 국토부가 가끔씩 단속을 하는 것만으로는 부족해 보입니다. 분양권 거래가 투명하게 이뤄질 수 있도록 전자증권화를 만드는 방안도 검토해볼만 합니다.

Q)청약 열풍이 분양권 받아서 몇천만원 벌었다는 사람들을 보면 나도 한번 해볼까 하는 생각이 들긴 하는데요. 향후 전망은 어떻습니까?

지역별 편차가 크게 나타날 수 있습니다. 한국은행에 따르면 부산, 대구 등 일부 지역의 경우 아파트 공급 물량이 수요를 초과하면서 가격 하락 압력이 커지고 있습니다. 부산의 경우 공급 초과 물량이 4900호, 대구는 6800호나 됩니다.

미분양 물량도 늘어나고 있습니다.

전국 미분양주택 건수는 5월 현재 5만 5456호로 지난해 같은 기간 2만 8142호에 비해 97% 두배 가까이 올랐습니다. 지역별로는 대구가 2883%, 울산이 1541%, 광주가 774%, 충북이 457% 늘었습니다.

반면 서울 수도권, 특히 강남을 중심으로 안전자산을 선호하는 자금들이 몰리면서 오히려 수요가 탄탄해 지는 모습을 보이고 있습니다.

심교언 건국대 교수는 “시장에 유동성이 풍부한 상황에서 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금이 안전자산으로 인식되는 부동산, 특히 강남 부동산으로 쏠리는 모습을 보이고 있다”며 “인구 유입별로 보더라도 강북의 경우 주변 이동이 잦은 반면 강남은 지방에서 유입되는 인구가 늘어나고 있다”고 말했습니다.

전국의 자금이 안전해 보이는 강남에 몰리고 있다는 겁니다.

수도권 지역의 대출 부실 가능성은 높아보이지 않습니다. 하지만 수도권 이외 지역과 은행의 평가에서 탈락해 제 2금융권으로 내몰린 대출은 부실화 될 우려가 큽니다.

안 좋은 지역은 더 안좋고, 좋은 지역은 더 좋게. 부동산 시장의 양극화도 심해지고, 무리해서 대출을 받아 집을 산 사람들은 막상 입주할 때가 되면 원리금 상환 부담에 허덕이게 되고. 2018년이 되면 생산가능인구 증가세가 꺾인다고 하고.

부동산 시장이 그나마 다른 경기 지표에 비해 활황이라고는 하지만 그 온기는 강남 일부 지역, 신규 분양에만 머무르고 널리 퍼지기는 한계가 있어 보입니다.

머니투데이방송 권순우입니다.

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