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[이슈+]곡소리나는 오피스텔...고심 깊어지는 투자자들

변재우

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< 앵커멘트 >
저금리 기조가 장기간 이어지면서 시중 뭉칫돈의 일부는 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔로 몰렸다는건 다 아실텐데요. 이 오피스텔 시장이 최근 과잉공급과 수익률저하 우려가 나오면서 투자자들의 고민이 깊어지고 있다고 합니다. 건설부동산부 변재우 기자와 이야기 나눠보겠습니다.

< 리포트 >
앵커1)
신규 아파트 분양시장에 투기과열 현상이 나타나면서 이를 진정시키느라 최근 정부까지 나섰는데, 오피스텔 시장 분위기도 다르지 않았을 것 같습니다. 아파트 미분양 물량은 32개월만에 최대치에 달했다는 이야기도 들리는데, 오피스텔 시장은 어땠습니까?


기자)
네, 올 한해 여러모로 투자자들의 고민이 깊어지는 시깁니다.

제로금리에 가까운 초저금리가 이어지다보니 은행에 쟁여놨어야할 뭉칫돈들이 아파트 같은 부동산으로 쏠리고 있습니다.

그 중에서도 오피스텔을 다뤄보겠는데요, 올해 상반기 상황을 먼저 살펴보겠습니다.

얼마나 거래됐을까요.

리얼투데이에 따르면 전국적으로 실거래된 오피스텔 총액은 2조 8000억원이라고 합니다.

감이 잘 안오실텐데, 정확하게는 2조 8,237억원으로 지난해 같은 기간 거래된 2조 7,298억원과 비교해 1000억원이 올랐습니다.

3.4% 오른 수준으로 소폭 상승한 겁니다.

얼마 오르지도 않았는데 왜이렇게 호들갑이냐고 얘기할 수 있겠지만 다 이유가 있습니다.

이미 공급과잉 우려가 새어나오는 상황속에도 시중 유동자금이 오피스텔로 몰렸기 때문입니다.

시·도별 실거래가 총액이 1000억원을 넘어 선 곳은 총 4개 지역이었는데요,

거래총액이 가장 많은 지역은 역시 서울이었습니다.

1조 1,783억원이 움직였는데, 전국 오피스텔 거래량의 42%에 해당합니다.

서울 외에는 경기 6806억원, 부산 3890억원, 인천 2762억원 순이었습니다.

거래건수도 한 번 살펴봐야겠죠.

오피스텔 매매 거래건수도 대도시를 중심으로 늘어났는데, 올해 상반기 전국 오피스텔 매매 거래건수는 총 1만 8,049건으로, 지난해 같은 기간 기록한 1만 7133건보다 916건이 늘었습니다.

앵커2)
지난해에도 부동산 시장 분위기가 좋았는데 이보다도 조금씩 더 늘어난 모습을 볼 수 있네요. 상반기 상황을 짚어줬는데, 관심은 당연히 하반기입니다. 얘기해주시죠.


기자)
네, 올해 남은 하반기에도 주요 도심과 택지지구를 중심으로 약 9천여실의 오피스텔 물량이 이미 분양 중이거나 공급을 앞두고 있습니다.

입주물량도 문제인데요. 한 번 보겠습니다.

부동산114가 집계한 자료입니다. 9월은 6,385실, 10월은 5,476실, 11월은 3,512실, 12월은 4,321실이 각각 입주할 예정입니다.

전국적으로 올해 말까지 68개 단지에서 1만 9,694실이 입주를 앞두고 있는 셈입니다.//

비교해보자면 오는 9월부터 12월까지 4개월 동안의 매월 오피스텔 입주시장은 올해 월평균인 3,429실보다 당연히 많은 편이고, 지난해 같은 기간보다 무려 65%가 더 늘었습니다.

당연히 우려스러운 부분이 있습니다. 전문가의 이야기 들어보겠습니다.

[인터뷰] 김규정/ NH투자증권 부동산 연구위원
"9월부터 연말까지 거의 2만실 가까운 신규 오피스텔들이 계속해서 입주를 할 예정이고 내년에도 거의 5만실에 육박하는 입주물량이 대기하고 있습니다. 입 주공급이 단기간 늘어난 지역에서는 공실부담이라든가 월세 상승세가 정체되 면서 수익률은 목표만큼 내지 못하는 경우들이 나타날 수 있습니다."

오피스텔하면 대표적인 수익형 부동산으로 꼽혀 분양광고 전단지만 봐도 저금리 시대에 수익률 5~7% 보장해준다는 내용들을 쉽사리 찾을 수 있습니다.

이런 전단지만 믿고 분양을 받기에는 다소 예상했던 수익률 확보가 어려워질 수도 있다는 얘깁니다.

특히나 올해 입주 예정된 전체물량 4만1,149실 가운데 절반에 달하는 48%가 3~4분기에 집중돼 있는 점을 눈여겨 봐야겠습니다.


앵커3)
그렇다고 해도 모든 지역이 다 우려스러운 것은 아닐 것 같습니다. 지역별 편차가 있지 않을까요?


기자)
네 맞습니다.

특별히 산업단지나 법조타운 같이 특수하게 형성되는 곳들이 서울에 있는데요.

서울은 강서구 마곡지구 일대에 산업단지 수요를 겨냥한 4,530실, 그리고 송파구 문정동 법조타운이 들어서면서 3,247실의 입주가 진행됩니다.

이들 지역의 문제는 아직 기반시설이 미비하고 배후수요를 책임질 핵심 기업 등이 들어오지 않아 상황이 녹록지 않다는 점입니다.

전문가의 이야기 들어보겠습니다.

[전화인터뷰] 함영진/ 부동산114 센터장
"오피스텔 상품의 특성상 대부분의 지역에 고루 분포하기는 힘든 것 같습니다. 서울, 경기, 부산, 대구, 대전 이 정도인데, 서울지역의 경우 2014년 이후 오피스텔 입주량이 꾸준히 증가해서 올해 거의 입주량이 최정점입니다. 올해 만 8천여 가구, 특히 문정이나 마곡지구 일대에서 상당수의 물량이 입주를 하는데, 특히 4분기에 입주량이 몰려있습니다. 이런 곳은 초기 공실이 날 수도 있습니다."

지역별, 시기별로 분위기가 완전히 다를테지만 오피스텔 입주물량은 지난 2013년부터 올해까지 최근 4년간 연평균 3만 9000실로, 직전 4년 평균(2009년~2012년 1만894실)보다 4배 가량 늘었습니다.


앵커4)
이렇게 오피스텔이 늘어나면서 관심은 자연스럽게 임대수익률에 쏠릴텐데요, 어떻습니까.


기자)
역시 자료를 좀 보겠습니다.

전국적으로 본다면, 지난 2010년 6.18%에 달하던 임대수익률이 서서히 내려가더니 올해에는 5.5%까지 떨어졌습니다.

서울 역시 과거 5.65%이던 수익률이 5.13%로 5% 초반대로 낮아졌습니다.

하지만 여전히 기준금리가 1.25% 수준인 점을 감안한다면 5%의 수익률도 투자처로서 나쁜 상황은 아닌데요,

전문가들의 조언 들어보시죠.

[인터뷰] 김규정/ NH투자증권 부동산 연구위원
"신규 오피스텔 투자하실 때는 주변 공급량, 특히 경쟁상품이 될 수 있는 연립이나 빌라 같은 공급량, 소형 임대주택 공급량까지 따져서 투자를 검토하셔야 되는 상황이고 분양가격은 전반적으로 크게 올라서 사실 수익성이 악화되고 있는 상황이기 때문에 적정한 가격으로 투자할 수 있는 기존 오피스텔 중에서 주변에 업무지구나 상권같은 것들이 잘 형성돼 있는 곳들 중심으로 접근하시면 좀 더 양질의 상품을 선택하실 수 있으실 것입니다."

[전화인터뷰] 함영진/ 부동산114 센터장
"임대사업 목적이라면 애초에 초기 임대사업 등록을 해서 취득세나 세금관련 부대비용을 줄여서 매몰비용을 줄이면서 수익률을 높이는 전략이 필요할 것 같고, 지역별 공급편차가 있기 때문에 옥석가리기를 한다든지 적정 가격을 잘 선별해서 보수적인 입장에서 오피스텔 투자를 결정해야 할 것 같습니다."

지역별로 온도차는 날 수밖에 없겠지만 당분간 투자처로서의 역할은 이어나갈 것이라는 이야깁니다.

앵커5)
가계부채 대책도 얼마전 나왔습니다. 이에 따른 오피스텔 시장 변화도 불가피할 것으로 보이는데 어떻습니까.


기자)
좋지 않은 분위기가 나타나고 있기는 합니다.

부동산114 자료를 보면 올해 1월부터 8월까지 분양된 전국의 오피스텔 142곳 가운데 분양이 완료된 곳은 49곳에 불과했습니다.

34.5% 수준에 머문 것인데요, 서울은 26곳 가운데 42.3%인 11곳이 분양 완료됐을 뿐입니다.

중도금 대출 규제가 시작된 7월 이후 분양된 단지의 성적표는 더 나빴습니다.

물론 여름 휴가철이 끼면서 계절적인 비수기이긴 했지만 서울 5곳 가운데 강서구 화곡동 지역에서만 분양이 끝났고, 전국적으로는 22곳 가운데 여수지역 1곳만이 분양이 완료됐다고 합니다.

하지만 워낙 오피스텔에 대한 관심과 월세 받을 수 있는 상품에 대한 관심이 꾸준하기 때문에 오피스텔 선호 현상은 계속된다는 것이 전문가들의 이야기였습니다.


앵커6)
당장 미국의 금리인상 가능성이 높아지고 이주열 한국은행 총재도 오늘(30일) 이런 취지의 발언을 했는데요.


이렇게 아직 여러 대내외적인 변수들이 도사리고 있는 만큼 오피스텔 투자시 제시된 수익률을 너무 믿지 말고 꼼꼼히 따져보셔야 겠습니다.

지금까지 건설부동산부 변재우 기자와 이야기 나눠봤습니다.

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