[이슈+]투기수요 몰린 강남...규제가 답인가

< 앵커멘트 >
부동산 시장에서 연일 강남 재건축 규제 얘기로 시끌시끌 합니다. 과열된 강남 투기 분위기가 그 임계점을 넘어선 것이라는 지적이 쏟아지면서 정부가 또다른 대책을 내놓을지가 최대 관심사가 되고 있습니다. 시장 분위기는 어떻고 정말 규제가 답인지 건설부동산부 변재우 기자와 이야기 나눠보겠습니다.

< 리포트 >
앵커1)
고분양가, 청약과열 등 아슬아슬하게 외줄타기를 하던 신규 분양시장에 강한 경고음이 울리고 있습니다. 먼저 강남 재건축 지역을 투기과열지구로 묶어서 관리한다는 소식부터 정리해주시죠.

기자)
네, 감히 청약 열풍을 넘어 광풍이라는 말이 어색하지 않을 만큼 강남 재건축 아파트에 쏠린 관심이 대단합니다.

지난 8월 분양한 강남구 개포주공3단지를 재건축한 '디에이치 아너힐스'는 평균 100.62대 1을 가볍게 넘겼구요.

서울 서초구에서 지난 5일 분양을 시작한 신반포5차 재건축 '아크로 리버뷰'는 306.61대 1의 청약경쟁률을 기록했습니다.

이런 분위기는 옆동네로 옮겨붙어 지난 6일 분양한 서울 강동구 고덕주공2단지 재건축인 '고덕 그라시움'이 22.2대 1로 마감했는데, 1621가구 모집에 3만 6천여명이 몰리면서 서울에서 분양된 아파트 가운데 청약자가 올해 가장 많았습니다.

경쟁률을 한 눈에 봐도 306대 1, 100대 1 이렇게 어마어마한데요,

분양가격도 3.3 m²당 3~4천만원을 훌쩍 넘길정도로 이상기류가 계속되자 마침내 정부가 투기과열지구로 강남지역만 묶는 방안을 검토중이라는 이야기가 새어나왔습니다.

과거 노무현 정부 시절인 2000년대 초 집값이 급등하던 시절 투기과열지구 제도가 도입된 적이 있습니다.

투기과열지구로 지정되면 가장 대표적으로 청약자격 자체가 까다로워지는데요,

이를테면, 과거 5년내 주택 당첨경험이 있으면 1순위 청약 자격을 부여받지 못하고, 6개월짜리 전매제한 기간이 입주 시기까지로 늘어날 수 있습니다.

현재 수도권의 DTI 60%, LTV 70% 기준도 보다 강화되는 등 기타 제약사항도 지금보다 당연히 많아지게 됩니다.

현재까지는 투기과열지구 지정이 거론되지만 상황에 따라 DTI와 LTV 강화와 같은 금융이나 세제에 제재를 주는 '투기지역' 지정도 배제할 수 없는 상황입니다.


앵커2)
투기과열지구로 지정한다는 이야기는 이제 집값이 오를만큼 올라 더이상 정부가 방관할 수만은 없다는 것을 의미할텐데, 이런 제도 도입에 대해 시장에서는 어떻게 보고 있습니까.

기자)
당장 쉽게 생각할 수 있는 것이 "규제를 해야한다" "규제를 하되 제한적으로 해야한다" "규제하면 안된다" 등으로 구분할 수 있을 텐데요,

대우조선해양과 한진해운 같은 기업구조 조정 이슈 등으로 국내 경기 전반이 침체되고 있고, 미국 금리인상 리스크를 항상 안고 있어 누구하나 딱 떨어지는 제안을 내놓지는 못하고 있습니다.

하지만 전문가들도 강남 재건축 지역이 투기로 과열됐다는 점에는 일정부분 공감대를 형성하면서 "규제를 하되 제한적으로 해야한다"는 의견이 사실상 주류를 이루고 있는 듯 합니다.

전문가의 이야기 들어보시죠.

[인터뷰] 노희순 / 주택산업연구원 책임연구원
"지금 분양가 수준에서 프리미엄만 빠지는 정도로 제약을 가해주면 좋겠다는 생각이 있거든요. 지금 같은 경우에는 한꺼번에 너무 많은 것(규제)들이 다 적용되기 있어서 시장에 부담이 너무 커요."

[전화인터뷰] 박합수 / KB국민은행 수석부동산전문위원
"현 상태에서 고분양가에 대한 안정, 불법거래 불법전매, 다운계약서, 양도세에 대한 관리 감독을 강화하는 차원에서 진행이 될 필요가 있고요.특단의 대책을 마련하기보다는 종전에 있었던 대책을 조금 더 관리를 강화하고 시장 안정을 꾀하는 것이..."

대형건설사의 입장을 대표하는 한국주택협회 역시 이례적으로 자료를 내고 서민 실수요층이 피해를 받지 않도록 투기 수요 억제책을 마련해야한다고 촉구했습니다.

전국의 주택시장에 일괄된 규제를 가할 경우 부동산 경기의 급락을 초래해 가계부채 문제가 더 심각해질 수 있어 실수요층의 주택구입 의지를 꺾지 않는 선에서의 대책이 필요하다고 당부하고 있습니다.

다만 투기과열지구로 지정된다 하더라도 이미 투기판으로 변한 강남 지역을 잡기는 쉽지 않을 것이라는 의견도 있습니다.

전문가의 이야기 들어보겠습니다.

[인터뷰] 김지연 / 리얼투데이 리서치센터 팀장
"지금 올 하반기에도 투기과열 지구가 지정된다 하더라도 사실상 단기적으로는 급매물이나 이런 것들이 나와서 가격 조정이 일어날 수 있지만 장기적으로 봤을 때는 강남권 시장에 큰 영향이 없을 것이라고 생각됩니다."

사실상 지금 국내 경기가 부동산 시장 의존도가 높은데다 바로미터인 강남을 잡게되면 전국적으로 부동산 경기의 침체를 낳을 수 있다는 점이 역시 가장 큰 고민입니다.


앵커3)
정부의 8.25 가계부채대책이 나온지 2달이 채 안된 상황에서 또 다시 다른 대안이 요구되고 있는 상황이 씁쓸하기만 합니다. 급기야는 최근 보금자리론까지 갑자기 중단하고, 언제는 집을 사라고 부추기더니 또 과열됐다고 하질않나. 오락가락한 정부 정책에 소비자들도 덩달아 갈팡질팡 할 수 밖에 없는 것이 현실인데요. 강남 지역도 강남지역이지만 수도권 외곽으로 조금만 눈을 돌리면 또 분위기가 싸늘하다면서요.

기자)
네, 정부 역시도 갈피를 못잡고 있다는 것이 정확한 표현일 것입니다.

미분양 문제 역시 더 이상 두고볼 수 만은 없는 현실인데요,

엊그제 제가 서울 지하철3호선 도곡역을 나오다 보니까 현수막을 내걸고 용인에서 분양중인 아파트를 홍보하고 있는 모습을 볼 수 있었습니다.

전화번호만 알려주고 문자만 한통받으면 사은품을 바로 주겠다며 지나가는 사람들을 붙잡고 있었는데요,

지난해부터 용인에서 분양중인된 아파트를 왜 서울까지 올라와서 홍보할까 싶어 봤더니 청약열기가 남은 지금을 마지막 기회라고 판단하고 돈이 몰리는 지역으로 와본 것 아닌가 싶습니다.

이곳의 경우 아직 준공까지는 시간이 남은데다 대부분 물량을 해소해서 상황이
그래도 괜찮은데 다른 단지의 상황은 사실 이것보다도 더 심각합니다.

경기도 평택에 특히 위험수준인 단지들이 밀집됐습니다.

분양 열기를 타고 2000가구가 넘는 대단지가 한꺼번에 공급되면서 미분양이 대거 양산된건데요.

지난주 찾아간 '효성해링턴 플레이스'가 그 중 대표적인 사례입니다.

3240가구에 달하는 대단지를 별다른 개발호재가 없는 평택에 덜컥 들이겠다며
지난 5월부터 분양중입니다.

전국적인 청약 열풍 속에도 4개월이 다 지나도록 1,325가구가 미분양으로 남았습니다. 미분양률이 41%에 달합니다.

같은 지역 '동문 굿모닝힐 맘시티'는 2,803가구 가운데 1,907가구가 미분양으로 남아돌고 있습니다. 이곳의 경우 미분양률이 무려 68%입니다.

평택뿐만 아니라 경기권에서 분양중인 2천가구 이상 대단지들이 모두 위기상황이지만 그렇다할 대책이 없습니다.

남양주에 '라온 프라이빗'도 지난 4월 2,001가구 분양에 나섰지만 36%에 달하는 720가구가 아직도 미분양 신셉니다.

단기간 이렇게 집중된 공급은 입주 적체를 발생시키는 것은 물론이고 집단대출 부실화를 낳을 수 있습니다.

나아가 심각하게는 지역의 기존 주택시장 전반에까지 악영향을 줄 수 있습니다.

뿐만 아니라 이런 현상이 지속되면 결국 분양시장 양극화는 더 심화될 수밖에 없습니다.

한쪽은 너무 많이 몰려서, 한쪽은 너무 수요가 없어서 고민인 상황인 겁니다.

현재 전국적으로 집계된 미분양 주택은 6만 2,562가구입니다.

반면 신규 아파트는 이번달에만 10만여가구가 쏟아졌습니다.

규제를 하든 당분간 지켜보든 어느 하나 쉽지 않은 선택이겠지만 지금이 중요한 시점이라는데는 이견이 없는 것 같습니다.

적절 시기를 더이상 놓치지말고 각종 이상 지표들이 나오는 시장상황을 정부가 면밀히 분석해서 모처럼 칭찬받을 수 있는 선택을 내려주길 기대해보겠습니다.

앵커4)
네, 지금까지 건설부동산부 변재우 기자와 이야기 나눴습니다.