[이슈+]강남 재건축은 지금 속도전 한창

[머니투데이방송 MTN 문정우 기자]
[앵커멘트]
늘 대선 때마다 각 후보들은 큰 개발공약을 한 두건씩 내놓으면서 표심잡기에 나서곤 했죠. 이번 대선에는 이런 모습이 보이지 않고 있습니다. 저마다 개발보다 주거복지에 초점이 맞춰져 있는데요. 그런만큼 개발공약에 민감한 강남 재건축 단지들이 바짝 긴장하고 있습니다. 특히나 연말이면 유예기간이 종료되는 재건축 초과이익환수제가 관건이될텐데요. 이를 두고 단지들은 이를 피하기 위한 다양한 방안으로 사업에 속도를 내고 있습니다. 오늘 이 시간에는 강남 재건축에 대한 이야기 나눠보겠습니다. 자리에 건설부동산부 문정우 기자 자리했습니다.

<앵커1>
문 기자. 강남 재건축 소식은 매일 이슈가 되고 있죠. 최근 분위기는 어떤지 짚어주시죠.

[기사내용]
<기자1>
최근 부동산 관련 기사를 보면 강남 재건축 기사가 절반을 차지할 정도로 많습니다. 강남 재건축은 서울과 수도권의 주택시장을 주도하는 시장인데요. 최근에는 재건축 초과이익환수제 부활이 가장 큰 이슈로 떠 올랐습니다.

그동안 많이 설명했지만 초과이익환수제는 말 그대로 재건축 해서 오른 집값의 일부를 세금으로 내는 제도라고 보면 됩니다. 많게는 수십억원을 내놓을 수 있기 때문에 사업성이 크게 갈릴 수 있다는 건데요. 전문가의 이야기 들어보겠습니다.

[인터뷰]김규정 / NH투자증권 부동산연구위원
"올해 말까지 관리처분 인가 신청을 하지 못하면 재건축 초과이익환수제를 적용 받아서 조합원 부담이 늘어나게 되고, 기본적으로 사업기간이 장기화되면서 사업성이 악화될 수 있습니다."

사업성이 문제가 되다보니 집값에도 즉각 반영되는 모습입니다.

관리처분총회를 앞둔 개포주공1단지나 이주를 앞둔 개포주공4단지 집값은 꾸준히 오름세를 보이고 있습니다. 이달 초 1단지의 경우 13억원대에 거래되기도 했는데요 작년 이맘때 9억7천이었던 점을 고려하면 집값이 상당히 오른거죠.

다음달 관리처분 예정인 둔촌주공도 2달새 물건도 거둬들이면서 1천만원 이상 호가를 올리고 있습니다.

<앵커2>
집값 마저 이렇게 차이를 보인다면 단지들마다 사업속도를 높이려고 혈안이 돼 있을텐데요.

<기자2>
네 맞습니다. 바로 몇 년 전만 하더라도 강남 재건축은 몸집을 키우는 통합 개발이 대세였습니다. 잠실의 경우 미성과 크로바가 함께 개발하고 잠원동에서는 신반포 18차와 24차가 같이 사업을 통합진행했죠.

통합재건축의 장점은 추가 분담금 부담을 서로 나눌 수 있고, 단지 규모도 커지면서 향후 가치도 더 높일 수 있다는 계산이 담긴 겁니다.

반면 조합원이 늘어난 만큼 사업속도는 더딜 수 있다는게 가장 큰 단점입니다. 이해관계가 더욱 복잡하게 얽힐 수 있다는 건데요.

결국 재건축 초과이익환수제라는 거대한 장벽이 가로 막고 있어 이론적으로 올해 안으로 관리처분인가를 받을 수 있는 재건축 단지들은 '속도가 생명'이라는 슬로건을 내걸고 사활을 걸어야 하는 상황이 됐습니다.

여의도는 추진위 설립 단계를 건너 뛰게 돼 사업 속도가 빠르다는 신탁방식을 채택했고, 신반포 18차나 22차와 같이 강남에서는 한 동으로 구성된 나홀로 재건축을 추진하고 있습니다. 18차의 경우에는 3개동 가운데 337동만 따로 떨어져 나와서 사업이 추진되고 있습니다.

다만 법망을 피해왔던 신탁방식 재건축도 앞으로 초과이익환수 대상이 될 수 있는 개정안이 국회에서 추진되고 있고, 한 동 개발이 추진중인 지역을 서울시가 지구단위계획으로 묶으려는 계획을 밝힌 만큼 쉽지 않을 것으로 보입니다.

<앵커3>
이제 새 정부가 구성되는데 이들의 정책 방향도 시장에 영향을 미칠 텐데요. 어떤가요?

<기자3>
지금 시점에서 부동산 시장에서 가장 중요한 요인은 대선이죠. 각 후보들이 내놓는 정책만큼 중요한 건 없겠죠.

지금까지 각 후보들은 재건축 초과이익환수제를 두고 확고한 입장을 보이지는 않았습니다. 심상정 후보만이 연장에 대해 강하게 반박하면서 내년 시행 입장을 분명히 했습니다.

문재인 후보, 안철수 후보, 유승민 후보, 홍준표 후보 모두 조심스런 반응을 보이고 있습니다만 홍 후보를 제외하고 대부분 후보가 개발보다는 앞으로의 주택공급, 주거복지에 초점을 맞춘 상황이어서 연장에 대해서는 보수적일 것이라고 전문가들은 예측하고 있습니다.

이 때문에 올 초부터 주택업계는 세미나나 공청회를 열고 국회와 정부에 규제를 풀어달라는 건의서를 제출하는 등 적극적인 행보를 이어가고 있습니다.

[녹취]주택업계 관계자
"금융이라든가 세제, 정비사업 관련해서는 재건축 부담금이라든가 매몰비용 손금산입 처리기간을 유예해달라는 등 이런 것들을 다음 정권에서 추진해야 될 정책건의서를 공식적으로 국회나 정부쪽에 배포를 했어요."

<앵커4>
그러니까 업계는 계속해서 정부나 국회에 규제를 풀어달라고 주장을 한다는건데요. 실제로 적용될 가능성은 어느 정도라고 봐야 하나요?

<기자4>
사실상 적다고 봐야죠. 정부나 국회가 새정부 코드에 맞추다 보니 부정적인 입장이라고 볼 수 있습니다.

앞서도 언급한 부분이지만 서울시가 최근 지구단위계획으로 작년 압구정에 이어 이달 말에는 반포와 서초, 여의도 주요 재건축 단지들을 통합관리하겠다고 나섰죠. 투자열기나 층수제한과 같은 점에 시가 직접 개입해 제 멋대로인 난개발을 막겠다는 의도가 담긴 겁니다.

여기에 1,300조원을 넘어선 가계부채를 관리하기 위한 대출규제는 앞으로의 시장 전망을 어둡게 하고 있습니다. LTV(주택담보인정비율), DTI(총부채상환비율)에 대한 기준 완화 가능성도 적은데다 심지어 DTI와 달리 모든 대출금액의 원리금을 따지는 DSR(총부채원리금상환비율) 도입으로 집을 마련하기 위한 돈 줄이 더욱 막힌 상황입니다.

이런 시점에서 전문가들은 재건축 사업 속도와 함께 대출진행 상황에 대해서도 꼼꼼하게 살피라는 조언을 전했습니다. 전문가들의 의견 들어보겠습니다.

[인터뷰]김규정 / NH투자증권 부동산연구위원
"재건축 초과이익환수제 적용을 앞두고 주요 사업장들이 연말까지 속도를 내고 있기 때문에 유망한 입지의 단지들에 대해서는 저가 매입을 하려는 투자자들의 움직임이 있을 수 있습니다."

[전화인터뷰]권일 / 부동산인포 팀장
"연말까지 재거축 초과이익환수 유예가 진행되고 이후로는 일몰이 예정돼 있기 때문에 역시 재건축 정비사업은 사업속도 중심으로 접근해야 합니다. 다만 금융규제 부분들이 강화되고 있다 보니까 각 사업에 대해 금융권에서 대출이 진행되고 있는지 조합이나 추진위 측을 통해서 금융적인 부분도 감안해 투자를 결정해야 합니다."

<앵커>
지금까지 재건축 시장에 대한 이슈와 살펴봐야할 점에 대해 알아봤습니다. 문 기자 감사합니다.