[기업리포트] 부영, KEB하나은행 을지로사옥 인수

Q.오늘 부영그룹에 대해서 아직 기업이 공개된 곳이 하나도 없는 부영그룹에 대해서 이야기를 해볼 텐데, 여러분들 대신해서 저희가 공부해보는 시간을 갖도록 할 겁니다. 자, 일단 이 기업인지를 무엇인지를 알기 위해서는 이 기업이 어떤 식으로 돈을 버는지를 먼저 알아야 될 필요가 있을 것 같은데요. 교수님, 부영그룹이 물론 다양한 사업들을 하겠지만 그 중에 가장 돈을 많이 버는 게 뭔지가 궁금하거든요.
예를 들어서 세입자를 받아서 월세를 하는 임대사업자인지, 아니면 아파트를 지어서 파는 건설업자인지 혹은 또 부동산을 계속 사고 팔고 토지를 사고 팔아서 차익시세를 내는 투자업자인지 가장 돈을 많이 버는 사업이 어느 쪽이예요?

A.원래 이제 부영그룹이 출발할 때 임대건설업자로 출발을 했습니다. 근데 임대건설업이 돈을 벌 수 있는 구조가 있어요. 선투자가 있는 대신에 반대급부가 있습니다. 다시 말하면, 임대주택을 지어서 임차인에게 일정 기간 동안 5년이면 5년, 10년이면 10년 동안 임대를 놓고 그 이후에 분양을 하게 되죠.
임대를 놓는 동안에는 현금이 들어옵니다. 월세가.. 현금이 들어오고, 현금의 유동성이 높아지죠? 그리고 이제 기간이 만료된 이후에 분양할 때는 애당초 최초의 건물 지었을 때의 단가보다 높은 가격으로 분양하게 됩니다.

예를 들어서 3.3제곱미터 당 예를 들어서 400만 원 정도의 건물을 지었다. 그러면 이게 10년 후에는 더 높은 가격이 될 거 아닙니까.
물가가 상승하니까. 그러면 감정평가 가격으로 산정을 해서 그때 시가, 소위 말해서 시장가치로 분양하게 되니까 매각차익이 또 벌어져요. 임대료는 임대료대로 받고 매각차익은 매각차익대로 벌어지니까 현금의 유동성도 많고 돈도 벌 수 있게 되는데, 이제 초기에 돈을 투자해야 되잖아요. 그 돈을 투자하는 게 부영이 직접 다 투자한 게 아니고, 정부의 지원금을 가지고 기금을 가지고 지은 게 있어요. 그러다 보니까 회사가 커가는 데는 굉장히 유리한 고지에 있었던 거죠.

Q.네. 알겠습니다. 자금지원이 함께 도움이 되면서 기업이 성장했다는 점은 저희가 뒤에서 다시 한 번 다뤄보도록 하겠고 그런데 이렇게 임대사업을 하던 기업이 최근 들어서 땅, 리조트, 골프장 계속 해서 매입을 하고 있어요. 여기에서 또 임대를 하겠다는 것인가요? 아니면 또 다른 사업을 하겠다는 것인가요?

A.그러니까 이제 이 임대라는 건, 국가 혹은 지자체의 도움이 없이는 할 수가 없습니다. SH공사든 아니면 LH공사가 하게 되죠. 근데 이제 과거에 1983년에 5000만 원 자본금 갖고 시작을 했는데 임대주택은 그 당시에는 정부가 전적으로 밀어주다 보니까 국민주택기금의 도움을 받았지만 거의 이 시장을 홀로 독점을 하고 있는 상황입니다.
그렇게 되면 돈은 그냥 걷히는 상황이었거든요. 그렇게 늘어난 자산이 현금 창출 능력이 거의 5조 원대에 이르다 보니까 이 자금을 어떻게 쓸 건가. 계속 해서 임대뿐만 아니라 주택시장, 민간주택 분양부터 그 다음에 호텔, 리조트, 그리고 레저사업 여기에다 건물, 부동산 매입까지 특히나 이제 어제의 경우에는 KB하나은행 본점을 인수할 수 있는 우선협상대상자로까지 선정이 됐는데,
그 가격이 거의 1조 원 가까이 됩니다. 그러니까 그만큼 현금 창출 능력이 되니까 지금까지는 매입한 부동산을 매각을 해서 차익을 실현하는 게 아니라 사업 다각화 측면에서 하고 있다. 여기 이제 후계 구도가 지금 아무도 지금 3남 1녀 중에 그 누구도 지분율이 굉장히 적기 때문에 지금 사실은 이중근 회장의 나이가 보면 1941년생이니까 만 76세거든요.
그러다 보니까 이제 사실 후계 구도가 정확하지 않은 상황에서 이렇게 사세 확장, 다른 사업으로 이제 적극적으로 확장하는 이유가 오히려 이제 이렇게 다각화를 통해서 승계구도를 목적으로 해서 약간 갈라주는, 호텔, 리조트는 누구, 아니면 이런 식으로 사업을 정리하려는, 지분을 좀 나눠주고 승계하려는 의도가 아니냐 라는 얘기가 나오고 있는 거죠.

Q. 그렇게 해석이 되고 있다는 거죠?

A.과하게 지금 부동산을 많이 매입하고 있잖아요. 오늘 보도에 보니까 또 SK증권빌딩을 또 매입하는 보도가 났어요. 이 SK빌딩은 IMF 당시에 굉장히 어려웠습니다. 어려워서 론스타가 세일앤리스백 조건으로 640억에 투자를 했다가 다시 5년 후에 다시 거둬들였었는데, 이 빌딩을 가치로 따지면 그 당시로는 6, 700억이 안 됐지만 지금은 1000억 가까이 되는, 900억, 1000억 가까이 되는 걸 다시 매입하겠다고 나섰어요. 그러니까 아마 부동산 시장을 아주 여러 방면에서 다 매입하는 쪽으로 다각화시키는 것 같습니다.

Q.SK증권을 또 매입을 하려고 한다는 거죠. 근데 최근에 많은 분들이 알고 있는 게 삼성생명과 삼성화재의 사옥을 매입을 했어요. 사실 비용부담이 크게 된다면 아무리 임대를 해서 거기에다 모든 사무실을 다 주고 그 다음에 월세를 받는다고 하더라도 좀 부담이 될 것도 같은데, 그럼에도 불구하고 이 진짜 도시 중심권에 있는 이 건물을 산 이유가 뭘까요?

A.이분은 어차피 30년 동안 부동산으로 이제 이 업을 하다 보니 사실 하림도 마찬가지입니다. 하림이 닭고기 전문 업체로 30위권 내에 재벌집단에 포함이 됐는데 이 부영 역시 건설을 통해서 성장을 하다 보니까 굉장히 랜드마크적인 입지에 있는 건물에 대해서 굉장히 이 회장이 애착심을 갖고 있습니다.
특히나 이제 이런 특히 삼성화재 사옥이라든가 그리고 이제 이런 도심에 있는 것, 사실 높은 공실률 때문에 다른 사람들은 쉽게 접근하기가 어렵거든요. 지금도 사실 절반 이상이 입주를 못하고 있어서 왜냐면 굉장히 우량 임차인들만 입주할 수 있고, 굉장히 목돈이 들어가다 보니까 한 번 들어가게 되면 또 장기간 아닙니까?

Q.공실률이 어느 정도라고 하죠?

A.공실률이 지금 한 50퍼센트를 넘어서 도심 업무형 빌딩 평균의 공실이 한 15퍼센트니까 그걸 3배 이상 웃돌고 있는 거예요. 그러니까 지금은 입주하고도 마이너스라는 겁니다. 수익을 내지 못하고 있다는 건데요. 근데 이렇게 단기적인 관점에서 이제 접근을 하는 게 아니라, 이걸 사고도 굉장히 입지가 좋은 곳이라면 이제 풍수지리까지 굉장히 유능하다고 합니다.
정통하다고 하다니까 이 회장이 직접 그런 건물에 대해서 나와 있는 시중 건물에 대해서는 직접 의사결정을 한다고 합니다. 그러다 보니까 이 회장의 결단이 낳은, 최근의 잇따른 인수결정은 이런 행보의 일환으로 보고 있는 겁니다.

Q.어떻게 보세요? 부동산학과에 계시다 보니까 랜드마크의 중요성이 더 좋은지, 아니면 중요한지, 아니면 공실률이 더 중요한지 지금 이 건물만 봤을 때는 어떠세요?

A.부영의 이중근 회장님이 토지를, 부동산을 매입한 건 당장의 수입보다는 당장의 가치보다는 장기전을 본 것 같습니다. 부동산 시장의 랜드마크는 단기적인 효과보다는 장기적인 효과가 있거든요. 삼성이라고 하는, 본점이었다고 하는, 또 세종로에 가까이 있다는 것, 이걸 보고 아마 매입한 것 같고요. 지금 당장 공실률이 발생하는 건 우량한 임차인을 나중에 유치하게 되면 또 장기간 끌고 갈 수 있는 장점도 있거든요.
그래서 아마도 이 회장님이 삼성이라고 하는 브랜드를 가장 중요히 여긴 것 같고, 그 다음에 대로변에 있다는 것 서울 중심가에 있다는 것, 서울의 중심 산업지구 그러면 바로 명동이나 광화문 상권, 그 시청 주변 상권하고 마포, 여의도, 강남이거든요. 그 중에 거의 중심지에 있다고 보기 때문에 아마도 이런 점을 감안해서 당장의 가치보다는 장기적인 관점에서 랜드마크를 택한 것 아닌가. 그렇게 보여집니다.

Q.저희는 일반인들 입장에서 저 큰 건물 하나 있으면 평생 진짜 편하게 살 텐데 라는 생각들 많이 할 거거든요. 물론 기업이고 현금이 많은 기업입니다. 그래서 저런 건물, 대형 도심권에 있는 큰 빌딩을 사들일 수 있다고 쳐도 저 건물도 정말 비싸거든요. 우리가 얼마 주고 아파트 사는 것에 부담을 느끼는 것처럼, 부영도 마찬가지로 저런 건물들을 사기 위해선 부담이 될 것 같거든요. 어떤 식으로 자금을 마련해서 저 건물을 매입하게 되는 거예요?

A.사실 이 태평로에 있는 삼성생명 빌딩 매입자금의 한 60퍼센트는 사실 대출입니다. 근데 대출금리가 지금 워낙 낮지 않습니까? 3퍼센트대에 대출을 받아서 했고요. 그리고 을지로에 있는 삼성화재 빌딩 매입자금 역시 절반 가까이가 비슷한 조건이예요. 그러니까 지금 현재 이러다 보니까 부채의 비율은 굉장히 높아질 수밖에 없죠.
근데 특이한 게 이렇게 이제 부동산을 자산으로 갖고 있는 사람들이 대출을 레버리지를 통해서 부동산을 추가로 매입하는 데에는 시장이 계속해서 우상향하는 때 가능한 거거든요. 근데 금리가 오르고 이제 리스크가 발생하게 되면 이럴 경우 또 공실률까지 높아지게 되면 굉장히 위험에 처할 수 있다는 거예요. 그러니까 지금까지는 사실 굉장히 성공한 투자다 라는 평가를 받고 있지만, 금리가 정작 오를 때 그리고 부채비율을 잘 관리하는 수순을 보여줘야 되는 거고,
그리고 대부분이 이런 아마 2000, 올해, 올해 이제 대기업 사호 기업 집단 지정 현황을 보게 되면 아마 재계순위 16이인데 아마 22개 계열사가 있고요. 지난해보다 계열사가 4개가 더 늘었어요. 그러니까 계속해서 사세 확장을 하고 있다는 겁니다.
공격적으로 사세 확장을 하고 있는 건 경기가 좋을 땐 괜찮지만, 경기가 다소 주춤하거나 금리 상승기에는 굉장히 리스크가 크다는 겁니다.

레버리지 효과에, 레버리지 효과에 2가지를 제가 말씀드릴 게 있어요. 만약 1억짜리 부동산에 5000만 원을 내가 투자하고 5000만 원을 융자를 받았다면, 그 집이 만약에 2억이 되면 나는 5000만 원 투자하고 1억을 버는 꼴이 되잖아요.
매각차익이 벌어지는, 캐피탈 갭이 벌어지는 거고 임대일 경우에는 차입이자보다 월세나 수익률이 높아야 됩니다. 근데 이 부영은 아마도 삼성생명이나 이쪽 삼성 빌딩을 매입하면서 50프로 이상, 40프로, 50프로의 융자를 받았는데요. 그 금리가 3퍼센트 정도 낮은 금리였을 거예요.
근데 문제는 기업도 마찬가지고 개인도 마찬가지인데 오늘 미국이 전격적으로 기준금리를 올렸죠. 향후에 우리도 금리가 올라 간다라면, 기업도 마찬가지지만 다중 채무가 있는 기업은 어려워질 수가 있어요.

Q.그런데 교수님, 이런 기업들에게는 누가 대출해줍니까? 은행이 대출해줍니까? 투자자가 대출해줍니까? 왜냐면 이것이 좀 달라질 수가 있을 것 같은 게 은행의 경우에는 조달금리라는 것이 있기 때문에 기준금리가 올라가면 올라갈수록 같이 금리가 올라갈 것 같지만, 투자자들이 만약에 대출을 해준 것이라면 좀 이야기가 달라질 수 있을 것 같은데..

A.그렇죠. 그런데 이제 대체로 금리가 제1금융권인 제도권 금리가 일반 투자자보다는 낮아요. 그래서 제도권에서 받는 게 많고요. 또 하나 기준금리보다는 높아요. 일단은.. 그런데 아마도 장기 고정금리 대출로 받을 확률은 거의 없을 거라고 보여 져요. 저는..
근데 금리가 올라가면 단기간 동안에 **대출은 고정금리일지 몰라도 조금 시간이 지나 변동금리가 된다면 위험부담을 높아질 수 있거든요. 근데 대개 기업들은 금융기관에서 대출을 많이 받습니다.

대기업들은 아시겠지만 이제 대기업 정도 되면 한두 개 지정 은행이 있어요. 그래서 그 은행과 왜냐면 굉장히 많은 돈이 오고 가고 하다 보니까 그 지출을 통한 한 곳에 해주다 보니까, 그리고 이런 랜드마크 빌딩은 아파트보다도 굉장히 선순위 잡기가 쉬워요.
그러니까 은행 입장에서는 땅 짚고 헤엄치는 거예요. 3퍼센트로 해준다고 하더라도 IMF와 같은 굉장히 큰 충격이 있어서 갑자기 폭락을 하거나 이런 사태가 발생하지 않는 한 대출해줄 가능성이 높다는 거죠.