[심층리포트]분양가상한제, 정말 집값 잡을까?

[머니투데이방송 MTN 김혜수 기자]
[앵커멘트]
8.2 부동산 대책의 후속 대책으로 분양가상한제가 부활됩니다. 이 분양가상한제를 놓고 벌써부터 논란이 일고 있는데요.

정부는 제도가 시행되면 집값 안정에 기여할 것이라고 주장하고 있지만, 오히려 청약열기가 더 뜨거워지고 가격도 급등할 것이라는 우려의 목소리도 큽니다.

김혜수 기자가 심층 취재했습니다.

[기사내용]
지난주 분양을 마친 신반포 센트럴자이 아파트입니다.

1순위 청약마감 결과 평균 168대 1, 최고 경쟁률 510대 1을 기록했습니다. 올들어 가장 높은 경쟁률입니다.

이처럼 청약광풍이 분 것은 주변 시세보다 낮은 분양가 덕분이었습니다.

이 아파트의 전용면적 3.3제곱미터 기준 평균 분양가는 4250만원으로 당초 조합이 검토한 분양가보다 400만원 가량 낮아졌습니다.

이렇게 분양가가 낮아진 건 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 인하 요구 때문이었습니다.

고분양가가 주변 집값을 끌어올리는 주범으로 지목되자 분양가를 사실상 인위적으로 끌어내린 겁니다.

하지만 결과는 오히려 '로또 청약 광풍'

주변 집값이 낮아지지 않은 상황에서 분양가만 낮춘 결과 시세 차익을 기대한 수요자가 대거 몰려들었습니다.

오늘(14일) 1순위 청약접수를 받는 '래미안 강남 포레스트' 역시 비슷한 상황이 재현될지 주목되고 있습니다.

주변 시세보다 분양가가 낮게 책정된 데다 추첨제로 내집마련을 할 수 있는 마지막 기회라는 점에서 단지에 쏠리는 관심이 뜨겁습니다.

[인터뷰] 한승완/ 래미안 강남 포레스트 분양담당자

"이번에 8.2 대책 이후에 가점제와 추첨제가 조정이 되면서 추첨제로 마지막으로 분양을 받을 수 있는 기회이기 때문에 많은 분들이 청약 관심을 가지고 있는 것 같습니다. "

정부가 이르면 10월 말 분양가상한제를 부활하기로 하면서 이런 로또 열풍이 이어질 것이란 우려의 목소리가 높습니다.

실수요 입장에선 내집마련의 기회가 넓어질 수 있겠지만, 낮아진 분양가가 결국 시세에 맞게 상승할 수 있다는 점에서 실효성 논란도 나옵니다.

[인터뷰] 김규정/ NH투자증권 부동산 전문위원
"이런 규제를 통해 주택시장이 지속되는 상황이 아니라면 낮춰진 분양가 대비 상승할 수 있는 프리미엄이 미래 어느 시점에 나타날 수도 있기 때문에 향후 가격 상승을 기대하는 예비청약자들이 분양가가 하향 조정된 단지에 쏠리는 집중 현상이 나타날 수도 있습니다. "

분양가 상한제가 과연 집값을 안정화시킬 수 있을지도 미지숩니다.

지난 1970년 도입된 분양가 상한제는 도입과 폐지를 반복하다 지난 2005년 참여정부 시절 도입된 이후 2015년에 폐지됐습니다.

그런데 오히려 분양가 상한제가 도입되면서 지난 2005년 3.3제곱미터당 1429만원이었던 서울 지역 평균 분양가는 2006년 1529만원, 2008년 2171만원으로 계속 올랐습니다.

이 제도가 도입될 경우 주택공급이 대거 줄어들 것이란 논란도 여전합니다.

[인터뷰] 김덕례/ 주택산업연구원 박사
"전반적으로 분양가가 낮아지면서 단지의 사업성이 낮아지는 문제가 생기게 되면 재건축 전반적인 사업 지연의 문제가 나타나서 전체적으로 재건축 단지를 통해서 이뤄졌던 주택공급분은 감소할 수 밖에 없습니다. "

후분양제 얘기가 나오는 것도 바로 이 때문입니다.

분양가 상한제로 조합원들의 부담이 늘어나는 것을 막기 위해 차라리 아파트를 다 짓고 나서 가격을 매긴다는 건데, 최근 반포주공1단지 재건축 수주전에 나선 GS건설과 현대건설은 후분양제 도입을 적극 검토하고 있습니다.

문제는 후분양가가 도입되면 오히려 분양 가격이 높아질 수 있다는 겁니다.

준공시까지 땅값이나 공사비용, 이자 등 금융비용 상승할 경우 이 비용이 분양가에 고스란히 전가될 수 있습니다.

분양가가 하향 안정화되면 주변 집값이 급등하는 연결고리를 차단하는 긍정적인 효과도 기대되고 있지만 이에 대한 부작용이 우려되는 만큼 제도 도입에 앞선 세밀한 대책이 필요해 보입니다.

머니투데이방송 김혜수입니다.