[가계부채대책] '新DTI 적용' 다주택자 더 옥죈다
김이슬 기자
[머니투데이방송 MTN 김이슬 기자] 1400조원에 달하는 가계부채 급증세를 잡기 위한 '가계부채 종합대책'의 큰 틀은 다주택자는 더 압박하되 취약계층 지원은 확대하는 것이다.
주택대출 한도를 현재보다 줄이는 신(新)총부채상환비율(DTI)과 더 강력한 규제인 총체적상환능력비율(DSR)을 도입해 빚내서 집을 사는 행위를 원천 봉쇄한다는 것이 이번 대책의 기본 방향이다.
다주택자 대출을 규제할 첫 번째 카드는 기존 주담대 원금까지 반영해 대출한도를 줄이는 신DTI 도입이다. 현재 DTI는 주담대를 받을 때 기존 대출의 경우 이자상환액만 반영하지만, 신DTI는 기존 대출 원리금 상환액까지 더한다. 신DTI를 시행하게 되면 기존 주담대 원리금까지 상환액에 포함되기 때문에 대출 한도가 줄어든다.
정부와 금융당국은 당초 신DTI를 전국으로 확대하는 방안을 검토했으나 이번 대책엔 포함시키지 않았다. 신DTI는 내년 1월부터 도입된다.
신DTI 도입으로 이미 주담대를 보유한 다주택자들의 타격은 불가피해졌다. 대출을 받으려면 기존에 보유한 주담대 원금 상환액을 포함해 심사과정에서 대출한도가 줄어들 뿐 아니라, 두 번째 주담대부터 만기가 15년으로 제한되기 때문이다. 통상 주담대는 30년 만기를 적용받는데, 절반 수준으로 제한하면 DTI 기준에 따라 대출한도가 그만큼 줄어든다.
예를들어 주택담보대출 1건을 보유하고 있는 연소득 1억원의 A씨가 만기 30년 투기지역 소재 아파트 담보대출을 받으려 할 경우 대출한도는 9100만원이 줄어든다. (자가주택, 대출금액 2억원, 금리 3.0%, 20년 원리금 균등분할상환 조건)
A씨는 2년 이내 기존 주택을 처분한다는 조건으로 투기지역 소재 아파트 담보대출(DTI 30%)을 받을 수 있다. 이 경우 신DTI 도입 적용으로 A씨가 최대로 받을 수 있는 대출금액은 기존 4억1100만원에서 3억1800만원으로 감소한다.
다만 실수요자들의 피해를 최소화하기 위해 예외적으로 주담대가 두 건이 되는 경우는 구제해주기로 했다. 만약 기존의 집을 팔고 이사를 가기 위해 일시적으로 주담대가 두 건이 되는 경우라면 내년 이후라도 신DTI 적용을 받지 않는다. 기존 DTI와 마찬가지로 원금을 제외한 이자상환액만 반영해 대출한도를 산출한다는 의미다.
기존에 보유한 주택을 2년 안에 팔 예정인 경우에도 구제 수단을 뒀다. 아직 주택을 팔기로 계약을 맺지 않았더라도 2년 내 팔 예정이라면 신DTI 적용을 받되 두 번째 대출 만기는 15년 제한을 두지 않기로 했다.
아직 내집 마련에 나서지 않은 청년층은 신DTI 도입으로 대출한도가 늘어날 것으로 보인다. 신DTI가 장래소득까지 반영하기 때문으로 청년층일수록 장래 소득이 증가할 가능성이 크다. 특히 만 40세 미만인 무주택 근로자에 대해서는 미래 예상소득을 10% 초과해 산정할 수 있도록 예외를 인정해준다.
예를 들어 연소득 4천만원인 만 35세의 무주택자 B씨가 만기 20년 투기지역 소재 아파트담보대출을 받으려 할 경우 신DTI 도입에 따른 대출금액은 현재 소득 기준 2억3400만원으로 전과 동일하다. 기존 주담대를 보유하지 않은 무주택자는 신DTI 도입으로 인한 대출한도가 줄어드는 영향을 받지 않는다. 다만 장래예상 소득 상승분을 반영한 대출한도는 2억7500만원으로 증가한다.
기존에 보유한 주담대에 더해 마이너스 통장까지 포함한 모든 대출 원리금을 산정하는 DSR 도입도 2019년에서 내년 하반기로 앞당겨 시행한다. DSR은 연간 원리금 상환액을 산정할 때 주담대 뿐 아니라 신용대출과 카드론, 자동차 할부 등 모든 대출 원리금을 반영하게 된다. 이에 더해 차주의 미래 소득까지 예상해 대출을 심사한다. 만약 연소득에 비해 갚아야할 부채가 많다면 추가 대출을 받기가 어려워진다.
중도금 대출 보증한도는 기존 6억원에서 5억원으로 줄였다. 보증기관의 보증 비율도 90%에서 80%로 낮춰 주택집단대출 규제도 강화했다.
과도하게 대출을 받아 투자하는 부동산임대업자에 대한 대출도 제한된다. 정부는 내년 3월 원금 부분 분할상환을 유도하는 '여신심사 가이드라인'을 도입하기로 했다. 여신심사 가이드라인의 골자는 부동산 담보대출 중 유효담보가액을 초과하는 금액은 처음부터 원금과 이자를 나눠 갚도록 하는 것이다.
상환능력 심사시 '이자상환비율(RTI)'를 산출해 활용토록 했다. 연간 임대소득이 이자비용 대비 얼마인지를 나타내는 지표다. 현재 당국은 임대소득이 이자비용의 최소 1.5배가 되어야 대출해주는 방안을 검토하고 있다.
[머니투데이방송 MTN = 김이슬 기자 (iseul@mtn.co.kr)]
주택대출 한도를 현재보다 줄이는 신(新)총부채상환비율(DTI)과 더 강력한 규제인 총체적상환능력비율(DSR)을 도입해 빚내서 집을 사는 행위를 원천 봉쇄한다는 것이 이번 대책의 기본 방향이다.
다주택자 대출을 규제할 첫 번째 카드는 기존 주담대 원금까지 반영해 대출한도를 줄이는 신DTI 도입이다. 현재 DTI는 주담대를 받을 때 기존 대출의 경우 이자상환액만 반영하지만, 신DTI는 기존 대출 원리금 상환액까지 더한다. 신DTI를 시행하게 되면 기존 주담대 원리금까지 상환액에 포함되기 때문에 대출 한도가 줄어든다.
정부와 금융당국은 당초 신DTI를 전국으로 확대하는 방안을 검토했으나 이번 대책엔 포함시키지 않았다. 신DTI는 내년 1월부터 도입된다.
신DTI 도입으로 이미 주담대를 보유한 다주택자들의 타격은 불가피해졌다. 대출을 받으려면 기존에 보유한 주담대 원금 상환액을 포함해 심사과정에서 대출한도가 줄어들 뿐 아니라, 두 번째 주담대부터 만기가 15년으로 제한되기 때문이다. 통상 주담대는 30년 만기를 적용받는데, 절반 수준으로 제한하면 DTI 기준에 따라 대출한도가 그만큼 줄어든다.
예를들어 주택담보대출 1건을 보유하고 있는 연소득 1억원의 A씨가 만기 30년 투기지역 소재 아파트 담보대출을 받으려 할 경우 대출한도는 9100만원이 줄어든다. (자가주택, 대출금액 2억원, 금리 3.0%, 20년 원리금 균등분할상환 조건)
A씨는 2년 이내 기존 주택을 처분한다는 조건으로 투기지역 소재 아파트 담보대출(DTI 30%)을 받을 수 있다. 이 경우 신DTI 도입 적용으로 A씨가 최대로 받을 수 있는 대출금액은 기존 4억1100만원에서 3억1800만원으로 감소한다.
다만 실수요자들의 피해를 최소화하기 위해 예외적으로 주담대가 두 건이 되는 경우는 구제해주기로 했다. 만약 기존의 집을 팔고 이사를 가기 위해 일시적으로 주담대가 두 건이 되는 경우라면 내년 이후라도 신DTI 적용을 받지 않는다. 기존 DTI와 마찬가지로 원금을 제외한 이자상환액만 반영해 대출한도를 산출한다는 의미다.
기존에 보유한 주택을 2년 안에 팔 예정인 경우에도 구제 수단을 뒀다. 아직 주택을 팔기로 계약을 맺지 않았더라도 2년 내 팔 예정이라면 신DTI 적용을 받되 두 번째 대출 만기는 15년 제한을 두지 않기로 했다.
아직 내집 마련에 나서지 않은 청년층은 신DTI 도입으로 대출한도가 늘어날 것으로 보인다. 신DTI가 장래소득까지 반영하기 때문으로 청년층일수록 장래 소득이 증가할 가능성이 크다. 특히 만 40세 미만인 무주택 근로자에 대해서는 미래 예상소득을 10% 초과해 산정할 수 있도록 예외를 인정해준다.
예를 들어 연소득 4천만원인 만 35세의 무주택자 B씨가 만기 20년 투기지역 소재 아파트담보대출을 받으려 할 경우 신DTI 도입에 따른 대출금액은 현재 소득 기준 2억3400만원으로 전과 동일하다. 기존 주담대를 보유하지 않은 무주택자는 신DTI 도입으로 인한 대출한도가 줄어드는 영향을 받지 않는다. 다만 장래예상 소득 상승분을 반영한 대출한도는 2억7500만원으로 증가한다.
기존에 보유한 주담대에 더해 마이너스 통장까지 포함한 모든 대출 원리금을 산정하는 DSR 도입도 2019년에서 내년 하반기로 앞당겨 시행한다. DSR은 연간 원리금 상환액을 산정할 때 주담대 뿐 아니라 신용대출과 카드론, 자동차 할부 등 모든 대출 원리금을 반영하게 된다. 이에 더해 차주의 미래 소득까지 예상해 대출을 심사한다. 만약 연소득에 비해 갚아야할 부채가 많다면 추가 대출을 받기가 어려워진다.
중도금 대출 보증한도는 기존 6억원에서 5억원으로 줄였다. 보증기관의 보증 비율도 90%에서 80%로 낮춰 주택집단대출 규제도 강화했다.
과도하게 대출을 받아 투자하는 부동산임대업자에 대한 대출도 제한된다. 정부는 내년 3월 원금 부분 분할상환을 유도하는 '여신심사 가이드라인'을 도입하기로 했다. 여신심사 가이드라인의 골자는 부동산 담보대출 중 유효담보가액을 초과하는 금액은 처음부터 원금과 이자를 나눠 갚도록 하는 것이다.
상환능력 심사시 '이자상환비율(RTI)'를 산출해 활용토록 했다. 연간 임대소득이 이자비용 대비 얼마인지를 나타내는 지표다. 현재 당국은 임대소득이 이자비용의 최소 1.5배가 되어야 대출해주는 방안을 검토하고 있다.
[머니투데이방송 MTN = 김이슬 기자 (iseul@mtn.co.kr)]
