내년 부동산 시장 최고 리스크는 '다주택자 양도세 중과'

5일 부동산114가 발표한 '2018년 상반기 주택시장 전망' 설문조사 결과에 따르면 응답자 721명 중 57.3%가 내년 상반기 주택 매매가격이 보합을 나타낼 것이라고 내다봤다.

전년도 조사에서 보합 응답률이 37.7%였던 것과 비교하면 19.6%포인트 늘어난 수준이다.

전세가격 전망도 보합이 53.8%로 전년도보다 18.21%포인트 늘었다.

부동산114는 "올해 하반기 정부가 발표했던 8.2대책 등 각종 부동산 규제의 영향으로 당분간 지켜보겠다는 관망 심리가 큰 것"이라고 분석했다.

매매가격 상승에 대한 전망 비중은 작년 46.3%에서 올해 18.7%로 큰 폭으로 감소했다. 매매가 상승 전망 요인으로는 △서울 강남 재건축 상승(29.7%) △실수요자 매매전환(25%) △국내 경기 회복 전망(23%)' 등이 선택됐다.

반면 하락 전망은 16%에서 24%로 늘어났다. 매매가격이 하락할 것으로 전망한 원인으로는 '대출 규제·금리 상승(39.3%)'이라는 응답 비중이 가장 높았다. 이어 △입주 등 주택 공급과잉(22%) △정부의 각종 규제 정책(18%) 등이 원인으로 지목됐다.

전세가격 상승 요인으로는 '매수심리 위축으로 인한 전세거주(43.7%)'라는 응답이 절반가량을 차지했다. 최근 1~2년 사이 수도권을 중심으로 매매가격이 상승한 만큼, 가격 부담으로 인해 전세 거주 수요가 증가할 것이라는 전망이다.

또한 '전세물건 공급부족(17%)'과 분양을 위한 일시적 전세거주(15.5%)'도 가격 상승 요인으로 선택됐다.

전세가격이 하락할 것으로 전망한 10명 중 6명은 '입주물량과 미분양 증가(64.5%)'를 핵심 이유로 선택했다. 이어 △매매가격 약세로 전세가격 조정(13.8%) △높은 전세가로 인한 임차보증금 반환 리스크(6.6%) 등이 꼽혔다.

<사진제공=부동산114>

정부가 올해 하반기 발표한 8.2·9.5·10.24 등의 대책 중 내년에 파급효과가 가장 클 것으로 예상되는 제도로는 '다주택자 양도소득세 중과(20%)'가 지목됐다.

8.2대책을 통해 내년 4월 시행을 예고한 다주택자 양도소득세 중과는 현행 양도소득세 기본세율 6~40%에 10~20%포인트를 추가 과세하는 내용을 담고 있다.

부동산114는 최근 1~2년 사이 갭투자가 활발히 진행됐던 점에 비춰, 자금여력이 떨어지는 다주택자의 경우 중과제도 시행을 앞두고 보유 주택 중 일부를 매도할 가능성이 높다고 분석했다.

이어 서울 전역과 경기·세종 등 '투기과열지구∙투기지역 추가 지정(19%)'의 응답률이 높았다. 2012년 이후 6년 만에 부활한 투기과열지구와 투기지역은 지정과 동시에 14개 이상의 규제 패키지가 시행된다.

특히 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 40%를 비롯해 △청약1순위 자격 제한 △가점제 적용 확대 △양도세 가산세율 적용 △조합원 지위 양도 금지 등 폭발력 있는 규제가 시행돼 단기적인 가수요 차단에 상당한 영향력을 발휘한다는 설명이다.

이 외에 △신DTI 시행(16.5%) △총체적상환능력비율(DSR) 시행(12.6%) △중도금대출 보증요건 강화 및 보증비율 축소(9.85%) 등의 10.24 가계부채 종합대책과 관련된 응답률이 39%의 비중을 차지했다.

반면 △재건축초과이익환수제 부활(11.65%) △다주택자 임대사업자 등록 유도(6.10%) △민간택지 분양가상한제 부활(3.74%) 등은 상대적으로 응답 비중이 낮게 나타났다.