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[MTN 현장+]아파트 후분양제, 건설사엔 이득?

건설기간동안 가격 상승해 분양가 높게 책정 가능 논리…업계, 수천억대 사업비용 조달 리스크 높아
김현이 기자

<사진제공=뉴스1>

[머니투데이방송 MTN 김현이 기자] 후분양제가 건설사들에게 수익성을 높이는 대안이 될 수 있다는 주장이 나왔다. 금융조달 비용이 높아진다며 후분양제를 꺼리는 건설업계 분위기와는 대조되는 주장이라 눈길을 끈다.

정봉수 한국신용평가 PF평가본부 수석애널리스트는 최근 '후분양이 주택사업 손익 및 자금조달 구조에 미치는 영향 분석' 보고서를 통해 후분양제에서의 사업비용 상승분은 선분양 비용이 사라지면서 어느 정도 상쇄할 수 있다는 논리를 펼쳤다. 또 오히려 선분양보다도 후분양제에서 건설사 이익이 올라갈 수 있다고도 분석했다.

보고서에서는 올 한해 한신평이 평가했던 주택개발사업 9개를 대상으로 선분양 사업계획상 비용과 후분양(공정률 80% 이후 분양) 비용 예상치를 비교했다. 분석 대상 사업 9개 중 1개는 후분양제에서 비용이 줄었다. 나머지 8개 사업은 후분양 실시 후 비용이 상승하는 것으로 드러났다. 비용 상승폭은 최소 0.5%~5.3%까지로 사업마다 달랐다.

<자료=한국신용평가>

정 애널리스트는 "후분양으로 사업을 진행할 경우 금융비용이 증가한다"면서도 "견본주택 건설비용과 견본주택 부지 임차료, 분양보증수수료, 중도금 무이자 혜택 비용 등 선분양에 수반되는 비용을 절감할 수 있다"고 설명했다.

그는 "대다수 프로젝트에 있어 후분양 가정시 비용 증가폭은 총수입 대비 1~2% 수준"이라고 덧붙였다. 아파트를 공정률 80%에 도달할 때까지 짓는 동안 인근 부동산 가격 상승 등을 감안하면 선분양보다 높은 분양가격을 책정할 수 있기 때문이다.

이어 "후분양은 공사기간 동안 부동산가격 상승을 분양가격에 반영할 수 있다는 점에서 주택사업의 수익성을 제고하는 대안이 될 수 있다"고 말했다.

문제는 이 분석에서 후분양 사업의 이자율과 대출수수료율을 선분양 요율과 같다고 가정해 적용했다는 점이다.

부동산 전문가들은 후분양시 사업진행과정에서의 리스크를 반영해 대출금융기관들이 이자율을 높일 수밖에 없어 수익성을 높이기는 어려운 구조라고 지적하고 있다.

한 부동산 전문가는 "이자율은 사업의 위험성과 직결된다"면서 "실제로 후분양제가 도입된다면 금융기관에서는 현행보다 훨씬 높은 이자율을 적용할 것"이라고 내다봤다.

건설업계에서도 후분양제에 회의적인 시각이 여전했다. 한 건설업체 관계자는 "금융 비용 상승도 문제지만, 업체가 수천억~수조원대에 달하는 사업비용을 먼저 부담해야 한다는 것 자체가 지나친 위험"이라고 말했다.

또 른 건설업체 관계자는 "자금력이 없는 중소업체들은 빚을 내서 후분양을 했다가 안 팔리면 경영상 타격이 심각할 것"이라는 우려를 표했다.

이에 대해 정 애널리스트도 "후분양이 전반적으로 리스크가 올라가는 것은 사실"이라면서 "자금력이 없는 건설사는 후분양제를 수행하기 힘들 것"이라고 지적했다.

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