[2018 부동산 전망]부동산 규제에 경매시장 호황 끝

연간 법원경매 진행건수·낙찰가율. (자료=지지옥션)

[머니투데이방송 MTN 문정우 기자] 지난해 낙찰가율이 역대 최고치를 기록하는 등 경매시장이 호황을 누렸지만 금리인상, 대출규제 등으로 올해는 전년만 못할 것으로 전망된다.

지지옥션에 따르면 지난해 법원경매 낙찰가율은 73.8%로 전년보다 2.2%포인트 상승했다. 특히 경매 통계가 시작된 2001년 이후 역대 최고치의 연간 통계기록을 세웠다.

용도별로 주거시설이 88%, 업무상업시설이 68%로 모두 역대 최고 낙찰가율 기록을 갈아치웠다. 토지 역시 전년보다 7.1%포인트 오른 76%로 9년만에 최고치를 보였다.

다만 평균 응찰자수는 4.0명으로 전년보다 0.2명 정도 줄었다. 경매물건이 감소하고 대출자금이 막힌 탓에 2015년 최고점이었던 4.3명 이후 2년 연속 하락세를 이어갔다.

경매 진행건수도 마찬가지다. 지난해 경매 진행건수는 10만7,000여건으로 전년보다 14% 줄었다. 이는 저금리 기조가 연체율 감소로 이어지면서 물건이 줄어든 탓이다.

지난해 10월 국내은행 주택담보대출 연체율은 0.19%로 2016년 3%, 2015년 0.31%보다 낮다. 경매 물건 중 약 65%가 금융권 연체로 나온다는 점을 감안하면 연체율 감소가 물건 감소로 이어진 것이다.

이 때문에 올해 경매시장에 대한 전망도 그리 밝지 않다. 정부의 대출규제와 다주택자 양도세 중과 폐지, 금리인상 등이 전반적인 부동산 경기가 주춤하고 있어서다.

이창동 지지옥션 선임연구원은 "지난해 8.2 부동산 대책 이후 고경쟁·고낙찰가율 하락의 조짐이 각종 지표를 통해 나타났다"며 "경매 진행건수 대비 낙찰건수를 나타내는 낙찰률이 하락세로 돌아섰다"고 분석했다.

낙찰률은 2012년 32.6%를 기록한 이후 4년 연속 상승세였지만 지난해 하반기 부동산 경기가 위축된 탓인지 39.1%로 마감했다. 전년보다 1%포인트가 떨어진 것이다. 평균 응찰자수도 4.0명에서 0.2명 줄었다.

낙찰가율 조정도 불가피하다. 낙찰률 하락으로 유찰되는 물건들이 늘면서 물건 가격도 내려가게 된다. 다만 경매 시장이 대중화되면서 올 4월 다주택자 양도세 물건이 어느 정도냐에 따라 하락폭은 수도권을 중심으로 5% 안팎에 그칠 것으로 보인다.

전문가들은 올 하반기쯤 경매시장에 진입할 것을 조언한다. 금융 연체가 증가하는 만큼 경매 물건도 확대되는데 하반기에 금리 인상이나 대출규제로 인해 경매물건들이 증가할 수 있기 때문이다.

이 선임연구원은 "아파트의 경우 4월 양도세 중과 회피 물량이 얼마나 나오는지에 따라 경매 낙찰가율이 크게 달라질 것"이라며 "주택담보대출 규제가 동일하게 적용되는 만큼 입찰에 있어 과거보다 자금동원계획을 더 철저하게 세워야 한다"고 말했다.

그러면서 주거시설 경매는 2019년까지 지켜볼 필요가 있다는 설명도 덧붙였다. 이 선임연구원은 "가계부책 종합대책의 일환으로 담보권 실행유예제도를 도입을 예고하고 있어 주거시설의 경우 물건 증가 시점이 일정부분 연기될 가능성은 있다"고 강조했다.

업무·상업시설 경매에 대해 이 선임연구원은 "다른 용도들에 비해 상대적으로 권리관계가 복잡하고 명도 난이도도 높은 만큼 신중한 입찰이 필요할 것으로 예상된다"고 내다봤다.