[2018 부동산 전망]전문가들이 예상한 올해 집값은?

[머니투데이방송 MTN 김혜수 기자] 지난해 부동산 시장은 그 어느 때보다 뜨겁게 달아올랐다.

문재인 정부가 출범한 이후 부동산 시장을 안정시키겠다며 여섯번의 부동산 대책을 내놓았지만 지난 한 해 전국 집값은 1.43%, 서울 집값은 3.12% 상승했다.

좀처럼 잡히지 않는 부동산 시장의 열기에 내집 마련을 고민하고 있는 실수요자들의 고민은 새해에도 깊어질 것으로 예상된다.

◇ 전국 집값 '안정세'
부동산 전문가들은 올해 집값이 전국적으로 다소 안정세를 보일 것으로 전망했다.

정부가 내놓은 대책이 올해부터 본격적으로 시행되는 데다, 금리인상과 입주물량 증가 등 집값의 하방 압력이 거세질 수 밖에 없는 만큼 시장 둔화 양상이 나타날 것으로 예상했다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "신DTI 도입과 재건축 초과이익환수제 부활, 다주택자 양도세 중과 규정 등 정부가 내놓은 규제들이 올해 본격적으로 적용된다"면서 "전반적인 규제에 따른 시장 둔화 양상이 나타날 것"이라고 내다봤다.

김 위원은 "대출규제와 금리상승, 주택공급량 증가 등의 영향이 맞물리면서 전반적으로 주택시장은 약보합세를 보일 것"이라고 전망했다.

◇ 서울은 나홀로 강세…양극화 심화
관건은 서울 집값이다. 정부가 연이어 규제책을 내놓고 있지만, 서울 집값은 나홀로 강세를 보이고 있기 때문이다.

부동산114에 따르면 지난 12월 29일 기준 서울 아파트값은 전주대비 0.29% 올라 8.2 부동산 대책 이후 두번째로 높은 상승률을 기록했다.

정부의 규제 강도가 강해질수록 주택 보유자들이 똘똘한 한채에 집중하면서 주택 공급량이 한정적인 서울 주택시장으로 관심이 쏠리고 있는 결과로 풀이된다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "집을 여러채 가지고 있으면 양도세 부담이 무거운 데다 대출에서도 불이익을 받기 때문에 가급적 똘똘한 한채를 가져가려는 경향이 강하게 나타나면서 강남 독주가 나타났다."고 진단했다.

새해 역시 서울 집값의 강세는 지속될 것이란 전망이 우세하다. 서울 주택은 곧 안전자산이라는 인식이 더욱 강해질 것으로 보이기 때문이다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "서울 공급도 없고 안전자산 선호 현상이 강해지면서 유동성이 그쪽(서울) 방향으로 갈 것 같다"고 말했다.

허윤경 건설산업연구원 박사 역시 "다주택자에 대한 규제가 강하다보니까 그 중에 하나를 가져가야 한다면 서울로 수요가 몰릴 수 밖에 없다"고 내다봤다.



강남 재건축 시장의 경우 초과이익환수제 부활의 영향으로 지난해와 같은 과열 열기는 꺾일 것이라는 전망이 우세하다. 하지만 장기투자자들의 관심이 지속되는 한 가격 하락은 쉽지 않을 것으로 전망됐다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "강남 재건축의 경우 장기투자하려는 수요자들의 유동성이 남아있고 입주물량이 많지 않은 만큼 상대적으로 오름세를 나타낼 가능성이 있다"고 내다봤다.

허윤경 건설산업연구원 박사는 "올해 정도의 열기는 아니지만 강남 재건축은 지금과 같은 사업속도를 낼 수 없는 만큼 열기는 서서히 식을 수 있다"고 예상했다.

함영진 부동산114 센터장 역시 "강남 재건축은 정비사업 단계에 따른 양극화가 나타날 전망"이라며 "초과이익을 피한단지 또는 압구정 재건축과 같이 조합설립인가 이전 단계여서 거래가 자유롭고 장기적 사업전망이 좋은 초기사업단계의 사업장은 가격 강보합을 나타내겠지만 초과이익환수 적용단지는 거래가 급감할 것으로 보인다"고 전망했다.

반면 지방의 경우 서울과는 달리 조정 가능성이 높을 것으로 전망됐다. 결국 올해 부동산 시장은 '양극화'가 더욱 심화될 수 밖에 없다는 전망이다.

건설산업연구원은 올해 서울 등 수도권 집값은 보합, 지방은 1% 하락할 것으로 전망했다. 특히 수요에 비해 신규 주택 공급이 많은 곳일 수록 거래 부진과 매매가격 하락이 뚜렷해질 전망이다.

함영진 부동산114 센터장은 "서울 외 수도권과 지방은 전체적으로 조정기에 진입하고 있다"며 "조선, 철강, 해운 등 지방 소득을 이끄는 지역경제가 위축되고 공급 과잉 우려까지 겹치면서 이런 현상은 더욱 뚜렷해질 것"이라고 전망했다.




◇투자보다는 거주목적 차원 접근
집값 하방 압력이 높아지고 있는 만큼 내집마련을 고민하는 경우라면 투자보다는 실수요 차원에서 고민할 필요가 있다.

함영진 부동산114센터장은 "공격적인 자본이득식 투자보다는 실수요 목적의 내집마련이 바람직하다"면서 "특히 올 하반기로 갈 수록 거래시장이 냉각되고, 가격상승 움직임이 제한될 가능성이 높다"고 예측했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 기존 집값이 오를 대로 오른 상황에서 위험을 최소화하기 위해서는 매입가격을 낮추는 전략이 필요하다"며 "분양을 받는 게 가장 좋은 대안이 될 것"이라고 조언했다.

박 위원은 특히 서울에서 강북 지역의 경우 재개발과 뉴타운, 강남은 재건축 일반 분양에 관심을 가져볼 만 하다고 조언한다.

특히 향후 5년간 신혼부부희망타운에서 7만 가구가 시세의 80% 수준에서 공급되는 만큼 재고주택보다는 신혼희망타운에 희망을 걸어볼 만 하다는 것이다.

신규 분양 시장은 서울 등 핵심 지역 위주로 강세를 보일 전망이다.

100% 가점제와 분양가상한제가 적용되는 만큼 서울과 부산, 세종 등 일부 지역의 경우 내집마련 수요자들이 대거 몰릴 가능성이 높다. 반면 지방의 경우엔 올 한해 미분양 대거 늘어날 가능성도 배제할 수 없는 만큼 분양을 고민하고 있다면 입지와 기존 공급 물량을 고려할 필요가 있다고 전문가들은 조언한다.