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[심층리포트]무술년 부동산 투자 포인트는?

머니투데이방송 김현이 기자2018/01/05 11:41

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[머니투데이방송 MTN 김현이 기자]
[앵커멘트]
지난해 부동산 시장은 대책에 따라 시장이 요동치는 혼돈 그 자체였다고 해도 과언이 아닙니다. 문재인 정부 출범 이후 부동산대책만 여섯 차례 발표됐는데요. 올 한해는 대출 규제나 양도세 중과 등 각종 대책이 본격 시행될 예정인만큼 부동산시장의 전반적인 위축이 예상됩니다. 새해 부동산 시장, 어느 지역에, 또 어떤 투자처에 눈을 돌려야 할 지 김현이 기자가 알아봤습니다.

[기사내용]
전문가들은 올 한해 부동산 시장을 꿰뚫는 키워드로 '지역별 양극화'를 꼽았습니다.

규제가 중첩될수록 시장 전반은 위축되지만, '안전자산'으로 인식된 서울 집값이 나홀로 고공행진하는 현상이 지속될 것이라는 전망입니다.

재건축 예정 아파트들이 연일 최고가를 경신하고 있는 서울 강남으로 가봤습니다.

부동산114에 따르면 지난해 서울의 아파트값 상승률은 10.97%. 전국 평균의 2배에 달합니다.


재건축 예정인 강남 한 아파트 단지의 전용면적 56㎡형은 지난 한 해 실거래가가 30%나 올랐습니다.

이달 말부터 장기보유 1주택자는 재건축 조합원 지위를 양도할 수 있게 되면서 고가 거래가 앞으로도 이어질 것으로 예상됩니다.

다만 올해부터 재건축초과이익환수제가 시행되면서 추진단계에 따라 온도차이는 있을 것으로 전망됩니다.

시세보다 낮은 가격에 서울·강남으로 진입할 수 있는 재건축 분양시장도 인기가 높을 것으로 예상됩니다.


실제로 지난해 전반적 청약경쟁률이 낮아진 가운데, 강남 지역의 청약 경쟁률은 서울시 평균보다 3배 가까이 높았습니다.

일부 인기 단지는 청약 경쟁률이 수백대 일에 달하는 로또 청약 현상도 재현될 가능성이 있습니다.

[김규정/ NH투자증권 부동산연구위원
"전반적으로 부동산 경기 둔화될 수밖에 없지만 상대적으로 수요 몰릴 수 있는 지역에서는 양호한 흐름 남아있을 수 있습니다.대표적으로 서울 재건축 아파트 시장이나 수도권을 중심으로 한 유망 아파트 분양 시장에는 상대적으로 수요자들이 여전히 몰리면서 (양극화되는 모습이 심화될 것으로 보여집니다.)"]




강남이 규제를 비웃고 과열을 보인다면, 준강남권은 정책을 타고 훈풍이 불 전망입니다.

수도권 택지지구 개발이 대표적 예입니다. 특히 강남 내에 있지만 상대적 소외지역이었던 수서역세권을 비롯해 강남 접근성이 높은 과천 지식정보타운, 위례신도시, 그린벨트를 해제하는 성남 금토지구 등에 관심이 집중되고 있습니다.

[박원갑/ KB국민은행 부동산 수석전문위원
"서울에서는 강북 경우 재개발이나 뉴타운, 강남에서는 재건축 일반분양에 좀 더 관심을 갖는 게 좋을 것 같습니다. 수도권이나 지방에서는 공공택지가 많이 나와 이쪽에 방향을 (맞추는 것이 좋을 것 같습니다.)"]


이처럼 규제가 까다로워지고, 시장이 주춤한다고 해도 여전히 부동산은 선호도가 높은 재테크 수단 중 하나입니다.

아파트는 물론 오피스텔이나 상가같은 수익형 부동산, 토지나 경매까지 다양한 투자 상품을 눈여겨 보는 분들이 많을 텐데요.

올해 시장의 불확실성이 큰 만큼 전문가들 사이에서도 눈여겨볼만한 투자처에 대한 의견이 갈립니다.

주택시장에서는 시세차익을 기대해볼 수 있는 핵심지역의 분양과 재건축 상품이 각광을 받고 있습니다.

반면 주택 규제가 심해지면서 수익형 부동산으로 눈을 돌릴 것이란 전망도 있습니다.

[김규정/ NH투자증권 부동산연구위원
"주택시장 중심으로 규제가 몰리고 있어서 주택을 피해서 상가나 소규모 오피스, 근생시설 같은 상업용 부동산에 여유자금을 가진 투자자들이 여전히 몰릴 것으로 예상됩니다."]



다만 수익형 부동산 투자에는 큰 걸림돌이 생겼습니다. 바로 금융환경 변화입니다.

올해에 대출 금리 인상 가능성이 있고, 대출 문턱 자체가 높아지면서 그동안 성행했던 '레버리지(지렛대) 투자'는 어려워질 것으로 보입니다.

특히 월세 수익으로 인기를 끌었던 오피스텔 시장에 대출규제가 악재가 될 것이란 전망입니다.

오피스텔은 올해와 내년까지 입주물량이 많은 데다, 분양가도 이미 높아질 대로 높아졌다는 평가를 받습니다.

분양권 전매 제한 지역도 확대되면서 매력이 떨어진다는 분석이 나옵니다.

상가도 투자 수익성이 떨어질 수 있습니다.

금리인상에 더불어 올해부터 상가임대료 인상률 상한이 5%로 제한되기 때문입니다.

상권에 따라 공실 리스크도 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

반면 시장 환경이 불확실할수록 토지의 인기는 올라간다는 분석도 있습니다.

올해 보상비 16조원이 풀릴 것으로 예상되면서 기대감이 높아지고 있습니다.

같은 상가라도 땅 지분이 있는 상품은 어느 정도 안정성이 높아진다는 설명입니다.

[박원갑/ KB국민은행 부동산 수석전문위원
"땅지분이 있는 꼬마빌딩이라든지 다세대, 다가구 같은 경우는 땅 가격 상승에 대한 기대심리가 있기 때문에 금리가 오른다 하더라도 매수세가 그렇게 많이 위축되진 않을 것(으로 보입니다.)"]

부동산 전문가들은 올해 금리 인상과 대출 규제를 시장의 가장 큰 위험요소로 꼽았습니다.

정부가 부동산 투자 길목을 조이고 있는 만큼, 유망한 상품이라 하더라도 무리한 투자는 지양해야 한다는 조언이 나옵니다.



김현이기자

aoa@mtn.co.kr

'세상을 즐겁게', 부동산부 김현이 기자입니다.

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