시세반영 못하는 공시가격…강남 고가아파트만 이득?
내달 확정 공시가격 급등 예상…시세대비 공시가격 비율 강북이 강남보다 높기도김현이 기자
[머니투데이방송 MTN 김현이 기자] 올해 아파트 공시가격이 큰 폭으로 오를 것으로 예상되고 있는 가운데 지역별 시세대비 공시가격 비율이 현실을 제대로 반영하지 못한다는 지적이 나온다. 고가아파트가 즐비한 강남이 강북보다 시세대비 공시가격 비율이 낮은 경우가 허다해서다.
시민단체들은 시세대비 공시가격 반영률을 높여야 한다고 지적하고 있지만 공시 주체인 국토교통부는 마땅한 해답을 내놓지 못하고 있다.
27일 부동산업계에 따르면 국토교통부는 지난 15일부터 '2018년 아파트 등 공동주택 공시가격안'을 발표하고 의견청취를 진행 중이다. 최종 공시가격은 의견청취 절차를 통해 이의제기를 받고 한국감정원이 이에 대한 타당성을 검증한 후 국토부 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 결정된다.
올해 예상 공시가격은 지난해에 비해 껑충 뛰었다. 지난해 강남이나 용산, 마포 등 집값 상승률이 높았던 곳을 중심으로 예상 공시가격이 30% 넘게 오른 곳들도 있다.
공시가격이 아직 초안에 불과하지만 국토부 관계자는 "의견청취의 반영률이 높지 않다"고 말해 공시가격안 수준에서 확정될 가능성이 높아 보인다. 이 때문에 종합부동산세와 재산세 등 세금도 늘어날 것으로 예상된다.
원종훈 국민은행 WM스타자문단 세무팀장의 분석에 따르면 서울 서초구 반포동 A아파트의 전용면적 84㎡형은 올해 예상 공시가격이 18억5,300만원으로 매겨졌다. 지난해 13억7,600만원에서 34% 오른 수준이다.
공시가격이 이대로 확정된다면 이 아파트의 재산세·종부세 등은 지난해 531만원에서 올해 796만원으로 오르게 된다. 세액 증가율은 50%에 육박한다.
올해 첫 9억원을 넘어선 소형 아파트는 종부세를 부담해야 할 판이다. 서초구 반포동의 또다른 아파트는 전용 59㎡짜리의 예상 공시가격이 지난해 8억1,600만원에서 올해 9억9,200만원으로 22% 올랐다. 공시가격이 9억원을 넘으면 종합부동산세 부과 대상이 된다.
문제는 이처럼 공시가격 상승률이 아무리 높아져도 시세 상승폭에 미치지 못해 가격 변동을 정확히 반영하지 못하는 부작용이 되풀이된다는 점이다.
공시가격은 매년 1월1일을 기준으로 전년도 가격상승분을 반영해 산정한다. 현 시세와 시차가 날 수 있다. 또 공시가격은 적정가격 평가의 개념이다. 짧은 시간 안에 호가나 실거래가가 억대로 오르면 평가에서 배제될 수 있다.
공시가격은 매년 1월1일을 기준으로 전년도 가격상승분을 반영해 산정한다. 현 시세와 시차가 날 수 있다. 또 공시가격은 적정가격 평가의 개념이다. 짧은 시간 안에 호가나 실거래가가 억대로 오르면 평가에서 배제될 수 있다.
이 때문에 아파트 단지마다 공시가격의 시세 반영률이 천차만별이다. 국토부 공시가격 알리미에 따르면 서울 마포구의 한 아파트는 올해 84.59㎡짜리의 공시가격이 6억5,600만원으로 책정될 예정이다. 이 단지는 지난 1월 10억2,000만원에 거래됐다. 시세 반영률이 64% 수준이다.
반면 강남구의 B 아파트의 경우 지난 1월 84.98㎡형이 실거래가가 22억5,000만원을 기록했다. 그런데 이 아파트의 공시가격은 10억9,600만원 수준이다. 반영률이 54.8%에 불과하다. 고가 아파트일수록 공시가격의 시세 반영률이 낮다는 지적도 여기에서 비롯된다.
이 때문에 시민단체를 중심으로 공시가격 형평성에 문제를 제기한다. 참여연대 관계자는 "강남이 강북에 비해 실거래가가 현저히 높은데 공시가격 반영율이 낮아 고액 자산가의 세금 누락 효과가 더 커지고 있다"면서 "정부가 공시가격을 언제까지, 몇 퍼센트나 현실화할지 발표해야 한다"고 지적했다.
국토부는 아직 공시가격이 확정된 것이 아니라면서도 공시가격 현실화에 대해서는 해답을 내놓지 못하고 있다.
국토부 관계자는 "공시가격은 시세 변동을 후행하는 것"이라며 "방침을 정해서 공시가격을 정한다기 보다는 시장 변동을 뒤따라가는 것이어서 정책적인 의도를 가질 수 없다"고 말했다. 그러면서 보유세 인상 등과 관련해서는 재정개혁특위나 국회에서 논의해야 할 일이라고 선을 그었다.
국토부 관계자는 "공시가격은 시세 변동을 후행하는 것"이라며 "방침을 정해서 공시가격을 정한다기 보다는 시장 변동을 뒤따라가는 것이어서 정책적인 의도를 가질 수 없다"고 말했다. 그러면서 보유세 인상 등과 관련해서는 재정개혁특위나 국회에서 논의해야 할 일이라고 선을 그었다.
하지만 앞서 국토부는 "공시가격이 시세에 근접할 수 있도록 지속적으로 현실화해 나갈 계획"이라며 "지역별로 2~3%의 편차를 보이고 있는 공시가격의 시세반영률을 계속해서 줄여 나가고 있다"고 밝힌 바 있다. 재건축 초과이익 부담금을 계산해야 하는데 공시가격이 현실과 동떨어져 있다는 지적이 나오면서다.
