재건축 초과이익환수금 산정 시작…'강남 평균 4억' 현실될까

8일 정비업계에 따르면 최근 △서초구 반포현대 △반포주공1단지(3주구) △강남구 대치쌍용2차 △송파구 문정동 136번지 등 강남 지역 재건축 조합 4곳은 관할구청으로부터 재건축 부담금 산정 자료 제출을 요구받았다.

이 가운데 시공사를 이미 선정한 반포현대 아파트는 서초구에 자료를 제출했다. 다음달 2일까지 구청으로부터 환수금 산정 결과를 통지받게 된다. 반포현대와 달리 시공사를 선정하지 않은 단지들은 시공사 선정 계약을 완료한 후 1달 이내 자료를 제출하게 된다.

일각에서는 반포현대 아파트의 환수금이 크지 않을 것으로 예상하고 있다. 80가구짜리 소규모 아파트인 반포현대는 동부건설을 시공사로 선정하고, 총 108가구 규모로 재건축을 계획하고 있다. 반포 현대 재건축조합 관계자는 "매뉴얼대로 산정한 결과 부담금은 1,000만원 이내로 나왔다"라고 말했다.

문제는 정부가 집값 상승의 주범으로 봤던 강남 주요 재건축 단지들이다. 지난 1월 국토교통부는 주요 재건축 단지 20곳을 대상으로 자체 시뮬레이션 한 결과 강남 4구 재건축 조합원은 평균 4억4,000만원에 달하는 환수금을 낼 것이라고 밝혔다.

국토부 주장대로 막대한 환수금이 나올 경우 재건축 시장이 다시 한 번 혼란에 빠질 전망이다. 대치쌍용2차 재건축조합 관계자는 "감정평가업체 등 여러 곳을 통해 계산한 바로는 5,000만~1억원 정도 되지 않을까 예상하고 있다"면서 "주민들도 '이 정도면 괜찮다'는 반응을 보이고 있는데 정부 추산대로 3억~4억원이 넘어간다면 사업 추진이 어려워질 수 있다"고 말했다.

한 부동산 전문가는 "재건축 시장은 초과이익환수금이 어떻게 되느냐에 따라서 들쑥날쑥할 것"이라고 내다봤다. 한 단지에서 1억원 남짓한 환수금이 나오면 재건축 시장 전체의 값이 폭등했다가 다른 단지에서 고액의 환수금이 책정되면 재건축 값이 폭락할 수 있다는 것.

일부 재건축 조합들의 재건축 초과이익 환수제에 대한 반발은 위헌소송으로까지 이어진 상황이다. 강남에서는 신반포21차, 강남대치쌍용1·2차, 압구정지구 특별계획구역5 재건축조합설립추진위, 잠실주공5단지, 천호3주택 등이 헌법소원을 냈다.

재건축초과이익환수금 산정 시점과 관련된 형평성 논란도 끊이지 않는다. 환수금은 준공 후 주택가격에서 재건축사업 개시 시점의 주택가격, 개발비용 등을 공제한다. 재건축 사업 개시 후 아파트를 매입한 경우 시세 상승분을 이미 지불했기 때문에 일괄적인 환수금 산정 기준이 부당하다는 주장이 있다.

이 때문에 국회 야당 의원들을 중심으로 재건축 초과이익 환수에 관한 법률 개정 움직임이 있다. 조합원 자격을 중간에 양수한 자는 실제 거래가격을 반영해 부담금을 부과하고, 20년 장기 보유자에게는 부담금을 면제하는 등의 내용이 이달 초 국회 국토교통위에 회부됐다.