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[김현이기자의 빌딩스토리] 건물주의 꿈, 꼬마빌딩으로 시작

머니투데이방송 김현이 기자2018/05/15 13:55

취재현장에서 독점 발굴한 특종, 시장에서 주목 받고 있는 이슈. 특종과 이슈에 강한 머니투데이 방송 기자들의 기획취재
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[머니투데이방송 MTN 김현이 기자]

특종과 이슈에 강한 기자들, 건설부동산부 김현이 기자의 '빌딩스토리' 시간입니다.

이 건물들, 어때 보이시나요? 길 가다 흔히 볼 수 있는 작은 꼬마빌딩입니다. 그런데 이런 건물에 연예인들이나 지인이 투자를 잘 해서 쏠쏠한 월세 수익을 거뒀다는 얘기 들어 보신 적 있을 겁니다. 특히 요즘 아파트 시장에 규제가 강해지면서 이런 수익형 부동산으로 눈을 돌리는 분들이 많아진 추세죠.

하지만 투자 금액이 적지 않은 데다, 섣불리 투자했다가는 대출 이자조차 못 갚고 심지어 내놔도 팔리지도 않는 애물단지가 될 수도 있습니다. 또 대출금리 상승기에 있고, 지난달부터 RTI라는 임대업 대출규제가 더해지면서 임대업 단꿈을 실현시키기는 점점 어려워지고 있습니다.

그래서 오늘은 꼬마빌딩, 어떻게 투자해야 하는지 아주 기초적인 부분부터 NH투자증권 부동산자문팀의 양희석 차장과 함께 이야기 나눠보겠습니다.

[기사내용]

앵커) 꼬마빌딩, 투자에 관심이 많은 우리 시청자 여러분들이라면 한 번쯤은 들여다보셨을 것 같습니다. 김현이 기자, 그래도 좀 더 정확하게 꼬마빌딩이 뭔지, 시장 규모는 어떤지부터 좀 짚어주시죠.

기자) 네. 꼬마빌딩은 통상적으로는 매매가 기준으로 50억 미만인 건물을 칭합니다. 업계에서는 중산층이 아파트를 팔고 대출을 받아서 투자할 수 있는 금액대의 건물을 '꼬마빌딩'이라고 합니다.

그런데 사실 이 꼬마빌딩이 딱 떨어지는 정의가 있는 용어는 아닙니다. 따라서 금액은 물론 형태도 근린생활시설부터 넓게는 다세대, 다가구 건물까지 월세 수익을 낼 수 있다면 꼬마빌딩에 들어간다고 합니다.

가장 보편적인 기준인 금액을 놓고 보면 리얼티코리아에서 매매가 1,000억원 미만인 중소형 빌딩 시장을 조사하고 있는데요.

지난해를 보면 중소형 빌딩의 연간 거래량은 모두 1,700건을 웃돌고요. 거래금액으로 보면 10조원이 넘는 규모의 시장이 형성돼 있습니다.

이런 중소형 빌딩들 중에서는 우리가 꼬마빌딩이라고 했던 50억원 미만 건물의 거래가 가장 활발합니다. 리얼티코리아가 조사한 결과를 보면 지난 1분기 거래된 중소형 빌딩 중에 50억 미만대의 거래가 63%를 차지했습니다. 또 조금 넓게 100억원대까지 보면 비중이 87%까지 올라갑니다.

이 거래량은 주택 시장이 꺾인 올해 1분기에도 예년과 비슷한 수준을 보였습니다. 그런데 지난달에는 분위기가 조금 달랐습니다. 거래량이 조금 줄었는데요, 총 47건의 건물이 거래된 것으로 지금 시점에서 파악됐습니다.

이는 3월의 72% 수준밖에 안 되는 거래량이라고 합니다. 아마도 3월 말부터 RTI, 즉 이자상환비율이란 대출규제가 시행되면서 영향을 받은 것으로 보입니다.


앵커) 아무래도 개인이 투자하기엔 결코 작은 금액이 아닌 만큼 금융환경에 변화가 생기면 영향을 받을 것 같습니다. 금리도 오르고 있고, RTI가 시행된 지 한 달이 조금 넘었는데, 양희석 차장님. 어떤 변화가 있는 건지, 시장 반응은 어떤지 좀 설명해주시죠?

양희석 차장) 네. 대출금리가 상승하고 있지만 수익형 소형 부동산에 대한 관심은 꾸준히 높은 편입니다.

다만 지난 3월부터 RTI 적용이 시작되면서 대출을 이용한 투자를 계획하는 경우 이에 대한 숙지가 필요합니다. 상가나 오피스텔 등 비주택 임대업은 연간 임대소득이 연간 이자비용의 1.5배 이상, 주택은 1.25배 이상일 때 대출이 가능합니다.

예를 들어 보증금 1억, 월 임대료가 450만원 발생하는 감정가 15억짜리 상가를 매수할 경우 기존에 최대 9억원이 대출 가능했다면, RTI 시행 후에는 연간 임대소득이 이자비용의 1.5배가 되는 약 7억9,000만원이 대출 최대 한도가 됩니다.

단순 계산으로 1억원이 넘는 자금을 따로 준비해야 하기 때문에 높은 대출을 끼고 투자할 계획이 있는 투자자의 경우 RTI적용에 의한 대출 한도를 미리 알아보고 투자계획을 잡아야 할 것으로 보입니다.

하지만 기존에도 가격규모가 있는 투자자들의 경우에는 대출 비중이 높지 않았고, 시중 은행에서도 이미 LTV 50% 이상의 대출은 꺼려왔던 만큼 투자 환경에 미치는 영향은 제한적일 것으로 생각됩니다.


앵커) 사실 투자를 계획하시는 분이라면 어느 정도 자금마련 계획을 세워두셨겠죠. 그런데 이 금리가 수익률과도 또 밀접한 관련이 있잖아요. 투자의 성패를 규정하는 것은 단연 수익률인데, 보통 꼬마빌딩 수익률이 어느 정도 됩니까?

기자) 지난 1분기 50억원 이하 건물의 수익률은 평균 3.8%를 기록했습니다. 그런데 재미있는 점은 투자자들의 선호도가 수익률과 정비례하지는 않는다는 겁니다. 개인과 법인 투자자들이 가장 선호하는 지역은 서울 중에서도 단연코 강남구였는데요. 수익률이 3.11%로 평균보다는 낮았습니다.

강남은 수익률이 2% 후반에서 3% 초반 정도만 되면 거래가 성사된다고 합니다. 아무래도 유동인구가 많아서 거래도 활발하고 지가 상승의 기대감 등이 기본적으로 깔려있기 때문이라는 분석입니다.

양희석 차장) 거래가 가장 활발한 강남3구 같은 곳의 경우 매물들의 평균 수익률이 3%대로 대출금리보다 낮아서 역레버지리 효과가 발생하는 경우도 있으니 주의를 요하는데요. 대출을 이용한 투자의 가장 큰 목적이 레버리지효과를 이용한 자기자본 수익률의 상승인 만큼 대출금리와 투자대상 물건에서 발생하는 수익률을 사전에 꼼꼼히 비교해서 투자 결정을 하실 필요가 있습니다.


앵커) 이 외에 또 기본적으로 꼬마빌딩 투자하려면 어떤 부분을 살펴봐야 할까요? 흔히 부동산은 입지가 좋아야 수익성이 좋다고들 말하잖아죠?

기자) 네 그렇습니다. 꼬마빌딩은 대부분 월세수익을 기대하고 투자하는 만큼 공실이 발생하지 않도록 입지가 좋은 곳을 골라야 하는데요. 이 부분은 빌딩중개법인의 말을 들어보시죠.

[배상균 / 위더스에셋 대표 : 꼬마빌딩에 투자할 때는 좀 비싸더라도 역에서 가깝다는 기준은 강남 기준 300m 정도 거리, 강북은 200m 이내 이런 곳은 사실상 사무실로 쓰는 건물에는 직원들의 출퇴근이 용이하기 때문에 공실률이라든지, 임대가격을 적정수준으로 받을 수 있는데 500m에서 1km 들어가는 곳들은 공실률이 많이 높습니다.]


앵커) 네 비싸더라도 공실을 피할 수 있는 곳을 선택하라고 할 만큼 건물을 고를 때 꼼꼼해야 한다는 말이네요. 양 차장님, 실제로 초보 투자자들은 가격이 저렴한 급매물을 많이 찾나봐요?

양희석 차장) 네 최근 담보대출 이자율은 3%대 후반에서 4%대 초반까지 상승한 반면 시장에 나오는 주요지역 매물들의 수익률은 3%대 초중반이 대부분인데요.

때문에 이자부담을 견디지 못한 급매물이 나올 것을 기대하는 투자자들이 많습니다.

하지만 실제 매물들을 살펴보면 5년 이상 장기간 보유 후 매각하는 물건이 많고, 앞에서 언급했듯이 대출비율이 적거나 아예 없는 경우도 많아서 좋은 매물을 급매물로 잡기에는 쉽지 않은 상황입니다.

또한 급매물을 잡기 위해선 투자자 자신도 상당한 준비가 필요한데요. 우선 급매물이라는 물건을 소개받았을 때 진짜 급매물 인지 알아보는 눈이 필요합니다.

밸류애드(Value add)형 투자 즉, 재건축이나 리모델링을 통해 가치를 상승시키려는 투자를 예로 들면 우선 해당 물건을 어느 정도의 규모로 건축 또는 증축이 가능한지 사전에 설계검토가 필요 합니다.

또 완성 후 예상되는 임대료 수준은 어느 정도 인지, 완성에 소요되는 비용은 얼마인지 미리 알고 있어야 현재 제시된 매각금액이 메리트 있는 금액인지 알 수 있습니다.

지금 보시는 예는 꼼꼼한 사전 검토를 통해 투자에 성공한 사례 인데요.

역세권에 이면이지만 코너에 있는 신축 부지입니다. 최초 매도자가 경매로 낙찰받아 설계검토를 했으나 11층밖에 지을 수 없어 사업성이 없다고 보고 매각결정을 하게 된 건물입니다.

하지만 매수자는 여러 차례 현장 답사와 곳곳에 숨어있는 용적률 인센티브를 적용해서 13층으로 신축할 수 있음을 사전에 확인하고 매입결정을 하게 된 사례입니다.

이처럼 투자에 성공하기 위해서는 꼼꼼한 사전검토와 준비가 필요합니다.

이런 사전 계획없이 주변에서 급매물이라는 말만 믿고 샀다가는 낭패를 볼 가능성이 많으므로 주의를 요합니다.

매물을 소개하는 사이트 외에도 건물이나 토지 또는 상가의 실거래 데이터를 제공하는 사이트를 활용하는 것을 권장합니다.

투자자 본인이 검토하는 물건 주변에서 거래된 유사한 부동산의 실제거래가격을 파악해 적정금액인지 알아보면 좋습니다.

다만 정형화된 아파트와 달리 건물이나 상가의 경우 개별적 특성이 강하고 이 특성에 따라 가격 차이가 많기 때문에 주변 전문가의 의견을 꼭 듣길 권합니다.


앵커) 네 그동안 꼬마빌딩에 대한 투자 정보가 많이 부족한 느낌이었는데, 오늘 꼬마빌딩 투자의 기본 상식들 알아봤습니다. 감사합니다.



(촬영: 박형준)


김현이기자

aoa@mtn.co.kr

'세상을 즐겁게', 부동산부 김현이 기자입니다.

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