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[이애리 기자의 핫플레이스] 급부상하는 1대1 재건축, 성공 관건은?

머니투데이방송 이애리 기자2018/06/07 13:50

취재현장에서 독점 발굴한 특종, 시장에서 주목 받고 있는 이슈. 특종과 이슈에 강한 머니투데이 방송 기자들의 기획취재
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앵커> 이애리 기자의 핫플레이스 시간입니다. 수억원대 재건축 초과이익환수 부담금 폭탄이 현실화되면서 서울 강남 재건축 단지들이 일제히 패닉에 빠진 상황입니다. 강남 재건축 시장에 급매물이 속출하고 매수자 실종으로 거래절벽 상황까지 치닫고 있는데요. 불안감이 커지는 가운데 재건축 조합들은 부담금을 줄이기 위해 머리를 쥐어짜고 있습니다. 특히 고급설계를 도입하고 일반분양 물량은 줄여 개발이익을 낮추는 1대 1 재건축 방식이 급부상하고 있는데요. 개발이익이 낮은 만큼 재건축 초과이익 부담금을 줄일 수 있다는 장점이 부각된 것입니다. 다소 생소한 1대 1 재건축 방식의 구조와 장점. 또 한계 및 문제점은 없는지 장계영 건국대학원 부동산학 겸임교수 및 전국대학교부동산교육협의회 회장과 함께 자세히 짚어보도록 하겠습니다. 이 기자. 1대1 재건축은 생소한 방식인데요. 기존에 많이 하는 재건축과 어떤 점이 차이나는 건가요?

기자> 보통 일반적인 재건축의 경우 현재보다 더 많은 가구수로 재건축해서 늘어난 가구수 만큼 일반분양해 조합원들이 수익을 가져가는 구조입니다.

반면 1대 1 재건축은 일반분양 물량이 거의 없이 재건축으로 가구수를 늘리지 않고 조합원 수만큼 아파트를 짓는 방식입니다.

특히 기존 재건축 방식은 사업성을 높이기 위해 기존 주택보다 면적을 줄인 중소형 아파트로 재건축 하는데요.

이와 달리 1대 1 재건축은 중대형 아파트를 유지하면서 초고급 프리미엄을 누릴수 있는 장점이 있습니다.

예컨대 재건축 전 84㎡ 면적의 집을 소유한 조합원이라면 재건축 후에도 84㎡과 비슷한 면적의 새 아파트로 옮겨가게 되는 겁니다.

또 특징적인 부분은 임대주택을 공급할 필요가 없다는 것인데요.

일반적인 재건축의 경우 전용면적이 30% 이상 늘어날 경우 전용면적 85㎡ 이하의 소형 임대주택 및 국민주택을 전체 가구수의 60%까지 공급해야합니다.

하지만 1대 1 재건축은 용적률을 늘리지 않는 만큼 임대주택을 공급하지 않아도 되고요. 재건축 절차가 상대적으로 단순해 사업 속도를 높일 수 있습니다.

앵커> 장계영 회장님. 최근 1대 1 재건축 이슈가 급부상했습니다. 1대 1 재건축을 하게 되면 가장 큰 장점이 뭔가요?

장계영 회장> 첫째, 주거환경이 좋아집니다. 용적율을 줄이니 그 만큼 같은 땅에 여맥의 미가 생겨나게 됩니다. 주차환경이 좋아지고, 단지내 커뮤니티시설의 설치 확대와 다양한 조경 등이 들어서는 등 프리미엄 단지가 될 수 있습니다.

둘째, 나중에 재건축을 다시 할 경우 사업성이 좋아 가격 상승이 꾸준히 일어난다는 것입니다. 임대주택이나 국민주택 규모의 소형 주택이 없거나 상대적으로 적게 공급되니 조합원수가 적어 사업속도가 빨라지게 됩니다. 재건축 절차는 시간이 돈이 되는 만큼 빠른 재건축 사업 속도가 장점이 될 수 있습니다.

셋째, 재건축사업의 배드뉴스로 여기는 '재초제' 즉, 재건축 초과이득 부담이 없거나 적어지게 때문에 투자성이 좋아 가격 상승이 꾸준할 것으로 보여집니다.


앵커> 1대 1 재건축을 하면 재건축 초과이익환수금을 줄일 수 있다고 하셨는데, 얼마큼 줄일 수 있나요? 어떻게 계산해야하죠?

장계영 회장> 간단하게 말하면 분양 가구수가 줄어드니 매출액이 줄게 되고요.

큰 땅에 좋은 것만으로 건축 설비를 갖추고 또 부대 및 복리시설을 증설하고 늘려 지으니 비용은 늘어나, 결국 이득이 안생겨서 이에 따른 세금이 없게 된다는 간단한 이치입니다.

1대1 재건축 방식은 개발이익 적어 재건축 초과이익환수금은 적게 내게 되는데요. 하지만 아파트를 다 지어 놓고 입주가 시작되면 그때부터 가격이 올라 주택가격 상승에 대한 가치를 고스란히 주민들이 향유하게 되는 것입니다.

이에 일부 학자들은 수도권 정비계획법에 따른 인구 억제정책으로 마련된 이러한 1대 1 재건축의 사업방식은 다른 방식으로 제고되어야 한다고 조언하고 있습니다.

앵커> 1대1 재건축은 어떠한 단지에 적용하는것이 유리한 가요?

장계영 회장> 네, 모든 재건축 사업 단지에 이러한 사업방식을 적용 할 수 없습니다.

주거면적이 크고, 용적율이 낮은 주택단지에서 선호되고 있습니다.

물론 주민들의 합의도 절대 필요합니다.

참고로 1대 1 재건축을 추진하는 광장동 워커힐 아파트의 경우에는 현재 용적율이 약 110%정도로 세대당 대지 지분이 매우 높습니다. 기존 세대수가 432가구로 모두가 167~225㎡(60~70평형대)로 대형 면적입니다.

정비계획안을 좀 더 구체적으로 보면 일반분양을 450가구를 지어 건축비로 충당하되, 재건축초과이득세를 고려하여 일반분양 가구수를 조정하기로 했습니다.

또 주민들의 부대 복리시설의 수준을 특급호텔 수준으로 높여 주거의 쾌적성과 편리성을 높이기 위해 일반분양 가구수도 과감히 줄이고 기존 조합원의 가구당 면적을 늘리는 방법도 고려하고 있는 상황입니다.

앵커> 이 기자. 1대 1 재건축 현재까지 성공사례가 있나요?

기자> 1대 1 재건축의 가장 대표적인 사례는 용산구 동부이촌동에 위치한 래미안 첼리투스입니다.

래미안 첼리투스는 과거 렉스 맨션아파트를 재건축한 건데요.

기존 15층 10개동 총 460가구를 재건축해서 56층 3개동 460가구로 재탄생했습니다.

과거 렉스 맨션 아파트는 단지가 작고 가구별 전용면적이 121~127㎡로 대형평수로 구성돼 재건축 사업성이 떨어진다는 평가를 받아왔었는데요.

조합원들은 무리하게 가구수를 늘려 수익성을 높이기 보다는 현 가구수를 유지하는 1대 1 재건축을 택했습니다.

일반분양이 없었기에 조합원당 공사비 등을 포함한 분담금은 무려 5억4000만원에 달하기도 했습니다.

재건축 전 렉스 맨션아파트 시세는 10억원대로 공사비 등 투자한 사업비까지 포함하면 가구당 15억원 이상 자금이 들어갔다고 볼 수 있습니다.

현재 래미안 첼리투스의 매매가격은 27억원대로 최근 시세대로 팔았다면 시세차익은 10억원에 달하는 만큼 1대 1 재건축의 성공작으로 평가받고 있습니다.

막 입주를 하고 있는 아크로리버뷰 역시 1대 1 재건축의 사례인데요.

아크로리버뷰는 서초구 잠원동 신반포5차를 재건축한건데요.

기존에 전용면적 78㎡와 84㎡의 555가구가 같은 크기의 총 595가구로 재건축됐습니다.

1대 1 재건축으로 소형 평수 의무공급이 없지만 추가된 40가구 정도는 일반분양도 실시했고요.

현재 시세는 24억~27억원을 형성하고 있어 분양 당시보다 2.5배이상 올랐습니다.

앵커> 이 기자. 현재는 어디에서 1대 1 재건축을 준비하고 있나요?

기자> 가장 대표적으로 압구정 재건축 단지를 들 수 있습니다.

압구정 한강변 아파트 6개 지구 가운데 가장 규모가 큰 압구정 특별계획 3구역이 1대 1 재건축을 추진하고 있는데요. 현재 도시계획위원회에 자문요청을 해놓은 상황입니다.

압구정 3구역 외에도 서울 용산구 이촌동 '왕궁아파트'가 1대 1 재건축을 추진하기로 했고요.

서초구 반포동 서래마을 '강남효성빌라'와 광진구 '워커힐 아파트', 삼성동 '홍실아파트'도 1대 1 재건축으로 진행중입니다.

앵커> 장계영 회장님. 압구정 3구역이 추진하는 1대 1 재건축에 대한 관심이 높습니다. 압구정 3구역이 1대 1 재건축을 추진하는 의도가 무엇일까요?

장계영 회장> 압구정지구 내 6개 특별계획구역에서 재건축 사업의 최대의 걸림돌은 재건축 초과이익 환수제에 따른 조합원 분담금 발생입니다.

하지만 어떤 식으로든 이를 돌파하겠다는 차원에서 나온 방안이, 8년 임대후 일반분양하는 사업과 1대 1 재건축이라는 사업방식이 나오게 된 것입니다.

압구정 3구역은 준공 후 분양가가 3.3㎡당 1억원 수준까지 될 수 있을 정도로 공사비를 투자하여, 사업 수지를 적자로 만들어 재건축 초과이익 부담금을 줄이는 대신 최고급 아파트를 지어 주거의 쾌적성을 높여 주택의 가치를 높이는 쪽으로 사업을 끌고 가려는 것인데요.

건축 및 사업비 분담금에 대한 조합원들의 이해와 적극적인 참여가 무엇보다도 중요합니다.

앵커> 장 회장님. 1대 1 재건축 방식이 재건축 초과이익환수금을 줄일 수 있지만 공사비 부담금이 커서 조합원들이 1대 1 재건축에 반대할 가능성도 높을 것 같습니다. 압구정 3구역은 조합원도 4천여명에 달한다고 하던데요. 압구정3구역이 1대 1 재건축 잘 진행될 것으로 전망하시나요?

장계영 회장> 네. 압구정3구역은 주택가격 상승의 3대 요소인 우수입지+교통편리+자연환경이 모두 우수하고요. 강남 핵심지역의 대단지라는 점과 조합원이 보유한 주택의 규모가 모두 중대형(114~264㎡)이어서 주민들의 성향이 소형 평형과 임대주택과 혼합되는 것을 꺼리는 주민들의 공감대가 무엇보도 크다는 점을 들 수 있습니다.

아울러 투자측면에서도 주민들의 부담능력은 물론 재건축 후 시세를 3.3㎡ 1억원라고 예상하고 있어 투자성도 크기 때문이라고 분석됩니다.

앵커> 장 회장님. 마지막으로 1대1 재건축을 추진하려고 할때 주의해야 할 점은 무엇일가요?

장계영 회장> 주민들의 공감대가 높아야 합니다. 특히 입지가 좋은 중밀도의 중대형 아파트 단지에서 재건축후 가치상승이 확실한 지역에서는 별 염려가 없는데요.

하지만 그렇지 않는 지역, 특히 외부 투자자들이 갭투자한 지역이나 전세물량이 많은 지역에서는 조합원 분담금 납부에 대한 주민들의 의견이 하나로 묶이기 어렵습니다.

또한 조합추진위원회를 구성하고도 5~10년씩 되어도 조합설립이나 사업승인이 안 난 지역은 일단 투자에 조심하셔야 하는데요. 사업성이 낮거나 조합원들의 재건축 의지가 낮아 익숙하지 않는 사업방식에 거부감이 크기 때문입니다.


[머니투데이방송 MTN = 이애리 기자 (aeri2000@naver.com)]

이애리기자

aeri2000@naver.com

건설업, 부동산 업계를 담당하고 있습니다.

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