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[김현이 기자의 빌딩스토리]꼬마빌딩 보유하는데 필요한 여유자금은?

김현이 기자

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안녕하세요, 특종과 이슈에 강한 기자들 빌딩스토리의 김현이 기자입니다. 어느 정도 자본력이 있다면, 따박따박 월세 수익이 나오는 건물을 갖고있는 것이 괜찮은 재테크 방법 중 하나죠. 이 때문에 많은 연예인들도 빌딩투자에 나서곤 합니다. 사진 속 아이돌그룹 빅뱅의 대성씨도 지난해 말 서울 논현동에 빌딩을 산 건물주입니다. 이 건물, 얼마짜리로 보이시나요? 인기 연예인이 건물주라고 하니까 금액도 비쌀 것 같고, 왠지 빌딩 투자의 길이 중산층에게는 어려운 일일것 같다는 생각이 들기도 하실 텐데요. 오늘은 이 건물도 한번 들여다보고, 빌딩 투자에 관심있는 분들이라면 가장 궁금해 할 투자 금액과 수익률에 대해 얘기해보겠습니다.

앵커> 자세한 얘기는 건설부동산부 김현이 기자, 그리고 '꼬마빌딩 한 채 갖기' 시리즈 저자인 임동권 하나중개법인 대표와 함께 나눠보겠습니다. 김 기자, 방금 들은 건물주 얘기가 사뭇 궁금해지네요. 대성씨 건물,얼마짜리입니까?

기자> 네 한번 같이 보실까요?

논현동 중에서도 지하철 분당선 압구정로데오역에서 500m 떨어진 곳에 있는 310억원짜리 건물입니다.

매매가액 310억원에 취득세 14억3,000만원이 더해져서 324억원대인데요.

자기자본은 140억원 정도를 투입했고, 실채권, 그러니까 대출 170억원, 세입자들의 보증금 12억원 정도로 매입금액을 마련했다고 합니다.

특히 주목할만한 점은 세입자입니다. 이 건물 1층에는 커피 체인점인 스타벅스가 입점해 있습니다.

스타벅스의 경우에는 사람들을 끌어모으기 때문에 효자 세입자로 꼽힙니다. 사람들이 알아보기 쉬운 건물은 가치가 오르기 때문입니다.

조금 다른 말이지만 스타벅스의 집객효과가 너무 커서 오히려 건물주보다 갑이라는 얘기도 있지만요.

어쨌든 도산대로변에 있어서 눈에 잘 띄는 건물인 데다 유명한 세입자를 들이다보니 임대수익도 지난해 말 매입 당시 연 4.4%로 계산됐다고 합니다. 월 9,000만원이 넘게 나오는 수준입니다.

빌딩 투자에서는 수익률이 4%를 넘어가면 상당히 탄탄하다고 평가를 받습니다.

앵커> 대성씨가 지금 국방의 의무를 지고 있는 것으로 아는데, 가수 활동을 하지 않아도 이 건물에서만 연간 10억원이 생기는 셈이군요.

그런데 이렇게 큰 건물을 살 자본력이 있는 사람은 소수일 것 같습니다. 일반 중산층이 임대소득을 얻을 수 있는 투자 얘기도 궁금한데요. 임 대표님, 요즘 투자 사례를 좀 말씀해 주시죠.

[임동권 / 하나중개법인 대표 : 사실 월급쟁이나 자영업자인 우리가 가진 돈이 많지 않잖아요.
아파트 한 채쯤 가지고 있을 텐데요, 이것을 팔아서 대개 7억~10억원 정도 갖고 꼬마빌딩 투자에 나설 수 있습니다.]

이 종잣돈으로 8억~15억원짜리 상가주택이나 다가구주택, 단독주택 등을 매입해 건물 안팎을 단장하고 비내력벽을 철거한 후 원룸이나 투룸 등 높은 임대수입을 얻을 수 있는 공간으로 재단장함으로써 높은 투자수익과 안정적인 임대수입을 얻을 수 있는 재테크가 진행됩니다.

앵커> 8억~15억원 사이의 상가주택이나 다가구주택, 그럼 최소 투자 자본이 8억원 정도가 되어야 하는 건가요?

[임동권 / 하나중개법인 대표 : 서울을 기준으로 할 경우 최소금액이 7억원은 되어야 합니다. 왜냐면 서울의 역세권 이면지역의 땅값이 웬만하면 평(3.3㎡)당 2,000만원이 넘거든요.]

35평(115.7㎡)짜리 토지 상의 꼬마빌딩이라면 7억원이 되는 것이고, 40평(132.2㎡)이라면 8억원이 됩니다.

그런데 상권이 좀 더 발달된 곳은 평당 3,000만원이 넘기 때문에 서울에서 꼬마빌딩에 투자하시려면 최소 7억원은 있어야 가능하다고 봐야 합니다.

앵커> 월급쟁이가 7억원에 대출까지 받는다는 것이 말처럼 쉽게 진행할 수 있는 투자는 아닐 것 같습니다. 투자에 있어서 대출이 가장 치명적인 부분인데, 요즘 대출이 좀 까다로워졌잖아요?

기자> 네 맞습니다. 그동안은 사실 대출을 최대한 많이 받아서 자기 자본 비중을 줄이는 레버리지 효과를 노린 투자가 성행했습니다.

그런데 이제는 이런 과감한 투자가 어렵습니다.

RTI, 임대업이자상환비율 많이 들어보셨을 겁니다. 지난 3월 말부터 개인 부동산 임대업자가 비주택 건물을 사려고 한다면 연간 은행 대출이자보다 임대수익이 1.5배 높게 나와야만 대출이 집행되고 있죠.

이 RTI가 다음달 23일부터는 농협이나 신협, 새마을금고같은 상호금융권에서 1억원 이상 대출을 받을 때까지로 더욱 확대됩니다.

대출 문턱이 더욱 높아지면서 부동산 투자에서 자기자본이 더 중요해졌다고 할 수 있습니다.

앵커> 무리한 투자는 지양해야 한다는 건데, 어쨌든 투자를 하고 나면 당연히 임대수익도 확 끌어올리고 싶은 생각이 들죠. 이런 부분은 어떻게 진행이 됩니까?

[임동권 / 하나중개법인 대표 : 흔히 선택하는 방법이 리모델링입니다.

최근에 리모델링 공사까지 마친 사례를 하나 보시면요.

이 상가주택은 고려대 인근에 있는데요, 1층은 점포이고 2-3층은 다가구주택이고 옥탑방이 있었습니다.

매입가액은 7억1,000만원이었는데, 복합판넬과 징크를 부착하는 외벽공사와 단열시공 등등 리모델링 비용을 1억7,000만원 들였습니다.

약 3개월의 공사를 거쳐 지금은 원룸 8실을 갖춘 상가주택이 됐습니다.

리모델링 전에는 보증금 5,000만원에 월 임대료가 250만원 나왔는데요, 지금은 보증금 6,000만원에 달마다 460만원이 나옵니다.전보다 배 가까이 더 나오는 거죠.

요즘 서울의 경우 수익률이 4%가 넘으면 우량한 매물로 평가됩니다. 그런데 원룸이 많은 경우 수익률을 4.5% 정도로 높여줘야 거래가 됩니다. 수익률 4.5%에 맞춰서 이 건물의 현재 가치를 역산해보면 12억8,000만원 정도 됩니다.

투자원금 9억원 대비 3억8,000만원의 자본이득이 발생했다고 볼 수 있습니다. 여기다가 매월 임대수입으로 은퇴 후 생활비를 충당할 수 있습니다. ]

앵커> 네 서울 시내 아파트값으로 꼬마빌딩에 투자를 해서, 노후대비가 되는 정도의 수익을 낸 사례군요. 이렇게 성공적인 투자사례가 되려면 어떤 건물을 골라야 할까요?

[임동권 / 하나중개법인 대표 : 세 가지 주의점이 있습니다. 하나는 입지, 전철역에서 500미터 이내라야 공실 걱정을 덜 수 있습니다. 또 이왕이면 먹자상권이나 대학상권이 발달된 곳이 좋습니다.

둘째, 최소한 3층은 돼야 합니다. 단층이나 2층 건물은 재테크 효과가 미미해 적합하지 않습니다.

셋째, 준공된 지 20년에서 30년된 건물이 좋습니다. 40년 이상된 너무 낡은 건물은 골조가 약해서 안전사고 위험이 있기 때문에 피하는 것이 좋습니다.

그리고 20~30년이 지난 건물들은 시장에서 건물가치를 인정해주지 않기 때문에 땅 값으로만 꼬마빌딩을 사는 셈이지요. 건물가치가 '제로(0)'인 건물을 매입해서 신축비용의 절반 정도 비용을 들여 리모델링하면 신축 효과를 얻을 수 있는 것이 리모델링 재테크의 장점입니다.]

앵커> 리모델링을 하려면 임차인들을 모두 내보내야 하지 않나요?

[임동권 / 하나중개법인 대표 : 상가주택인 경우 1층 가게는 정상영업을 하고, 2층 이상은 모두 비워야 합니다.

리모델링을 할 경우 임대차보호법으로 계약갱신권이 인정되지 않습니다. 이런 법적인 예외조항을 참고하셔서 임차인들과 협의하시면 됩니다.

아직 임대기간이 종료되기 이전인 경우 임차인들에게 양해를 구하고 이사비용과 중개비 정도를 보조해주면 웬만하면 합의를 이끌어낼 수 있습니다.

임대차기간이 종료되면 어차피 계약 갱신이 안 되므로 임차인은 빈손으로 나가야하니 좀 당겨서 나가되 이사비 등을 보전 받으면 임차인으로서도 손해는 아니겠죠.]

앵커> 네 자세한 방법론을 설명해 주셨는데, 한가지 의문이 드는 점도 있습니다. 아까 대출 얘기도 했고, 금리도 상승기인 만큼 요즘 부동산 투자심리가 조금 위축되지는 않을까 하는 걱정도 되는데, 시장 분위기는 어떤가요?

기자> 네 취재과정에서도 통계상 빌딩거래가 조금 줄어든 모습이 보였는데요.

지난달 리얼티코리아의 빌딩 거래량 자료를 보면 전달보다 21%p 줄어든 37건에 그쳤습니다.

특히 매수자 유형은 개인이 54%, 법인이 46%를 차지했는데요.

RTI 규제가 없는 법인 매수율이 과거 평균치의 약 1.84배에 달합니다.

하지만 이 통계 작성처에서는 실거래량이 정확하게 반영될 때까지 시차가 조금 있다고 하고요.

또 빌딩중개업계에서도 매수세가 조금 줄었다는 얘기가 있기도 했지만, 꼬마빌딩만큼은 일반 부동산 시장과는 조금 다른 시장이기 때문에 변동이 크지 않다는 얘기도 있었습니다.

자세한 시장 상황, 그리고 투자 조언은 전문가 얘기 듣고 오시죠.

[박원갑 / KB국민은행 부동산 수석전문위원 : 시중금리가 올라가면서 꼬마빌딩에 대한 수요자들 눈높이가 다소 높아진 것으로 분석이 됩니다. 금리가 오른만큼 다른 상품과 비교우위를 통해서 어느 정도 경쟁력이 있는 쪽으로 압축하려는 경향이 나타나고, 가장 인기있는 강남권, 강북 핫플레이스 쪽으로 수요자들이 모이는 '시장 차별화 현상'이 뚜렷하게 나타나고 있다고 볼 수 있습니다. 공실에 따른 위험을 줄이기 위해선 적어도 현장을 두세번 정도는 답사를 통해서 의사결정하는게 좋을 것 같고 금리가 앞으로 오를 가능성이 있기 때문에 대출을 내더라도 가급적 적정대출 쪽으로 가닥을 잡는게 좋을 것 같습니다.]

앵커> 네, 소규모 빌딩 시장 분위기와 투자 접근법, 그 중에서도 꼬마빌딩 리모델링 얘기까지 나눠봤습니다.

(영상취재 : 심재진)


[머니투데이방송 MTN = 김현이 기자 (aoa@mtn.co.kr)]

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