[금융안정보고서] "전세가격 20% 급락하면 임대가구 7% 추가대출 받아야"

[머니투데이방송 MTN 김이슬 기자] 과거 외환위기 처럼 전세가격이 20% 급락할 경우 임대가구 7%는 추가 대출을 통해 전세보증금 감소분을 마련해야 하는 것으로 나타났다.

20일 한국은행이 국회에 제출한 금융안정보고서를 보면 지난 3월말 기준 국내은행 전세자금대출 규모는 72조2000억원으로 2014년말(35조원) 대비 두배를 웃돌았다.

전세대출 규모가 가파르게 늘어난 것은 아파트 신규입주 증가와 전세가격 상승에 따른 차입수요 증대, 금융기관 적극적인 대출취급 태도 등이 맞물린 결과다.

금융기관은 전세자금대출이 건전성과 수익 측면에서 유리해 취급을 늘려왔다. 3월 기준 전세자금대출의 98%가 공적기관 보증으로 취급돼 위험가중치가 주택담보대출에 비해 낮고, 금리 역시 주담대(4월 평균 3.4%)와 비슷한 수준이다. 또 변동금리 비중이 높아 금리상승시 수익측면에서 유리하다.

하지만 최근들어 전세가격이 본격적인 하락세에 접어들면서 가계대출 건전성을 위협하는 복병으로 떠올랐다.

전세가격이 하락하는 것은 전세수요가 정체된 가운데 공급물량이 크게 확대됐기 때문이다.

연평균 아파트 준공물량은 2000~2014년중 29만호를 기록하다 2015~2017년중 31.6만호로 늘었다. 내년까지 경기와 경남, 세종 등을 중심으로 신규주택 공급이 예정돼 있어 추가 전세가격 하락요인으로 작용할 전망이다.

한은은 총자산 대비 총부채 비율과 소득수준 등을 고려할 때 임대가구의 재무건전성은 대체로 양호하다고 진단했다.

다만 다주택 임대가구의 경우 금융자산보다 부채가 많은 가구가 34.2%로 1주택 임대가구(15%)보다 높아 충격발생시 유동성에 어려움을 겪을 가능성이 상대적으로 높은 것으로 나타났다.

한은이 과거 외환위기 당시와 비슷한 환경으로 전세가격 20% 급락하는 경우를 가정해 스트레스 상황을 산정한 결과, 92.9%의 임대가구는 금융자산과 거주주택 담보대출로 전세보증금 감소분을 마련할 여력이 있지만 7.1%는 추가 대출이 필요했다.

추가 대출을 받아야 하는 7.1%의 임대가구 중 5.6%는 총부채원리금상환비율(DSR이 40% 이하였고, 나머지 1.5%의 가구는 DSR이 40%를 초과했다.

요주의·고정이하여신 비율, 연체율, 차주 특성 등을 종합적으로 볼때 전세자금대출 건전성은 양호한 편으로 나타났다.

5개 은행을 기준으로 요주의·고정이하여신 비율은 주담대보다 크게 낮은 수준에서 하락세를 지속하고, 연체율은 2016년 이후 주담대를 밑도는 수준에서 하락했다.

또 지난 3월 기준 고신용자 대출이 81%, 비다중채무자 대출이 75%로 여타 대출에 비해 각각 높았다.

한은은 이런 분석 결과를 토대로 전세가격이 점진적인 하락 조정을 거치더라도 가계, 금융기관에 미칠 부정적 영향은 크지 않을 것으로 평가했다.

다만 전세가격이 급락하고 시장 전반이 위축될 경우 유동성이 취약한 일부 다주택 임대가구의 경우 전세보증금 반환에 어려움이 발생할 것으로 내다봤다.

한은은 가계부채 총량 증가 뿐 아니라 보증기관 등의 잠재리스크 축적 측면에서 전세자금대출에 대한 관리를 강화할 필요가 있다고 강조했다.

한은 관계자는 "금융기관은 차주에 대한 여신 심사를, 전세자금대출의 신용위험이 집중되는 보증기관은 보증대상, 보증한도 및 보증비율을 보다 강화할 필요가 있다"고 말했다.