[김혜수기자의 헌집새집] 박원순표 여의도·용산 통합개발, 정부 제동에도 Go?

앵커> 박원순 서울시장이 여의도와 용산을 통합개발하겠다는 계획을 밝히면서 부동산 시장에 큰 파장을 일으키고 있습니다. 박 시장의 발언 이후 부동산 가격이 연일 급등하자 정부도 일단 제동을 걸고 나섰는데요. 여의도와 용산 통합 개발, 앞으로 어떻게 되는 것인지 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수 그리고 건설부동산 김혜수 기자와 함께 짚어보겠습니다. 두분 어서 오십시오. 먼저, 김기자. 박원순 시장이 이 계획을 지난 12일 싱가포르에서 언급을 했죠. 구체적으로 어떻게 개발하겠다는 건지, 간단히 정리해주시죠.

기자> 네 여의도를 주거와 업무가 어우러진 신도시급으로 재개발하겠다는 게 박 시장이 밝힌 청사진입니다.

여의도는 과거 정치, 금융, 방송 등의 중심지였지만 주요 시설과 기업이 강남과 광화문으로 이전해 그 명성이 점차 희미해졌습니다.

지난 1970년대 개발 이후 50년째 정체돼 있고, 아파트 역시 상당히 노후화됐습니다.

서울시는 이런 여의도를 국제금융 중심지로 조성하기 위한 종합적 재구조화방안(마스터플랜)을 일대 지구단위계획과 함께 마련하기로 했습니다.

마치 신도시를 만드는 것처럼 주거지와 기반시설을 재배치해서 건물의 높이를 높이는 방안을 검토하고 있습니다.

또 현재 추진되고 있는 여의도 아파트 재건축 사업도 이 계획과 연동돼 추진하게 됩니다.

용산 개발 역시 추진됩니다.

서울역에서 용산역 구간 철도를 지하화하고, 그 위에 마이스단지와 쇼핑센터 등을 세우겠다는 구상인데요. 또 용산에 광화문급 대형 광장도 만들 계획입니다.

앵커> 지금과는 확연히 다른 여의도와 용산이 될 것 같은데요. 문제는 실현 가능성이 얼마나 되냐는 겁니다. 권 교수님 좀 어떻게 보십니까?

[권대중 / 명지대학교 부동산대학원 교수 : 예, 우선 서울역에서부터 군포 당정역까지 18개 역사를 지하화 하겠다는 계획이 몇 년 전에도 있었습니다. 그런데 문제는 자금조달이 어려워 추진하다가 답보된 상태입니다.

물론 철도는 국유지이기 때문에 국토부와 긴밀한 협의가 있어야 가능합니다.

당시에는 서울시가 아닌 안양시가 주관사가 되어 철도 부지를 유동화 증권으로 발행하여 추진하려고 했었지요.

이번에는 박원순 시장이 그 사업 중 1단계로 서울역과 용산역을 지하화하는 사업을 추진하겠다는 것인데 역시 자금조달이 문제가 되겠지요.

두번째는 여의도를 싱가포르의 마리나 베이샌즈처럼 아름다운 수변도시로 만들겠다는 것인데 이 역시 불가능한 것은 아니지만 자금도 있어야 하고 국토부의 협조는 물론 여의도 주민들의 합의도 있어야 가능합니다.

계획이 모두 이뤄지는 것은 아닙니다. 아직은 계획은 계획일 뿐이지요.]

앵커> 정부도 제동을 걸고 나섰죠. 김현미 국토교통부 장관이 이런 서울시의 개발 계획에 대해서 사전 협의가 없었다고 했는데, 교수님 무슨 내용입니까?

[권대중 / 명지대학교 부동산대학원 교수 : 네, 더불어 민주당의 강훈식 의원이 박원순 시장이 밝힌 서울시의 개발계획이 실현 가능성이 있는 것인지, 자칫 부동산 시장만 버블로 만드는 것 아니냐고 질문을 했는데 이 자리에서 김현미 장관이 여의도와 용산 통합개발은 도시계획적인 측면도 있지만 정비사업적으로도 고려할 것이 많아 종합적으로 검토해야 한다고 답했습니다.

결국 도시계획의 변경은 서울시가 만들고 서울시 의회를 거쳐 실현가능하지만 국토교통부의 협의를 거처야 합니다. 그래서 아직은 국토부와 협의하거나 합의한 내용이 없다는 얘기지요.

그래서 과연 누구의 말을 믿어야 하는지 헷갈리기 시작한 것입니다.]

앵커> 박시장의 그간 부동산 관련 정책을 보면 고층 건물을 허용하지 않았습니다. 대규모 개발에 대한 거부감이 있었던 것도 사실이지 않습니까?

그런데 이번 여의도 발언을 보면 여의도를 통으로 재개발할 것이라고 했습니다. 건물높이는 높일 계획을 하고 있다고 했거든요. 권교수님 이런 변화, 어떻게 봐야 할까요?

[권대중 / 명지대학교 부동산대학원 교수 : 우선, 서울은 그동안 박원순 시장이 스카이라인을 두고 35층 이상 건축을 제한했었는데 아마도 여의도만큼은 이를 넘어서 고층화, 집약화, 집중화시킨다는 계획으로 어찌 보면 여의도만의 특혜를 주는 것 아닌가 합니다.

그렇게 된다면 다른 지역의 시민들이 불만의 소리가 나올 수도 있습니다.

특히 단지별 개발이 아니고 전체를 하나의 단지로 보고 선계획 후개발 형태로 추진하겠다는 것입니다.

우선 단지별 개발을 하는 경우와 통합개발을 하는 경우의 차이는 도시기반시설 등을 체계적으로 설치할 수 있느냐 없느냐 입니다.

그래서 단지별 개발을 허용하면 도시가 무질서하게 개발될 수도 있기 때문에 계획대로 개발할 수 없어 전체를 하나의 단지로 보고 개발하겠다는 것입니다.]

앵커> 땅의 용도 변경도 언급됐는데요. 예를 들어 기존의 상업용도 지역뿐만 아니라, 일반주거용도로 분류된 지역도 준주거나 상업 용도로 바꾸는 것도 검토하고 있는데요. 김혜수 기자 이런 것에 대한 여의도의 분위기는 어떻습니까?

기자> 네, 현재 시범아파트와 광장아파트 등 여의도 동쪽지역은 3종 일반주거지역으로 지정돼 있습니다.

이 일반주거지역을 상업지역으로 용도변경하는 안을 서울시가 추진하고 있는데요.

특히 주거용 아파트 단지를 소형 오피스, 오피스텔, 아파트로 구성된 복합주거단지로 바꿔 외국인과 청년층이 일하면서 거주도 할 수 있는 공간으로 조성하겠다는 겁니다.

3종 일반주거지역을 모두 상업지역으로 용도 변경을 하게 되면 시범과 광장 등 여의도 12개 단지 모두 50층 이상의 초고층으로 재건축이 가능해집니다.

그런데 현재 여의도에선 재건축을 추진하고 있는 단지가 많거든요.

그런데 이 3종 일반주거지역을 상업지역으로 용도변경을 하게 되면 재건축 사업 일정도 아무래도 지연될 수밖에 없습니다.

주민들 사이에선 물론 초고층 건축, 좋은 얘기긴 합니다만 추진하고 있는 재건축 일정이 미뤄질 수 밖에 없기 때문에 좀 불확실성이 높아진 게 아니냐. 이런 얘기도 나오고 있다고 합니다.

실제로 지난주 서울시 도시계획위원회에서 여의도 공작 아파트와 용산 이촌동 왕궁아파트에 대한 재건축 심의를 보류했습니다.

아직 이들 지역의 마스터플랜이 확정되지 않은 게 결정적인 이유인 것으로 풀이됩니다.

앵커> 어쨌든, 박 시장이 직접 개발 계획을 밝힌 만큼 지금 이 일대 부동산값도 들썩이고 있다고 하는데, 김 기자 현장 분위기는 좀 어떻습니까?

기자> 네 직접 현장을 돌아봤는데요. 일단 가격은 많이 올랐지만 매물은 자취를 감췄습니다. 개발 기대감이 높은 탓인데요.

인근 부동산 관계자 얘기 한번 들어보겠습니다.

[여의도 부동산 관계자 : 내놓은 사람은 매물을 걷어들이는 것 같아요. 거래가 안 돼요.]

한국감정원에 따르면 지난 16일 기준 영등포구 아파트값 상승률은 0.24%, 용산구는 0.20%로 박 시장의 발언 이후 한주새 상승폭이 크게 확대됐습니다.

아직 구체적인 개발 내용이 나온 것도 아니지만, 어쨌든 박 시장이 직접 개발 계획을 밝힌 만큼 집주인들은 앞으로도 집값이 더 오를 것이라고 기대하고 있는 건데요. 이 때문에 일단 내놓은 물건도 걷어들이고 있는 상황입니다.

용산도 상황은 마찬가집니다.

아파트 가격이 최근들어 가파르게 오르고 있는데요. 경매시장도 뜨겁습니다.

지금 영상으로 나오고 있는 건 용산구 후암동에 있는 3층짜리 주택입니다.

이 물건이 지난주 경매로 나왔는데요. 감정가는 2억8천만원에 불과했는데 105명이 몰리면서 6억5천만원에 낙찰되는 일이 벌어지기도 했습니다.

앵커> 여의도 인접지역이 오히려 더 수혜를 보는 게 아니냐는 얘기도 나옵니다. 인접지역의 부동산 수요로 직결될 가능성이 높다는 전망도 나오는데, 권교수님 어떻게 보십니까?

[권대중 / 명지대학교 부동산대학원 교수 : 아무래도 개발이 있는 곳에 이익이 있다고 여의도는 물론 인접지역은 수혜를 볼 것입니다.

여의도 업무지구와 직주근접을 이룰 만큼 가까운 인접지역인 신길동 뉴타운지역, 당산동, 마포, 영등포구 일대 등 여의도 주변지역은 벌써부터 개발의 기대감으로 가격이 들썩이고 있습니다.

여의도가 통째로 개발되며 생겨나는 재건축 이주수요가 이들 인접지역의 수요로 직결될 가능성이 높기 때문에 매매가격 뿐만 아니라 전월세 가격도 움직일 것입니다.]

앵커> 이번 여의도 재개발 정책이 실제 추진될 지는 서울시의 발표를 두고 봐야 하겠지만 서울시나 정부가 여의도 개발로 발생할 수 있는 부동산투기나 가격상승을 막을 수 있는 방안은 무엇이 있을까요? 권교수님?

[권대중 / 명지대학교 부동산대학원 교수 : 우선 개발이 추진된다면 상당기간 해당지역뿐만 아니라 인근지역까지 그 영향권에 있어 또 한번 부동산 시장에 큰 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

한편 지금 정부가 재건축 안전진단강화와 부담금 시행 그리고 보유세 인상 등 규제를 계속 강화하고 있고 향후 금리인상 등 부동산 시장은 악재가 수두룩한데 당장 개발하지 않는다면 예전처럼 부동산 시장이 달아오르지는 못할 것입니다.

그래도 분명한 것은 개발호재가 있는 곳은 가격이 상승한다는 것입니다.

따라서 정부는 이런 점을 미리 예견하고 이런 지역을 토지거래 허가구역 등 부동산 투기가 일어나지 못하도록 선제적 대응을 하고 사업을 추진하는 것이 좋을 듯합니다.]




[머니투데이방송 MTN = 김혜수 기자 (cury0619@mtn.co.kr)]