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[이애리 기자의 핫플레이스] 동남권 전세시장 블랙홀 '헬리오시티'

이애리 기자

취재현장에서 독점 발굴한 특종, 시장에서 주목 받고 있는 이슈. 특종과 이슈에 강한 머니투데이 방송 기자들의 기획취재
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이애리 기자의 핫플레이스 시간입니다. 최근 서울과 수도권에 대량의 입주 물량이 쏟아지면서 집주인들이 세입자 구하기가 어려워지고 있습니다. 전세금으로 입주 잔금을 내려는 집주인들이 조바심을 내면서 전셋값도 하락세를 나타나고 있는데요. 특히 올해 12월 1만가구에 달하는 헬리오시티가 입주를 앞두면서 송파구를 넘어 강남권 부동산시장으로 후폭풍이 확산되고 있습니다. 올해 하반기 강남권 전월세 시장과 관련해 자세히 짚어보도록 하겠습니다.

앵커> 얼마전 까지만 해도 전세를 구할 수 없어 발을 동동거렸던 세입자들이 많았습니다. 하지만 최근에는 서울 전세시장이 안정세를 이어가고 있습니다. 가격은 하락세가 지속되고 있죠?

기자> 2년 전만 하더라도 전세가 씨가 말랐다. 집주인이 전세 임대차 기간이 끝나자마자 보증금을 1억원 넘게 더 올리더라. 이러한 이야기 많이 들어보셨을 텐데요.

하지만 지금은 세입자와 집주인의 상황이 완전히 역전됐습니다.

최근 전세가격 하락세가 지속되고 물량도 굉장히 풍부한 상황인데요.

아파트 매매가 대비 전세가격 비율을 나타내는 전세가율을 살펴보겠습니다.

부동산114에 따르면 서울 전세가율은 28개월 연속 하락해 58.91%를 기록했습니다.

최근 전세가율이 가장 높았던 2016년 3월의 71.35%보다 12.44% 포인트나 떨어진건데요.

서울 가운데에서도 강남3구는 전세가율이 40%까지로 주저앉아 하락세가 두드러졌습니다.

강남구는 전세가율이 46.66%, 서초구는 49.10%, 송파구는 49.60%를 기록했습니다.

갭투자의 성지로 불렸던 길음뉴타운 등 강북 주요지역의 전세가율도 줄줄이 하락하고 있는데요.

2년 전에는 전세가율 80%를 넘겼던 강북구 성북구 등이 현재는 70%대도 위협받고 있는 실정입니다.

앵커> 고공행진을 이어가던 전세가율이 꺾인 배경은 어디에서 찾을 수 있을까요?

기자> 가장 큰 원인은 수요 대비 공급이 많이 늘었기 때문인데요.

무엇보다 서울을 포함한 수도권에 최근 2~3년간 신규 아파트 분양이 몰리면서 입주물량이 쏟아지고 있기 때문입니다.

극토교통부 자료에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 3만9,500가구로 5년 평균치인인 3만1,800가구보다 24.2%가 많은 것으로 나타났습니다.

서울과 인접한 경기 과밀억제권역에서도 5년 평균치보다 37.61%가 많은 6만1,100가구가 입주하는데요.

특히 일부 지역은 입주물량이 급격히 몰리면서 전세가격이 크게 떨어진 것으로 해석되고 있습니다.

앵커> 옛 가락시영 아파트를 재건축하는 헬리오시티가 12월에 입주하죠? 입주 물량만 9,150가구에 달하는데요. 전세시장 벌써부터 흔들리고 있다죠?

기자> 헬리오시티 입주가 다가오면서 송파구 전세시장이 물량폭탄 공포에 떨고 있습니다.

가락 시영아파트를 재건축하는 헬리오시티는 12월에 완공돼 입주하게 되는데요.

총 9,150가구 규모의 미니 신도시급으로 입주가 시작되면 송파구뿐 아니라 근접 강동구, 위례신도시까지 주변지역 전셋값 하락을 부추길 것으로 전망되고 있습니다.

헬리오시티는 아직 입주까지 5개월 정도 남았지만 벌써부터 전세 매물이 쏟아지고 있는데요.

이 때문에 주변 아파트 전셋값의 도미노식 하락을 가져오고 있는 상황입니다.

잠실의 경우 전체적으로 전용면적 84㎡ 아파트가 평균 2억원 안팎 정도로 전셋값이 떨어졌다고 하는데요.

최근 헬리오시티에서 거래된 전셋값을 살펴보면요.

전용면적 59m²형의 경우 지난 3월에는 6억원선이었지만 현재 5억5천만원에서 거래되고 있고요.

당초 8억~9억원 사이로 전망됐던 전용면적 84m²의 전셋값도 최근 6억원선이 깨진 상황입니다.

하락하는 전셋값도 문제지만 전셋값을 받아 잔금을 치르려고 했던 집주인들이 진땀을 빼고 있는데요. 헬리오시티가 워낙 대단지인만큼 세입자를 찾기 어려워진 집주인들은 잔금 납부가 난감한 상황입니다.

입주때까지 세입자를 구하지 못하면 전셋값은 더 떨어질 수밖에 없는데요.

과거 10년 전 서울 잠실에 1만5,000가구가 한꺼번에 입주했을 때를 살펴보면 바닥을 치던 전셋값이 입주 후 2~3년 지나서야 회복된 적이 있었습니다. 시장에서는 헬리오시티도 2년은 지나야 전세가격이 제자리를 찾을 것으로 예상하고 있습니다.

앵커> 헬리오시티의 매물공세에 따른 파급력이 송파구뿐 아니라 주변 인근 강남 지역 전세시장까지 번지고 있다고 하죠?

기자> 송파구 잠실 뿐 아니라 강남 일대 아파트 전세시장의 움직임이 심상치 않습니다.

송파구 잠실 엘스 아파트 전용면적 84㎡의 전셋값은 지난해 말 7억원 후반에서 8억원 사이였는데요. 최근 많게는 2억원까지 떨어졌고요. 저층 아파트의 경우에는 6억원까지 내려앉은 상황입니다.

신천동 역시 전셋값이 크게 떨어졌는데요. 신천동 파크리오 아파트 84㎡는 반년만에 8억5,000만원에서 6억5,000만원까지 떨어졌습니다.

헬리오시티 입주 물량은 올해 강남권 아파트 전체 입주물량의 60%를 육박하는데요.

헬리오시티 입주일이 다가올수록 송파구 내에서는 급전세 물건도 쌓이고 있는 상황입니다.

여기에 위례신도시 등 강남 인근 수도권 입주물량 증가도 수요를 분산시키면서 송파구뿐 아니라 강동구 서초구 등 강남 전체 전세값을 끌어내리고 있는 상황입니다.

서초구 전세시장을 살펴보면요. 잠원동 아크로리버뷰 등 새 아파트 입주가 시작되면서 반포동 반포리체가 한두달 사이 최대 3천만원, 반포자이 역시 4천만원 이상 전세가격이 떨어진 상황입니다.

부동산 전문가들은 헬리오시티발 전셋값 하락세가 내년 상반기까지 이어질 것으로 내다보고 있는데요.

헬리오시티를 포함해 올해 강남4구 입주물량만 1만2,900가구인데 상반기에도 4,719가구가 입주를 앞두고 있습니다.

올해 말부터 내년까지 강남 전세시장과 관련해 전문가의 전망 들어보시겠습니다.

[함영진 / 직방 빅데이터 랩장 : 특히 연말에 9,500가구의 대규모 입주물량이 쏟아질 예정인데요. 벌써 일부 세입자를 구해서 잔금을 해결하려는 집주인이 임대차 매물을 내놓고 있는 상황입니다. 올해 들어서 송파나 강동구의 아파트 전세가격은 2~3% 이상 조정된 상황인데요. 연말에 대규모 입주량이 지금보다 증가하게 된다면 임대시장 가격조정은 조금 더 이어질 것으로 보여지고. 특히 동남권이라고 할 수 있는 강동과 송파의 가격조정이 예상되고 있습니다.]

앵커> 하지만 강남 재건축 사업장의 이주가 조금씩 시작되면서 전세 수요 증가로 전세시장 하락세가 주춤할 것이란 전망도 나오고 있죠?

기자> 강남 주요 재건축 사업장들이 관리처분계획 인가를 취득하면서 강남 재건축발 이주가 시작될 예정인데요.

지난해 말 재건축초과이익환수제를 피하기 위해 재건축 단지들의 관리처분계획 인가 신청이 몰려들면서 이주 시기도 여러 단지가 맞물리게 된 것입니다.

신반포3차와 경남아파트 통합 재건축 단지 2,100여가구가 7월말부터 이주를 시작했고요. 반포우성 400여가구가 이달부터 이주를 할 예정입니다.

다음달 9월에는 방배13구역 3,000여가구, 12월에는 반포주공 1단지와 한신4지구 등이 예정돼 있습니다.

올해 하반기에만 1만3천여가구의 재건축 이주를 위한 전세수요자가 시장에 쏟아져 나오게 되는 것인데요.

전세수요가 늘면서 재건축 이주 단지 인근에는 조금씩 전세시세가 오르고 있는데요.

하지만 일시적 현상이란 전망이 더 우세한데요. 최근 재건축 이주 수요 외에도 새 학기를 앞두고 강남을 찾는 계절적 학군 수요도 작용한 것이라는 분석인데요.

헬리오시티 등 입주물량이 워낙 많은 만큼 전세금 반등은 일시적 현상이란 전망이 짙은 상황입니다.

앵커> 최근 입주량 폭탄으로 심상치 않은 동남권 전세시장과 관련해 이애리 기자와 함께 알아봤습니다.







[머니투데이방송 MTN = 이애리 기자 (aeri2000@naver.com)]

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