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[람기자의 3시 40분] '그림의 떡' 부동산? 부동산간접투자 '상장리츠' 뜰까

[MTN 마감전략 A+] 람기자의 3시 40분

머니투데이방송 김예람 기자2018/09/14 16:18

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오늘 장을 명쾌하게 저격해보는 람기자의 3시 40분입니다. 안녕하세요? MTN증권부 김예람 기자입니다.

부동산 가격이 천정부지로 치솟으면서 진입장벽이 점차 높아지면서 ‘그림의 떡’ 아니냐는 자조섞인 소리를 주변에서도 많이 듣게 되는데요. 부동산 간접투자상품인 리츠, 그 중에서 공모 시장에 상장한 상장리츠가 올해부터 기지개를 켜고 있습니다. 그 히스토리와 앞으로 전망은 어떨지 살펴보겠습니다.

리츠는 주식발행을 통해 다수의 투자자에게서 자금을 모아 부동산이나 부동산관련상품에 투자한 뒤 생긴 이익을 되돌려주는 투자회사입니다. 결산때 마다 주주들에게 배당가능이익의 상당부분, 통상 90%이상을 의무적으로 배당합니다. 우선 고배당을 기대할 수 있고요. 또 부동산 가격 상승에 따른 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다. 여기에 리츠는 사실 대형주는 아닌데, 대형주만큼 변동성이 높지 않으면서도 소형주의 특징인 높은 수익률을 기대할 수 있다는 특징도 있습니다.

우리나라 상장리츠는 6개이고, 합산 시총도 6천억원밖에 되지 않습니다. 그런데 해외에는 리츠가 상장주식 시총의 5% 이상을 차지합니다. 미국은 60년이라는 리츠 시장 역사가 있고, 시총은 1.2조달러에 달합니다. 우리도 1,800조원 규모인 코스피 시장을 기준으로 본다면 50조원대가 형성될 수 있다는 단순한 계산도 가능합니다.

그런데 올 들어 한국 리츠 상장이 본격화되면서 규모가 커질 수 있을 것이라는 전망이 나옵니다.

한국거래소에 상장된 리츠는 총 6개입니다. 이들 중에서 이리츠코크렙, 신한알파리츠가 올해 상장했습니다. 리츠사가 상장하기 까지 걸리는 시간이 줄어들고 있습니다. 이리츠코크렙은 절차를 밟는 데 1년 반이 걸렸는데, 신한알파리츠는 3개월만에 끝냈습니다. 거래소가 리츠시장 활성화에 공을 들이기 시작해서라는 해석이 나옵니다.

국내 리츠는 대부분 사모와 비상장 형태인데요. 리츠는 약 200여개인데, 상장 리츠는 6개에 불과합니다. 여기에 시총 기준 2000억원 이상 중대형 리츠는 최근 상장한 이리츠코크렙과 신한알파리츠뿐이어서 선택의 폭은 좁습니다.

그런데 점차 상장 규제도 간소화되고 있고, 상장리츠가 많아지면 기존 부동산 펀드와 차별화가 될 것이며, 점차 건설사나 금융사, 유통사, 대기업 등 다양한 스폰서가 있는 리츠가 나타나고 있는 상황입니다. 우리나라에서도 투자대상이 될만한 리츠주를 기대할 수 있는 상황이죠.

이런 관심을 뒷받침해줄 것이 지난 7월 진행했던 신한알파리츠 공모주 청약이 역대급 성적표를 받았습니다. 공모주 청약에 4.32대 1을 기록했습니다. 이전에 상장한 이리츠코크랩이 일반투자자 공모주 청약엣 0.45대 1로 미달됐던 것과는 대조적입니다. 신한알파리츠는 용산과 판교의 빌딩에 투자하는 리츠입니다.
대어급 리츠도 상장 대기 중입니다. 2조원 안팎으로 추정되는 홈플러스 리츠가 국토교통부 인가를 받으면서 리츠로서는 처음으로 조단위 공모 시장 진출 길이 열렸습니다. 홈플러스 매장 44곳의 임대수익을 기반으로 한 리츠입니다. 홈플러스 리츠에 대해서는 의견이 분분한 상황이긴 합니다. 사모펀드인 MBK파트너스가 최대주주로 있는데요. 홈플러스의 지난해 영업이익은 2400억원으로 2016년 3,00억원 대비 감소했습니다. 또 글로벌 리테일 리츠 수익률이 저하되는 추세거든요. 장기 임차로 인해 안정적인 임대수익이 가능하지만, 역으로 임차인이 빠질 경우 대체 임차인을 구하기 어렵기 때문입니다.

신한지주에 이어 금융사들이 스폰서가 되는 리츠들도 속속등장할 것으로 보입니다. 이어 NH농협지주도 농협리츠운용을 설립하고 유휴 부동산을 자산으로 편입한 리츠를 출시할 계획입니다. 농협은 하나로마트 2,183개를 운영 중인데 이 중 중앙회가 보유한 63개 매장 중 2~3건을 투자대상으로 편입할 계획입니다.

리츠 시장 규모 자체가 커질 것으로 예상되는 가운데, 투자자들이 리츠에서 기대할 수 있는 첫 번째는 높은 배당입니다.

일본 상장리츠 대부분이 매 결산기 마다 중장기 예상배당금을 제시하고 있는데요. 이리츠코크렙과 신한알파리츠도 각각 2023년과 2025년까지의 예상 배당수익을 제시하고 있습니다. 일단 내년 예상 배당 수익률은 각각 7.6%, 5.8%입니다. 이는 미국과 일본의 예상 배당수익률 4%보다도 크게 높은 수준입니다.

우리나라가 비슷한 시기에 리츠를 도입한 일본보다 리츠 성장이 느려진 이유는 2011년 첫 번째 상장 자기관리리츠였던 ‘다산리츠’가 횡령 등으로 최단기간 상폐하면서 신뢰도가 하락했기 때무입니다. 결국 사모중심으로 리츠가 생기면서 영세화됐죠.

그런데 점차 큰 앵커 스폰서가 붙은 리츠가 상장하면서 적합한 투자자산이 될 수 있다는 전망들이 나옵니다.

다만, 리츠가 보유한 부동산 자산의 성격에 따라 수익률의 편차가 커질 수 있다는 점을 기억하는 것은 중요합니다. 일본의 경우를 보면 부동산 트렌드에 따라 리츠주의 주가도 크게 달랐습니다. 물류특화리츠, 임대주택리츠, 리테일리츠 등 각 리츠가 어디에 투자하고 있는지를 결국 파악하셔야 합니다. 또 지금과 같은 금리상승기에 고배당에 대한 매력도가 떨어지고 있다는 점도 고려하셔야 겠습니다.

2. 이번에는 개장 전에 알았으면 좋았을걸, 아! 시간입니다. 다음주 아주 바쁘게 돌아가겠습니다.

18일에는 금융통화위원회의 8월 의사록이 공개됩니다. 금리 동결한 가운데 위원별 성향을 확인 할 수 있겠습니다. 같은날부터 다음달 5일까지 UN총회가 열리는데요. 비핵화 이행과 종전 선언 여부를 둔 각국 입장에 관심이 쏠립니다. 18일부터 20일까지는 제3차 남북정상회담이 있습니다. 다음주 주식시장에 남북경협주의 추이를 유의하셔야겠고요. 19일에는 ECB 드라기총재 연설있습니다. 이탈리아 정치 불확실성 부각되고 있는 상황이죠. ECB 통화정책에서 특별한 시그널이 나올지 봐야겠습니다. 20일에는 한국 금융안정상황 점검회의와 일본 자민당 총선이 있습니다.

지금까지 람기자의 속시원한 3시 40분이었습니다.

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[머니투데이방송 MTN = 김예람 기자 (yeahram@mtn.co.kr)]

김예람기자

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최선을 다하겠습니다.

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