'실수요자 반발' 9.13 대출 혼선에 조금씩 가다듬는 세부지침

정부의 9.13 종합 부동산 대책이 발표된 이후 변경된 대출 규제와 관련한 혼선이 이어지면서 정책당국이 세부 가이드라인을 가다듬고 있다. 이번 대책의 핵심은 투기성 자금은 옥죄되 실수요자 대출은 보호한다는 것이지만, 1주택자나 실수요자들의 경우 기준이 애매모호할 수 있다.

특히 전세대출 보증을 부부합산 연소득 1억원으로 제한한 방안은 실수요자들의 반발을 불러왔다. 고소득 1주택자의 보증을 제한하려는 취지였지만 연소득 1억원이라고 해도 가처분소득이 적거나 불가피하게 전세대출을 받아야 하는 경우가 발생할 수 있다.

이와 관련해 민간 보증기관인 SGI서울보증은 공적 보증기관인 주택금융공사, HUG에 이어 2주택 이상 보유자에 대해 전세보증을 제한하기로 했지만 1주택자들에게는 탄력적으로 적용하기로 했다. 맞벌이 실수요자들은 한숨을 돌린 셈이다.

SGI서울보증은 "정부의 부동산 정책 취지를 감안해 전세공급 필요성이 크지 않은 2주택 이상 다주택자의 경우, 공적보증기관과 같이 전세자금 대출에 대한 보증을 제한할 예정"이라고 밝혔다.

다만 서울보증은 1주택자에 대해서는 부부합산 연소득 기준을 두지 않거나 공적 보증기관이 제시한 소득기준(부부합산 연소득 1억원 이하)보다 완화된 기준을 적용하는 방안을 검토 중이다.

서울보증은 또 전세자금대출 보증한도를 현행 최대 5억원 수준으로 유지할 계획으로 공적 보증기관의 전세보증 개선방안이 시행되는 다음달 중에 맞춰 전세대출 보증 운영방안을 최종 확정, 발표할 예정이다.

앞서 정부는 9.13 대책에 따라 무주택자에게 청약 추첨제 전량을 우선 분양하겠다던 계획도 변경했다. 새로 분양하는 아파트의 청약 기회를 1주택자에게 일부 열어두기로 한 것이다. 새 집으로 이사하려는 1주택 실수요자들의 주거 상향을 강제적으로 막을 수 있다는 비판을 반영한 결과다.

한편 9.13 대책 발표 후 변경된 대출규제가 현장에 곧장 적용되면서 관련 내용을 숙지하지 못한 일선 창구에서는 혼란이 빚어지고 있다. 예외 규정을 놓고 혼선이 일자 은행에서 상품 취급을 중단하기에 이르자 금융당국은 실무 지침을 배포하는 등 분주하게 대응에 나서고 있다.

우선 세부지침이 확정되지 않은 대출은 특약 문구를 넣는 방식으로 대출 신청을 받도록 했다.

또 임차보증금 반환 용도로 주택담보대출을 받는 경우에는 대출을 내주도록 했고, 고가주택이 아닐 경우에는 임대를 줬던 주택에 전입하거나 세입자와 계약하려는 목적의 주택담보대출을 허용하도록 했다.

이와 관련해 은행권에 제시한 FAQ 내용은 다음과 같다.

Q> 추가약정서 제정에는 물리적인 시간(내부 준법부서 검토, 금융감독원 약관 승인 등)이 필요하므로, 추가약정서 제정 전까지 각 은행에서 별도의 특약 문구를 마련하여 대출약정서상 특약 부분에 기재하는 방식으로 가계대출을 취급하는 것이 가능한지?

A)9.13 주택시장 안정대책이 발표 다음날 시행된 점 등을 고려해 행정지도의 내용이 반영된 적합한 특약 문구를 마련후, 대출약정서상에 기재하는 방식으로 운영이 가능하다.

(예시1) 채무자 또는 담보제공자의 세대에서 현재 보유하고 있는 주택, 입주권, 분양권은 다음과 같으며, 만약 사실과 다를 경우 은행여신거래기본약관(가계용) 제 7조 제 4항 제 2호에 따라 본 대출의 기한의 이익은 상실하게 되고, 이 경우 채무자는 대출을 즉시 전액 상환해야 하며, 은행은 본 대출의 상환여부와 관계없이 약정 위반사실이 확인되면 신용정보 집중기관에 위반사실을 제공(예 : 향후 3년간 주택관련 대출 제한)한다.

(예시2) 채무자 및 담보제공자는 본 대출의 전액 상환 전까지 각 세대기준으로 주택 또는 입주권 또는 분양권을 추가 매수하지 않을 것을 약정한다.

만약, 본 대출의 전액 상환 전에 채무자 세대 또는 담보제공자 세대에서 주택 또는 입주권 또는 분양권을 추가 매수하는 경우 은행여신거래기본약관(가계용) 제 7조 제 4항 제 2호에 따라 본 대출의 기한의 이익은 상실하게 되며, 이 경우 채무자는 대출을 즉시 전액 상환해야 하고, 은행은 본 대출의 상환여부와 관계없이 약정 위반사실이 확인되면 신용정보 집중기관에 위반사실을 제공(예 : 향후 3년간 주택관련 대출 제한)한다.

Q) 임차보증금 반환 용도로 가계 주택담보대출이 가능한지?

A)고가주택이 아닌 경우, 1주택자가 임대를 놓던 본인 주택에 전입하거나 새로운 세입자와 계약할 목적으로 신청하는 등의 경우에 임차보증금 반환 용도의 주택담보대출이 가능하다. (투기/투기과열지구 LTV 40%․DTI 40%, 조정대상지역 LTV 60%․DTI 50%)

고가주택의 경우, 1주택자가 임대를 놓던 본인 주택에 전입할 목적으로 신청하는 경우에는 임차보증금 반환 용도의 주택담보대출이 가능하다. 해외 근무 등 불가피한 사유로 입주가 어려운 경우와 이에 준하는 경우가 명백함을 입증할 수 있어야 한다.

다만, 대책발표일 전 임차보증금 반환과 관련한 계약을 체결해 임차보증금 반환 용도의 대출을 받지 못하면 금전적 손해가 예상되는 경우 등에 한해 대책발표 후에도 임차보증금 반환 용도의 대출 취급이 가능하다.

예를 들어 기존 세입자와의 전세금이 3억원이었으나, 9월 5일 새로운 세입자와 계약금 1억원, 월세 60만원에 전세계약을 체결해 전세금 반환에 부족한 2억원을 대출받으려는 차주에 대해서는 대책 발표 후에도 대출 취급이 가능하다.

[머니투데이방송 MTN = 김이슬 기자 (iseul@mtn.co.kr)]