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[김현이 기자의 빌딩스토리]내 건물, 잘 산걸까② 3년전 20억 투자…바이브는 '대박', 채연은 '글쎄'

머니투데이방송 김현이 기자2018/10/08 13:51

취재현장에서 독점 발굴한 특종, 시장에서 주목 받고 있는 이슈. 특종과 이슈에 강한 머니투데이 방송 기자들의 기획취재
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빌딩스토리, 건설부동산부 김현이입니다.

3년 전, 20억원이 채 안 되는 값에 꼬마빌딩을 산 두 사람이 있습니다.

한 사람의 건물은 가격이 쑥쑥 올라서 현재 시가 30억원으로 평가되고 있는데, 다른 사람의 건물은 20억원에도 팔리기 어려운 상황이 됐다고 합니다.

오늘 빌딩스토리에서는 이 두가지 사례를 비교해보고, 건물을 잘 사기 위해서 유념해야 할 것들 짚어보겠습니다.

앵커> 그동안 빌딩스토리 시간을 통해서 여러 차례 꼬마빌딩 투자를 다뤘습니다. 그런데 상업용 부동산 투자 자체가 주거용 부동산보다 까다로운 편인 데다, 최근엔 부동산 시장 상황이 급변하면서 시장 상황을 다시 한 번 점검해 볼 필요가 있을 것 같습니다. 일단 김 기자가 가져온 사례부터 들어보죠.

기자> 네. 우선 서울 광진구 자양동 건물 얘기부터 해볼까요.

이 건물을 산 사람은 바로 가수 채연씨인데요. 2015년 12월에 대지면적 409㎡, 지상 5층짜리 상가주택 건물이 19억2천만원에 팔렸습니다. 3.3㎡당 3,000만원이 조금 안 되는 수준에 샀습니다.

그런데 최근에 이 인근에 있는 건물 거래 가격이 3.3㎡당 2,400만원에 팔렸습니다. 3년 가까이 지났는데도 채연씨가 구입한 가격에 못 미치죠. 물론 건물에 정해진 가격이 있는 것은 아니지만, 어쨌든 당시 시세보다는 비싸게 구입했던 셈입니다.

반면에 시가 30억원으로 평가되는 건물은 강남구 청담동에 있는 가수 바이브의 건물입니다. 채연씨와 시기적으로 크게 차이 나지 않는 2016년에 대지면적 약 130㎡짜리 건물을 19억9,000만원에 샀다고 합니다.

재미있는 점은 바이브의 건물 역시 당시 인근의 시세였던 3.3㎡당 4,000만원보다 조금 비싼 값인 5,072만원에 구입을 했습니다.

그런데 수요가 아무래도 인기 지역인 강남에 몰리면서 최근 이 인근 건물 시세는 3.3㎡당 6,800만원까지 올랐다고 합니다.

[박명한 / 빌사남 중개법인 팀장 : 청담동 같은 경우는 수요가 많고 공급이 없기 때문에 항상 한정적인 지역이거든요. 그래서 만약 투자를 하시겠다고 하면 무조건 인기지역, 수요가 많은 지역에 투자하시는 게….]

앵커> 결국 인기지역에 투자해야 시세 차익을 거둘 수 있다는 결론이 나오는데, 사실 모두가 알고는 있지만 막상 실천하기는 어렵습니다. 강남처럼 인기 지역에 있는 건물은 비싸고, 자본은 한정됐잖아요. 결국 대출을 받아야 하는데 요즘 대출 규제가 점차 까다로워지고 있죠. 관련된 리포트 한 편 보시죠.

앵커> 리포트에서 대출 규제 때문에 거래가 무산된 상가주택 얘기를 했잖아요. 요즘 꼬마빌딩 시장에 대출 규제가 어떤 영향을 미치고 있나요? 자세히 설명해 주세요.

기자> 얼마 전에 9.13 대책이 발표됐잖아요. 그 중에 다주택자의 추가 주택구입을 막기 위해서, 주택담보대출을 제한하는 내용이 포함됐습니다.

그런데 정부 대책 발표 직후에 한 투자자가 어느 정도 대출을 받고 청담동에 건물을 사려고 했던 것이죠. 아래층에는 가게가 있고 위층은 다가구 주택이 있었는데, 은행에서 평가할 때 이 부분이 기준시가 9억원을 넘어가면서 대출을 집행할 수 없다고 거절했다고 합니다.

앵커> 그렇다면 앞으로 이런 상가주택들은 거래가 어려워지는 건가요?

기자> 그렇게 일반화하기는 어렵습니다. 상가주택 같은 경우에는 주거부분의 면적에 따라서 은행 내 취급이 달라진다고 합니다. 결국 '물건마다 다르다'는 것이죠.

어찌됐든 대출규제가 최근 상업용 부동산 시장의 투자를 어렵게 하는 요인이기는 합니다.

많이들 알고 계실 부동산임대업이자상환비율(RTI) 뿐만아니라 소득대비 대출비율(LTI) 등 여러가지 규제가 시장에 작용하고 있죠. 은행에서 대출 집행을 까다롭게 할 수밖에 없는 상황입니다.

또 특히 최근 몇 년 사이에 꼬마빌딩의 가격이 크게 올랐습니다. 그래서 건물 구입에 필요한 자금이 더 늘어났어요.

예를 들어서 50억원짜리 건물을 산다고 하면, 이전에는 20억원 정도의 자본으로 대출을 일으켜서 살 수 있었는데, 지금 같은 시장 상황에서는 35억정도는 자본을 갖춰야 한다는 겁니다.

결국에는 개인의 자본력이 더욱 중요해지는 시장이 되고 있는 것으로 풀이됩니다.

앵커> 대출이 수익률과도 직결되는 문제잖아요, 이 부분은 어떤가요?

기자] 그동안 수익형 부동산이 주목받은 이유 중 하나가 바로 월세 수입 때문입니다. 그런데 최근에 미국이 본격적으로 금리를 올리기 시작하면서 한국은행도 기준금리를 올릴 시기가 가까워지고 있다는 전망들이 나오고 있습니다.

대출을 끼고 들어가는 꼬마빌딩 투자 특성상 금리가 높아지면 수익률에 유리하게 작용하지는 않겠죠. 오히려 대출을 받는 것은 문제가 아닌데, 이 금리가 문제라는 인식도 있습니다. 이 부분은 전문가 얘기 한번 들어보시죠.

[신기동 리얼티코리아 빌딩사업부 이사 : 워낙 기본적으로 지가와 부동산 가격이 많이 올라가있다 보니까 평가를 할 때 평가금액이 높게 나오는 편이에요. 물론 RTI도 변수로 작용합니다만 그를 상쇄시킬만큼… 앞으로 전망, 특히 금리 올라갈 부분을 꽤 많이 생각하시는 것 같아요. ]

기자> 수익률에 영향을 미칠 수 있는 이슈는 또 있습니다.

지난달 개정된 상가임대차보호법입니다. 임차인의 계약갱신청구권 행사 기간이 기존 5년에서 10년으로 늘어났습니다. 이 때문에 최근에는 임대료를 올리기 위한 꼼수까지도 나타나고 있습니다.

[배상균 / 위더스에셋 대표 : 10년간 묶여있는 거잖아요. 월세도 5%밖에 못 올리는 거고. 아예 월세를 올려서, 공실이 되더라도 월세 올리는 경향 있고. 편법으로는 만약에 5천에 300이다 임대료가 그러면 그냥 먼저 500만원으로 써놓고 300으로 할인해주는 형태로.]

기자> 이렇게 수익형 부동산에 투자할 때 고려해야 할 문제가 많지만, 최근에 주택시장 규제의 풍선효과로 수익형 부동산에 대한 수요는 꾸준히 늘어나고 있다고 합니다.

시장의 흐름과 투자 조언까지 전문가 이야기 한번 들어보시죠.

[우병탁 / 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 : 주택쪽으로 갈 자금들이 관망세로 돌아서는 성향이 생기게 되면 자금 중 일정부분이 수익형으로 더 몰려와요. 30~40억정도 되는 수요가 많이 옮겨다니는데요. / 대출의 포션은 사고자 하는 물건의 40%를 넘기지 않는 분들. 30~40%만 대출 받고….]

[김규정 / NH투자증권 부동산연구위원 : 실물경제 영향을 많이 받기 때문에 올해, 내년 국내 경제 성장률 전망치가 계속 떨어지는 상황들이 되고 상권들의 유통흐름이 좋지 않을 경우에는 꼬마빌딩 같은 경우에도 점차적으로 시장이 좀 위축되고 거래도 부진해지면서 가격이 보합세로 굳어질 가능성이 남아있습니다. ]





[머니투데이방송 MTN = 김현이 기자 (aoa@mtn.co.kr)]

김현이기자

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'세상을 즐겁게', 부동산부 김현이 기자입니다.

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