[김현이 기자의 빌딩스토리] '포스트 해방촌·연남동'은 어디?

기자> 빌딩스토리 김현이입니다. 부동산 시장에서 젠트리피케이션은 이제 더는 새로운 용어는 아닙니다. 그런데 건물 투자의 관점에서 보는 젠트리피케이션은 어떤 의미가 있을까요? 저렴한 가격에 매입했던 작은 건물이 한 순간에 '핫 플레이스'가 된다면 건물주 입장에서는 더할 나위 없이 잘 한 투자이겠죠. 오늘은 최근 상업용 부동산 흐름과 급변하는 투자환경 짚어보겠습니다.

앵커> 젠트리피케이션이라고 하면 특정 상권이 인기를 끌면서 임대료가 높아지고, 기존 임차인들이 내몰림을 당하는 그런 현상이잖아요. 궁중족발 사건처럼 사회적으로 문제라고까지 할 수 있는 사건들도 종종 있었는데요. 빌딩 투자의 관점에서는 시각이 조금 다른가요?

기자> 네, 한 연구에 따르면 젠트리피케이션 우리나라에서 활발하게 논의된 것은 2000년대 들어서부터라고 하는데요.해외에서는 60년대부터 젠트리피케이션이 관찰됐는데 주로 거주지 위주로 현상이 나타났습니다.

반면 우리나라에서는 상업지가 중심을 이루면서 사회적인 문제로 비화되는 경우가 많았죠. 특히 우리나라는 자영업자의 비중도 높고, 그 중에서도 영세 소상공인이 차지하는 비중이 크기 때문에 높은 임대료가 사회문제가 되고 있습니다.

그런데 반대로 투자의 관점에서는 오히려 이 젠트리피케이션이 내가 소유하고 있는 건물의 가치 상승을 의미하기도 합니다.


앵커> 쉽게 말해서 '뜨는 지역'을 미리 알아봤다는 거네요.

기자> 그렇습니다. 저렴하게 매입해서 단기간에 몸값을 올라간 만큼 투자 성적으로만 놓고 보면 좋다고 볼 수 있죠.

서울로 예를 들면 강남이나 광화문같은 중심 시가지, 번화가를 제외하고 서대문구 연남동이나, 종로의 익선동이나 서촌, 용산의 해방촌과 경리단길, 성동의 성수동 같은 지역들이 대표적인 곳입니다.

오래된 다세대·다가구 주택가 혹은 공장이 있는 지역이었다가 점점 개성있는 가게들이 들어오면서 상권이 활성화된 곳이죠.

이런 지역에서는 골목길에 있는 작은 건물이라도 매입가격이 불과 몇년 사이에 2~3배가 됐다, 15억원에 샀는데 30억원에 팔았다, 이런 얘기를 쉽게 들으셨을 겁니다.

그런데 최근에 이런 뜨는 상권 출몰에도 조금 달라진 점이 있습니다.바로 상권의 수명이 짧아졌다는 점입니다. 수도권에 젠트리피케이션이 반복되면서 시장에 학습효과가 생겼다는 분석입니다.

이 부분 설명은 전문가의 얘기 한번 들어보시죠.

[이상혁 / 상가정보연구소 선임연구원 : 매스컴이나 입소문을 통해서 상권의 가치가 올라가는 속도가 굉장히 빨라지고 있는 것 같아요. 그러다 보니까 임대료가 상권이 무르익기도 전에 미리 오르는 현상들이 많이 나타나고 있는데 그런 부분들은 창업자들에게 굉장히 좋지 않고요.
결국에는 창업자가 어려워한다는 것은 건물주한테도 결과적으로 영향이 돌아올 수밖에 없는….]


앵커> 상권이 완성되기도 전에 미리 임대료부터 오른다고 하니, 장사하시는 분들은 고민일 것 같습니다. 건물주는 나름대로 투자의 성과를 얻기 위해서 성급해하는 모습들이 나타나고 있다는 거네요.

기자> 맞습니다, 결국 투자자들이 포스트 가로수길, 포스트 경리단길이 될 만한 곳을 찾고 있다는 거죠.

기존에 유명해진 상권들은 매입가격이 높게 형성되서 개인이 투자하기가 어려워졌기 때문입니다.

실제로 최근 가로수길 주도로에 있는 건물들은 매매가격이 3.3㎡, 한 평당 최소 2억3천만~2억4천만원대를 넘어섰다고 해요.

몇몇 전문가들을 취재하면서 '요즘 뜨는 투자지가 어디냐'라고 물어봤는데요. 전문가마다 시장을 들여다 보는 시각들이 다른 만큼 다양한 답변들이 나왔습니다. 또 투자자들의 성향도 투자지에 반영된다고 하고요.

그래도 공통점은 이른바 시장에서 '개발호재'라고 부르는 지역으로 관심이 쏠린다는 겁니다. 주로 대형 개발사업이 예정되어 있거나 교통여건이 개선될 예정인 저평가 지역을 선호한다는 건데요.

최근에 지하철 9호선이 연장 개통한 송파구의 거래 예시를 가져와 봤습니다.

석촌고분역 역세권에 있는 35년된 3층짜리 건물이 지난 4월 54억5천만원에 팔렸습니다. 그런데 이 건물이요, 5년 반 전에는 30억원에 거래됐습니다. 그동안 가격이 84%, 1.8배정도 오른 셈이죠.

석촌호수 뒤쪽에 있는 또다른 건물은 지난해 6월 71억원에 거래가 됐는데, 반년 정도 지난 올해 1월 80억5천만원에 다시 매매되기도 했습니다.

정부가 추진하는 도시재생 사업들도 투자시장에서는 호재로 작용하기도 합니다.

물론 도시재생 자체가 투자와는 취지가 달라서 사업지 내에는 공공임대상가라든가 상생협약처럼 여러가지 공공성을 담보할 만한 장치를 넣으려고 하고 있습니다만, 그럼에도 불구하고 낙후됐던 도시 기반시설이 정비된다는 점에서 사람들을 더 불러모을 수 있잖아요.

서울시가 추진하는 골목길 재생사업지인 용산구 후암동이 그런 사례 중 한 곳인데요. 가까운 해방촌이나 경리단길이 인기를 끌고 임대료가 치솟으면서 개성있는 가게들이 남산을 따라 좀 더 뒷골목, 후암동 쪽으로 이동하고 있습니다. 따라서 이 재생지 인근에서 상업시설로 개조할 수 있는 단독주택에 관심을 보이는 자산가들도 꽤 있다고 합니다.


앵커> 그런데 이런 꼬마빌딩같은 수익형부동산 시장 분위기가 어떤가요? 아무래도 아파트, 주택시장 분위기가 많이 가라앉은 만큼 이쪽 시장도 영향이 있을 것 같은데요?

기자> 그렇습니다. 비주택 부동산에 대한 규제도 주택쪽보다는 덜하긴 하지만 쭉 강화돼 왔는데요.

세입자의 권리를 강화한 상가임대차 보호법 개정이 임대인의 자유를 제한하고 있고요. 최근에 기준금리 인상도 있었는데, 인상폭이 적어서 시장에 직접적인 영향은 적다고들 예상하지만 어쨌든 시장에 인상 기조가 지속될 수 있다는 사인을 주고 있죠.

그럼에도 꼬마빌딩이 아파트 투자의 대체제로서 풍선효과를 누리고 있다는 분석들이 있습니다. 한번 들어보시죠.

[우병탁 /신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사) : 관심들은 기존 고가의 아파트에서 주택가격이 보합이나 안정세로 가게되니까 수익형쪽으로 옮겨타려고 하시는 분들이 상담 신청하는분들 늘었고요. 대신에 아직은 거래량, 수익형부동산 꼬마빌딩 포함한 쪽으로 거래량으로 이어지지는 못하는 것 같아요. 이건 내년 상반기, 하반기 정도까지 6개월간 더 있어야….]

다만 경기 상황이 좋지 않고, 임대료 같은 부분도 신경써야 할 문제이죠.

[이상혁 /상가정보연구소 선임연구원 : 일단 지난해와 비교했을 때 눈에 띄게 수익형부동산 거래량이 많이 늘어난건 사실이고요. / 다만 시장이 흐름 속에서 장기 공실이라든지 매출이 기존보다 떨어지는 상가들이 많이 나오면서 임차수요가 많이 줄어들었어요.]

결국 수익형 부동산 시장도 보유 자본이 넉넉한 사람들, 그리고 특정지역만 활성화되는 '양극화' 흐름이 뚜렷해 지고 있습니다.

[배상균 / 위더스에셋 중개법인 대표 : 100억원 중에 약 70억원 정도가 담보대출이 나와서 30억원 현금이면 100억원의 건물 살 수가 있었는데 지금은 100억원짜리 건물을 사려면 60억원이 있어야지 건물을 매입할 수가 있습니다.]

앵커 - 네, 각종 규제로 양극화가 나타난 수익형 부동산 분위기, 그리고 투자자들의 흐름까지 알아봤습니다. 건설부동산부 김현이 기자 수고했습니다.


[머니투데이방송 MTN = 김현이 기자 (aoa@mtn.co.kr)]