전셋값 '뚝뚝'…역전세 공포 확산
"서울 아파트 전세가격 7% 이상 하락하면 역전세 적신호"김현이 기자
최근 전세가격 하락세가 지속되는 가운데 새 아파트 입주물량까지 많아지면서 집주인이 전세 보증금을 제때 돌려주지 못하는 '역전세난'에 대한 우려가 커지고 있다.
KB국민은행에 따르면 지난달 서울 전세 가격은 0.03% 떨어져 77개월 만에 하락으로 전환했다. 전세는 강동구(-0.52%), 광진구(-0.41%), 강남구(-0.17%), 성북구(-0.17%) 등에서 낙폭이 컸다.
한국감정원의 전세가격지수도 서울은 지난해 11월 100.4에서 12월 100.2, 올해 들어서는 1월 99.7로 떨어지고 있다. 특히 서초, 강남, 송파, 강동 등 동남권 4개구는 평균 96.5로 약세를 지속하고 있다.
그렇다면 역전세난은 어떨 때 나타날까? 우리은행 부동산연구포럼이 발표한 '2019년 아파트 전셋값 긴급 점검'에 따르면 서울 아파트 전세 중위가격은 지난해 말 기준 4억3,426만원으로, 통상적인 전세 계약 기간인 2년 전 2016년 말 4억531만원보다 7.2% 높은 수준으로 나타났다.
결국 서울에서 아파트 전세가격이 평균 7% 이상 하락할 경우 역전세 발생 위험이 커진다는 의미다.
부동산 시장 위축이 장기화하고 있는 울산·경남 등 일부 지역에서는 이미 2년전 대비 전셋값 하락폭이 -10%를 넘나들고 있다. 강원·경기에서도 1년전 대비 전셋값이 하락해 역전세 발생 가능성이 매우 높아지고 있다는 분석이다.
전국적으로 2016년말 기준 2018년말 전셋값 변동률은 경남 -13.4%, 울산 -12.2%, 충남 -8.4%, 경북 -9.6%, 충남 -8.4%, 충북 -2.8%, 경기 -0.3% 로 2년전 대비 큰 폭으로 하락했다.
1년전 대비 전세값이 하락한 곳도 부산 -3.0%, 강원 -2.0%, 인천 -0.9%로 올해 전셋값 하락 속도에 따라 '역전세 발생 우려 지역'으로 평가됐다.
또한 아파트 전셋값에 영향을 미치는 올해 전국 아파트 입주물량은 39만5,000가구로 2000년 이후 역대 두 번째로 많은 수준이다.
특히 강원(5.7%)·경남(5.6%)·울산(5.7%)·경기(4.9%)는 최근 5년 평균 아파트 재고량 대비 올해 입주물량 비중이 전국 평균 3.7%를 웃돌아 전세가격 하락 위험이 큰 것으로 나타났다.
반면 서울시는 5년 평균 아파트 재고량 대비 입주물량 비중이 2.6%로 비교적 안정된 수준이다. 하지만 강동구(15.0%), 성북구(9.1%), 송파구(9.1%) 등 서울 동남권 지역은 헬리오시티, 고덕 그리시움 등 대단지 입주가 몰리면서 아파트 입주 물량 증가에 따른 전셋값 하락 가능성이 높을 것으로 전망됐다.
전문가들은 전세보증금을 지키기 위해 전세보증금 반환보증(보험)을 적극 활용할 것을 권한다. 윤수민 우리은행 부동산연구실 선임연구원은 "전세보증금 반환보증은 전세계약서상 계약기간의 2분의 1이 경과하기 전에만 가입이 가능한 만큼, 내년에 전세 만기가 도래하는 세입자도 올해부터 미리 준비할 필요가 있다"고 조언했다.
