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[더 리더] 김세용 SH공사 사장 "스마트시티 위한 새로운 실험…공공 디벨로퍼로 거듭날 것"

MTN 감성인터뷰 [더리더] 김세용 서울주택도시공사 사장

머니투데이방송 김원종 PD2019/03/12 15:07

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진행: 머니투데이방송 이군호 부장
출연: 서울주택도시공사 김세용 사장

서울 시민의 주거난을 해소하기 위해 설립된 전문 공기업이 있습니다. 서울주택도시공사인데요. 서울 시민의 주거생활 안정과 복지향상에 기여해온지도 30년을 맞이했습니다. 오늘 더 리더는 서울주택도시공사 김세용 사장과 함께 합니다. 서울시의 다양한 주거정책에 따른 공사의 역할과 서울의 도시재생 시민의 주거안정을 위해 노력하는 공사의 노력에 대해 말씀 나눠보겠습니다.

Q. 지난해 1월 사장으로 취임하시고 1년이 조금 지났습니다. 소회와 함께 창립 30주년을 맞은 SH공사 소개도 간단하게 해주시기 바랍니다.

A. 취임한지 1년 2개월 정도 됐는데요. 정신없이 달려왔습니다만 SH공사의 지난 30년 간의 히스토리를 봐도 쉼 없이 달려왔다고 할 수가 있습니다. 1989년 2월 1일에 SH공사가 창립이 되었습니다. 창립 목적은 서울 시민에게 주택을 보다 빨리 잘 공급하자는 취지였던 것 같습니다. 그래서 지난 30년 동안 20만호 정도의 공공임대주택을 직접 건설했고 지금도 19만 5천호 정도를 관리하고 있습니다. 그래서 양적으로 굉장히 많이 성장을 했는데요. 지난 2월 1일 창립기념일에 직원에게 했던 이야기 중 하나가 향후 30년 후에 SH공사가 살아있을 것이라고 생각하느냐, 이런 질문을 던진 적이 있는데요. 그만큼 도시 환경이 굉장히 빠르게 변하고 있고 이러한 상황에서 SH공사는 또 다른 출발을 시도해야 하는 시점에 있다고 생각합니다.

Q. 지난해 부동산 시장을 흔들었던 3기 신도시 논란 중 하나가 서울시 그린벨트 해제였습니다. 박원순 서울시장은 강력히 반대를 하셨고 사장님께서도 부정적인 의견을 밝히신 것으로 알고 있습니다. 사장 이전에 학자 입장에서 보시기에 그린벨트 해제가 주는 부작용은 무엇이라고 보십니까?

A. 저는 학자로서도 그린벨트를 해지하는 것은 꾸준히 반대해 왔었고요. 그 이유가 몇 가지 있는데 첫 번째, 해지할 그린벨트 물량이 그렇게 많지가 않습니다. 그린벨트를 해지하면 바로 집을 지을 수 있는 것은 아닙니다. 그린벨트를 해지 한 다음에 식생이라든가 이런 것을 감안해서 집을 지을 수 있는 땅들을 파악을 하게 되는데 서울은 그다지 많지가 않습니다. 그런가하면 이것을 풀었을 때 보상비는 지방도시에 비해서 굉장히 많이 나옵니다. 그러면 이 보상비들이 우리 경험을 통해 보면 결국, 강남집값으로 연결이 되는 경우들이 많았습니다. 세 번째는 우리가 그동안 그린벨트를 해지하고 만들었던 신도시들이 타겟으로 했던 것은 대부분 4인 가구였습니다. 그러니까 아버지와 어머니가 있고 자녀가 둘 정도인 규모인데 지금 서울에서는 1-2인 가구가 많아지고 있습니다. 그러한 상황에서 4인 핵가족을 대상으로 한 신도시를 도시외곽에 만든다는 것은 다시 생각해볼 문제라고 생각해서 그린벨트 해제를 그동안 반대를 했었습니다. 그래서 도심을 보다 콤팩트하게 이용하자는 것이 강조됐습니다. 서울 시장께서 지난해 12월 말에 발표를 하셨던 게 추가 8만호 주택공급대책입니다. 그린벨트는 전혀 손대지 않고 버려져있던 서울의 유휴지만 가지고 8만호를 공급할 수 있다는 청사진을 보였던 거죠.


MTN 감성인터뷰 [더리더] 김세용 서울주택도시공사 사장


Q. 말씀하신대로 서울시가 주택 8만 가구 추가공급 계획을 밝혔습니다. 자연스럽게 SH공사의 역할이 어느 때보다 중요해진 것 같습니다. 시책을 수행하는 SH공사의 실행계획은 어떻게 준비되고 있다고 말씀해주실 수 있으신지요?

A. 취임하고 나서 6월부터 고민을 했었습니다. 그래서 사내에 TF를 만들어서 서울의 유휴지를 어떻게 해서 더 가성비를 높일 것인지에 대해 직원들과 열심히 공부를 했었는데 전 세계적으로 도시가 보다 더 콤팩트하게 가고 있는 게 현실입니다. 그러니까 예전에는 도시를 계속 확장시키면서 외곽에 신도시도 만들고 물류센터, 쇼핑센터를 만들어서 소위 교외화라는 게 나타났었는데 이제 그런 도시들이 거의 없습니다. 그래서 도심에 유휴지를 개발하고 소위 가성비를 높이는 작업을 우리가 할 때가 됐다는 생각으로 6월부터 TF를 만들었고 땅들을 많이 찾아냈죠. 그래서 결국 그중에서서 또 추려낸 게 8만호의 추가공급이고 사내에 시장님께서 8만호 추가 공급을 발표하신 후에 몇 가지 추진단들을 만들었습니다. 예를 들어서 북부간선도로 위에 주택을 짓는다는 것을 많은 시민이 궁금해 하고 있거든요. 하지만 도로위에 어떻게 집을 짓느냐는 궁금증에 대해 우리는 충분히 할 수 있다고 하면서 로드맵을 만들어서 물 샐 틈 없이 추진하고 있다고 자부하고 있습니다.

Q. 현재 서울의 임대주택 비중이 7% 수준인 것으로 알고 있습니다. 박원순 시장은 임기 내에 10% 대로 확대한다는 계획인데요. 계획대로 추진이 가능할 것으로 보십니까?

A. 지금 서울시 내에 주택 호수가 380만호 정도 됩니다. 그 중에 자가 보유율이 45% 정도인데요. 서울 시민의 절반 이상이 자기 집이 없는 거죠. 그런데 1-2인 가구는 꾸준히 늘고 있고 그래서 무엇보다 저렴한 가격의 주택을 공급하는 일이 급합니다. 그런데 민선 7기에 들어서 24만호를 공급한다는 계획을 밝힌바 있습니다. 그리고 저희가 추가로 8만호까지 하면 32만호 정도가 향후 3년 반 사이에 공급이 된다고 보겠죠. 그러면 7%인 점유율이 거의 10%가 됩니다. 저희가 거기에 거치지 않고 민선 7기, 8기, 9기를 넘어서 향후 10년 안에 20%까지 도달해 보자는 생각인데요. 서울시민의 1/5이 저렴하고 질 좋은 임대주택, 공공임대주택에 살게 하자는 목표를 세워두고 있습니다.

Q. 임대 주택 사업을 추진하게 되면 부채비율이 높아질 수밖에 없는 게 주택 관련 공기업들의 고민입니다. 임대료 임상이 없다보니 손실이 늘어날 수밖에 없는 구조 때문인데요. 재무구조를 획기적으로 개선할 수 있는 방안이 있을까요?

A. 저희 부채비율이 188% 정도 됩니다. 공기업 치고 높은 것은 아니고요. 상당수는 금융부채가 아니라 소위 말하는 임대보증금으로 인한 착한 부채들이에요. 그래서 이 부분에 있어서 말씀하신 임대료 인상 같은 것을 고민하고는 있습니다. 그런데 사업구조들을 보면 마냥 임대주택만 짓는 것은 아니거든요. 수익성이 있는 부분을 늘리고 있고요. 제가 지난번에 창사 30주년에 비전 선포식을 하면서 향후 10년 이내에 우리가 컨설팅기관으로 변신해보자고 이야기를 했는데요. 30년 동안 쌓아온 노하우를 가지고 다양한 도시문제에 대해 컨설팅을 해주고 그 컨설팅의 매출비율을 획기적으로 늘려보자는 선언을 한 적이 있습니다. 이렇게 해서 수익의 다각화를 여러 방면으로 꾀하고 있고요. 금융 기법으로서 리츠라든가 이런 것들을 도입해서 계속적으로 부채는 줄여나가고 있는 중입니다.

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Q. 최근 청년 주거난민 문제가 굉장히 심각합니다. 최근 주거복지 핵심 중에 하나가 청년 주거난 해소이기도 한데요. 어떻게 대응할 방침이신가요?

A. 3포, 5포 세대라고 하는데 요즘은 7포 세대라는 이야기가 나오고 있고요. 제가 학교에 있을 때 외국학생들조차도 헬조선에 대해 자연스럽게 이야기하는 것은 참 슬픈 일입니다. 조사한 것을 보면 결혼을 하지 않은 가장 큰 이유 두 가지가 일자리와 주택입니다. 그래서 이 부분에 대해서 최선을 다해서 해결해보자는 생각 아래에 청년주택, 신혼주택에 집중하고 있습니다. 그래서 24만호 민선 7기 공급 중에 14만 5천호 정도가 청년 신혼주택인데 물량만 늘리는 게 문제가 아니라 어떤 식으로 청년과 신혼의 니즈에 맞게 공급할 것이냐에 대해 스터디를 했고요. 그 결과, 첫 번째로 나온 게 청신호라는 브랜드입니다. 청신호라는 브랜드를 새로 런칭을 했는데 앞으로 지어지는 청년 신혼주택들에 다 적용을 합니다. 그동안 청년, 신혼들의 니즈를 파악하고 20개가 넘는 특화평면들을 개발을 했습니다. 그래서 앞으로 SH는 1-2인 가구, 청년 신혼주택에 세계 최고 기업이 되자는 생각 하에 양적으로 질적으로 우수한 청년주택을 공급하고자 합니다.

Q. 청년과 신혼부부들이 선호할 만한 특화 평면인지와 감내 할 수 있는 임대료 수준인지에 대해서도 말씀 부탁드립니다.

A. 일단 평면에 대해서 저희가 꽤 고심을 해서 스물 몇 가지를 만들었는데 하나만 예를 들면 전형적인 스타일은 원룸의 경우에 문을 열고 들어가면 화장실이 있고 한쪽 면에 대개는 주방이 있어요. 싱크대 있고 가스렌지 있고요. 그런데 우리가 조사를 해보면 특히 20-30대들이 한 주 동안에 가장 돈을 내고 많이 먹는 음식이 밥도 아니고 빵도 아닙니다. 라면도 아니고 커피입니다. 거의 집에서 조리를 안 해 먹는다는 이야기거든요. 그래서 과감하게 주방을 대폭 줄였어요. 주방설비를 줄이면 시공비가 다운이 됩니다. 남는 돈으로 천장 에어컨을 달아준다든지 가구도 빌트인을 해주는 거죠. 빌트인 가구라는 게 침대를 펴면 소파가 되고 이런 것들 있지 않습니까? 그런 식으로 해서 가장 공간을 효율적으로 늘일 수 있는 공간을 마련했습니다. 그 외에도 1-2인 가구들이 가장 아쉬워하는 게 수납공간이에요. 방이 좁으니까 물건 쌓아둘 데가 없죠. 그래서 이러한 것들을 복도를 활용해 수납공간을 늘려주고 특화평면으로 해서 타겟을 1-2인, 결혼해서 애를 낳을 경우를 대비한 것까지 타겟팅을 해서 마련을 했었고요. 국내에서 최초로 시도하는 것들입니다. 그리고 임대할 수 있는 수준인가에 대한 부분을 보면 현재도 1-2인 가구들을 공급하고 있는데 29㎡ 정도에서부터 출발을 합니다. 9평정도 되는 것인데 한 달 관리비가 10만원~20만원 대 사이에요. 기존 시세보다는 훨씬 쌉니다. 아쉬운 것은 경쟁률은 센데 그분들이 다 원하는 만큼 우리가 공급을 못하고 있습니다. 그래서 빨리, 그리고 잘 짓기 위한 여러 공법들에 대해서 계속 공부하고 있고요. 이 청신호를 대폭 확대하려고 합니다.

Q.서울은 행복주택 사례만 봐도 임대주택이 들어선다고 하면 님비 현상까지 종종 목격이 됩니다. 청신호주택이 그런 임대주택에 대한 인식을 개선할 수 있을까요?

A. 저는 그렇게 확신하고 있습니다. 특히 하자 문제에 대해서는 제가 제일 신경 쓰고 있는데 회사 사장실에 와 보면 하자관리시스템이 있습니다. 그래서 모든 지역에서 발생하는 하자들이 바로 사장실로 접수가 됩니다. 제일 열심히 보고 있는 게 하자가 몇 시간 만에 처리되고 있는지입니다. 지난 몇 년간을 보면 통상적으로 하자가 수리되는 데 걸리는 기간이 2주 이상이었어요. 그래서 하자가 접수 되면 처리 기간을 대폭 단축시켰습니다. 그래서 지금은 하자가 접수가 되고 그것을 며칠 안에 고치겠습니다라는 것을 실시간으로 입주민에게 알려드립니다. 사장실에서 직접 체크하며 하자를 양적, 질적으로 계속 잡아내고 있습니다.

Q. SH공사는 임대주택뿐만 아니라 빈집재생시스템도 심혈을 기울이고 있는 것으로 알고 있습니다. 빈집의 소유자와 이용자 간의 중개역할을 맡는다는 것인데요. SH형 빈집뱅크 무엇인지 설명 부탁드립니다.

A. 서울에 빈집이 9만 가구가 넘는다면 놀라실 거예요. 그런데 실제로 상황을 보면 1년 동안 단전 단수된 빈집만 해도 2만호가 넘습니다. 그래서 SH에서는 이 빈집이 양적으로 늘어나는 것도 문제지만 동네에 불안요소가 되거나 범죄의 온상이 될 수도 있고 경관적으로도 좋지가 않아서 공공이 나설 때가 됐다고 생각했습니다. 왜냐하면 전국적으로 볼 때 전체 가구수의 7% 정도가 빈집입니다. 일본의 경우는 한 15% 가까이 돼요. 우리가 닮아가는 경향이 있는데 빈집에 있어서도 마찬가지에요. 그래서 조기에 차단을 해야겠다는 생각으로 SH 안에 빈집뱅크를 마련하고 직접 빈집을 매입을 합니다. 그래서 리모델링해서 다시 주택이라든가 커뮤니티센터 또는 주차장과 같은 것들을 새롭게 만들어서 내놓고 빈집의 소유자와 빈집을 임대하거나 사기를 원하는 사람끼리 거래해주는 공간도 SH가 주도적으로 마련을 해나가고 있습니다. 그리고 서울 시내 25개 구에 빈집이 얼마나 분포돼 있느냐를 조사하는 데이터베이스도 구축을 하고 있습니다. 빈집이 도시에서 어떤 위험요소가 되지 않고 보다 더 좋은 장소가 될 수 있도록 첫발을 디딘 겁니다.

Q. 창업밸리 조성계획도 있는 것으로 알고 있습니다. 어떤 내용인지 설명 부탁 드립니다

A.도전숙이라는 것을 만들어서 300실 정도 공급했는데요. 도전숙이라는 것은 창업을 하고 싶어 하는 젊은이들이 창업한 회사의 일도 하고 거주도 하는 형태였습니다. 이런 부분이 창업의 낙수효과라는 면에서 효과가 있었는가를 검토하고 있습니다. 창업의 효과를 극대화 할 필요가 있겠다 싶어서 띄엄띄엄 지어지고 있는 도전숙보다는 더 크게 밸리라는 형태로 해서 도전숙과 도전숙이 이어지고 그 사이에는 도전선이라고 해서 배 선자를 써서 챌린지쉽이 되겠죠. 그렇게 이름을 붙였는데 창업카페처럼 서로 정보를 교류하고 말 그대로 24시간 내가 일하고 먹고 자고하는 공간을 대폭 공급하겠다는 것이 창업밸리입니다. 서울 시장의 신년사에도 나왔듯이 경제특별시로서의 서울시를 위해 우리가 선도적으로 나서겠다는 생각 하에 창업밸리 계획을 진행하고 있습니다.

MTN 감성인터뷰 [더리더] 김세용 서울주택도시공사 사장


Q. 박원순 시장께서는 강남구 균형발전에 대해서도 계획을 적극적으로 알리고 있는데 SH공사와 사장님께서는 이와 관련해 어떤 구상과 계획을 갖고 계신가요?

A. 실태가 점점 심각해지는 게 예를 들어 강북 모 구와 강남의 모 구를 비교해보면 종합병상 수가 100배가 넘는 곳들이 있어요. 저희가 병원을 지어서 공급할 수 있는 상황도 아닌데 결국, 강남 북의 격차 중에서 인프라 격차라든지 주거에 관한 격차라든지 이런 것을 줄여보자는 생각을 하게 됐습니다. 강북의 주택들, 특히 다세대 다가구 주택들의 입주자 만족도를 저희가 지역별로 봅니다. 그분들이 특히 힘들어하는 게 왜 나는 경로당 갈 때 버스타고 가야 되는가, 왜 걸어서 갈 수 있는 독서실은 없는가, 결국 사회적 인프라거든요. 정부에서 말하는 생활 SOC인데 SH공사에서는 공간복지시설이라고 불렀어요. 이런 것들을 곳곳에 SH공사가 시설하는 주택이라든지 그 주변에 곳곳에 만들어주면서 강북에 사시는 거주민들이 최소한 이런 생활 SOC 때문에 불편을 겪지 말도록 하자고 해서 첫걸음부터 떼려고 하고 있습니다. 이미 사업이 들어갔습니다.

Q. 기존에 수행했던 개발사업과는 차원이 다른 앞으로 새로운 사업모델을 수행하는 공공 디벨로퍼 역할을 강화하겠다고 말씀하셨습니다. 어떤 포부를 갖고 계신지 말씀해주십시오.

A. 제가 SH공사에 처음 오면서 직원들한테 던졌던 질문 중에 하나가 “우리 공사가 30년 후에 남아있을까요”라는 것이었습니다. 그때 신입직원들이 20대 후반 정도 됩니다. 그러다보니까 이분들은 평균 수명이 120세가 넘어요. 그런데 갑자기 사장이라는 사람이 와서 30년 뒤에 공사가 없어질 수 있다고 말을 하니까 굉장히 의아했던 거죠. SH 공사가 수행했던 역할들은 가능한 빠른 시간 안에 많은 주택을 공급하는 것이었어요. 그런데 인구가 정체가 되고 고령자가 늘어나고 1-2인 가구가 많아지면서 이런 식의 요구들은 굉장히 빠르게 바뀌고 있는 거죠. 그래서 결국 SH공사가 앞으로 가야 할 것은 결국 공간의 가성비를 높이는 기업이 돼야 한다는 것입니다. 공공 디벨로퍼가 해야 될 일이라고 규정을 하고요. 민간 디벨로퍼는 어떠한 이득을 공간에서 창출을 한다면 공공 디벨로퍼는 사회적 가치를 창출해야 된다고 봅니다. 그것을 사회적 어떤 요구라든가 트렌드에 맞게 가야 된다고 규정을 한 거죠. 그리고 진행을 했던 게 여러 가지가 있습니다만, 예를 들어 복합화 사업 같은 것, 동사무소와 청년주택과 결합을 한다든지 아니면 최근에 추진하고 있는 것은 여성들이 밤에 불안해 하는데 파출소와 주택과 결합하는 실험 같은 것들을 추진하고 있는 거죠. 그런데 그런 것들이 다 공간의 효율성을 높이는 것이고 도시 외곽보다는 도시 안으로 들어와서 밀도를 높이는 일들입니다. 지난번에 추가 8만호에도 나온 게 도로 위에 집을 짓자는 발상들도 있었는데 불가능하지 않다는 것을 보여드리려고 하고요. 차량기지라든지 복합화해서 주택하고 여러 생활 SOC를 짓는 것도 공공 디벨로퍼들이 할 일이라고 직원들과 새로운 실험을 하려고 하고 시민에게 뭐가 적합한지 탐구하며 추진하고 있습니다.

Q. 지난 20일에 신비전을 선포하신 것으로 알고 있습니다. 비전을 구상하게 된 배경을 간단히 말씀해주시고 공사의 포부도 말씀해주시죠.

A. 지난해 10월에 저희가 혁신대회라는 걸 했습니다. 그때 선언한 게 ‘SH공사는 시민 주주기업입니다‘는 것이었는데요. 시민을 주주로 생각을 하고 시민들의 의견을 보다 적극적으로 듣겠다는 생각으로 시민 주주단을 구성을 했어요. 굉장히 생산적인 의견들이 많이 왔습니다. 그래서 자신감을 얻었습니다. 우직함이 미덕은 아니다, 스마트하게 가자. 일하는 방식도 스마트하게 가고 만드는 도시도 스마트시티로 가자는 생각을 하면서 SH공사는 향후 30년은 스마트 시민기업이라는 선언을 했었어요. 직원, 전문가들과 6개월 정도 시민 토론 한 결과입니다.



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