[MTN 발칙한경제] 채상욱 "대형아파트 투자자는 애국자입니다. 왜냐하면?"

서울 아파트 단지/사진=뉴시스

발로 쓴 칙칙한 기사는 가라!
상식의 반대말은 욕심이라고 생각하는 상식 주의자! 권순우 기자
시장을 읽는 남자! 이주호 앵커

이들이 들려주는 속 시원하고 재미있는 경제 이야기



권순우 기자>

채상욱 하나금융투자 연구위원>

2016년부터 2018년까지 정말 너무나 많은 부동산 정책이 있었습니다. 이들은 드라마틱한 시장의 변화에 있어서 하나하나 다 효과가 큰 정책들이었어요. 수십 년 부동산 역사에서 몇 번 나오기 힘든 정책이었습니다.

16년부터 18년까지 구도심으로 대표되는 서울, 대구, 부산 등이 상당한 상승세를 보였어요. 하지만 9.13 정책 이후에 두 달 지나니 언제 그랬냐는 듯 굉장히 냉각됐습니다.

그래서 (현재 시장은) 어수선합니다. 급격하게 변하니까 체감이 안 될 수 있는데, 왜 시장이 이렇게 됐는지, 그런 부분에서 어떤 대상군이 괜찮고, 어떤 대상이 가장 큰 피해를 받았는지 나눠가지고 (분석해봤습니다).

채상욱 하나금융투자 연구위원>

사분면 분석에서 우선 한 축은 9.13 대책에서 중점으로 삼은 전용 면적 85㎡입니다. 이를 넘어서면 대형, 이것보다 작으면 소형이죠. 다른 축은 공시가액 6억원이고요. 그러면 고가(소형-대형), 저가(소형-대형) 이렇게 4개가 나오게 됩니다.

주택을 투자로 살 때, 공시가로 5억4,000만원밖에 안 해서 투자가 매력적이라고 하는 분은 없었습니다. 공시가액은 투자판단의 근거가 되지 못했어요.

하지만 9.13 대책이 모든 걸 바꿔놨습니다. 지금은 공시가액 6억원이 너무나 많은 걸 결정합니다. 6억을 넘게 되면 굉장한 부담이 생깁니다. 반면 공시 6억을 안넘은 아파트들은 큰 규제도 없고, 부담도 없습니다.

현재 공시가격의 반영률이 한 60% 정도입니다. 시세로는 한 9억원 정도인데, 지역으로 따지면 서울에선 서초, 강남, 송파, 용산, 마포, 성동, 양천구의 신축주택이거나 30평형 이상 아파트들은 대부분 공시가액 6억원이 넘습니다. 성남의 분당이나 판교 등도 좀 넘는데, 대부분 지역은 넘지 않아요.

공시가액 6억원을 초과하면 엄청난 양도세 중과, 종부세 합산 이런 걸로 꽉 차있는데, 공시 6억이 안되는 부동산은 임대사업자 등록하면 양도세율이 17%로 낮아집니다.

공시 6억이 넘는 아파트는 팔았을 때 양도세는 공제 없이, 최대 65%까지 올라갑니다. 65% 내면 남는게 없어요. 같은 단지에 6억 이상의 대형 아파트와과 6억 이하의 소형 아파트 두 개가 있다면 뭐 사겠어요.

종전에는 이런 차이가 없었는데, 이제 공시가액이 상당히 중요한 투자기준이 됐습니다.

채상욱 하나금융투자 연구위원>

=일단 공시가격은 1년에 한 번 변하니까. 4월 30일에 19년 공시가액 발표되는데, 지금 가안도 나왔잖아요. 예비가격이 나왔는데, 분당이나 강북 지역 돌아다니다 보면 공시 5억원대 아파트가 있어요. 이런 아파트는 지금 임대사업자 등록을 하면 혜택을 받을 수 있죠. 근데 투자로 집을 사는 사람들은 올해 만약 6억 넘으면 최고세율 65% 내는 거 아닙니까? 투자 매력이 떨어져서 이걸 굳이 사야 하나 생각할 수 있죠.

채상욱 하나금융투자 연구위원>

작년에도 소형 평형 강세를 띠면서 대형 평형 가격이랑 붙었어요. 30평형대와 40평형대 가격 비슷했다. 그런 일이 생길 수도 있다. 그런 현상이 언제 있었느냐면은 면적을 처음에 꺼낸 건 2017년 8.2 대책이었어요.

평온한 투자자들의 시장에 공시 85㎡ 넘는 주택은 이제 "임대사업자 등록해도 대책이 없다" 했어요. 공시 85㎡ 이하로만 투자를 몰았거든요. 당시 시장은 순응하며, 소형 평형 투자 집중했습니다. 대형 많던 곳 송도나 세종의 하락 폭이 컸어요. 투자 수요 일거에 빠져나가면서 영향을 미친 거죠.

이제 9.13 대책이 공시가격 6억원 선을 그으면서 이를 초과하는 부동산은 과다한 세금을 부담해야 합니다. 결국 공시 6억 이하로 시장은 자연스럽게 조정하고 있습니다.

채상욱 하나금융투자 연구위원>

소위 고가 대형이죠. 투자로 고가 대형 면적 가진 분들, 매수를 고려하는 분들은 사실상 어떤 방법을 쓰더라도 애국자가 되는 겁니다.

본인의 취향이 그렇다면 투자로 선택할 수는 있는데, 재산세나 종부세 같은 보유세 그리고 양도세, 양 부분에서 큰 부담을 느끼게 될 겁니다. 투자수요가 없게 되면 실수요만 있게 되니 거래도 잔잔하게 되고, 이런 지역에서는 오버슈팅이 일어나긴 어렵다고 생각해요.

저가 대형도 마찬가지예요. 고가 대형은 보통 입지가 좋은 지역에 소위 비싼 동네, 비싼 큰 평수입니다. 고가 대형과 저가 대형 비교하면, '저가인데 대형이다' 이는 그 지역에 대형 평형이 희소성이 없어서, 대형 평형 많다보니까, 세종이나 이런 지역에도 그런 주택들은 많이 있어요. 저가 대형은 고가 대형보다도 더 약세일 겁니다.

고가 대형인 지역은 인기가 있는 지역의 비싼 아파트인거잖아요. 지금은 규제가 많아서 세그먼트도 찾아야 하고, 종부세, 양도세 공부할 게 많아요.

그래서 투자자금이 많은 분이 2주택 3주택을 사기보다는 같은 단지의 대형을 고민하게 됩니다. 그럼 이 분이 고가대형 수요자가 되는거죠. 실수요자로 전환되어서, 고가 대형은 그래도 포텐셜이 있다고 생각합니다. 저가 대형은 실수요도 낮아서 좋지 않은 세그먼트입니다.

채상욱 하나금융투자 연구위원>

대형인데 저가라는 것은 대형이 거기서 매력적이지 않다는 뜻. 투자수요도 붙지 않는데, 실수요(도 붙지 않죠). 특정 세그먼트 호불호 명확히 표시해서 걱정이 (됩니다.)

채상욱 하나금융투자 연구위원>

고가 소형은 9.13 전까지는 머스트 헤브 아이템이었는데, 9.13 이후에는 종부세 양도세 중과를 제대로 맞게 되면서 투자 회피 그룹으로 이제 생각하셔야합니다. 여기서부터 아까 말했던 인지부조화가 나오는 환경인겁니다. 저희가 좋다고 말하는 입지조건이 대부분 저가 소형이거든요.

채상욱 하나금융투자 연구위원>

그래서 고가입니다. 실수요와 투자 수요가 집중되는 칸이라서, 실수요로도, 투자 수요로도 워너비니까 모든 수요가 집중되어서 고가인겁니다.

채상욱 하나금융투자 연구위원>

투자수요와 자가수요를 칼같이 구분할 수는 없는데, 저희가 자금조달계획서라는 걸 만들어서 그 집을 살 때 이 돈 어떻게 만들었냐해서 자기자본 얼마, 주담대 얼마, 보증금 승계하고 갭으로, 이렇게 쓰게 되어있거든요.

보증금 승계는 갭투자자라고 한다면 투자수요라고 했을 때 지난해 서울시 전체 갭투자 비중이 약 51%입니다. 고가 소형이 있는 지역은 강남3구, 양천, 마·용·성 정도입니다. 이런 지역은 평균 60% 넘어가고, 실수요 많은데 투자수요는 더 많아요. 성동구는 68% 송파도 63%. 분당도 약 70%가 투자수요입니다.

자가수요도 높고 투자수요도 높아서 랠리를 했거든요. 바로 이 세그먼트를 9.13에서 정확하게 저격했습니다. 투자로 그 집을 전세를 끼고 산 비중 높다 했잖아요.

앞으로 거기를 투자로 사게 되면, '주택가격이 10억원이 올랐다' '매수 차액만 10억이다' 이렇게 10억 오르면, 다주택자인 경우에는 일단 양도세만 6억 5천이구요.

본인 소유 부동산도 있잖아요. 본인 소유 부동산도 투자로 샀으니 2주택자 되지 않습니까? 이분은 종부세도 매년 1,000만원 내다가 2,500만원, 4,000만원 이런 식으로 올라가요. 취득세도 주택 가격 3.3%까지 하면 진짜 다 낸 겁니다.

채상욱 하나금융투자 연구위원>

투자자로서는 이 세그먼트 고가 소형 피해야죠. 그런데 이제 자가로 이 세그먼트를 주목하는 분 많을 건데요. 투자자분들이 이런 지역을 부담을 많이 느껴서 매도하거나 일시 2주택자는 팔 수도 있거든요. 요즘 나오는 거래 대부분 일시 2주택자입니다. 내가 양질의 입지지역 가고 싶었으면, 본인 기준 명확히 세워서 행동해야 합니다. 투자로 바라보는 분들은 재산세, 종부세, 양도세 잘 계산하시면, 차 포 떼면 남는게 없습니다.

*자금조달계획서 : 서울을 포함 투기과열지구 내 3억 원 이상의 주택을 거래 시 주택취득 자금조달계획서 제출이 의무화