[MTN 발칙한경제] 채상욱 "신축, 저가, 소형 아파트로 투자하라"

서울 아파트 단지/사진=뉴시스

권순우 기자>

저가 소형아파트는 안 좋은 경우가 많지 않습니까?

채상욱 하나금융투자 연구위원>

저가 소형 아파트는 공시 6억 원 이하이고 전용면적 85㎡ 미만 아파트인데요. 이 그룹이 각광을 받게 된 이유는 우선 규제로 인해 고가 소형 아파트에 대한 투자 수요가 감소한 것을 들 수 있습니다. 소위 풍선 효과로 이쪽으로 투자 수요가 몰린 거죠. 실제로 9.13 대책 발표하고 나서 서울시 고가 아파트들은 가격 조정 받고 있습니다. 경기도 부천, 구리, 의정부, 남양주, 양주, 파주, 수원, 인천 이런 지역이 여기에 해당한다고 할 수 있죠.

권순우 기자>

신축 정도는 인기가 있을 수 있겠습니다.

채상욱 연구위원>

그렇죠. 그 안에서 각자 입지나 상품이 좋은 걸 찾으려고 하는 거죠. 서울 부동산 가격이 빠질 때, 이런 지역에서 작년 11월에 신고가가 갱신됐습니다. 정말 미미하게 움직이던 가격대의 단지들에 투자수요가 몰렸습니다. 시세가 급변했죠. 올해도 그렇습니다. 저가 소형 아파트들이 조금씩 올라가고 있습니다. 특히 GTX나 3, 5, 7호선 연장 호재를 가지고 있는 지역에 대한 수요가 큽니다. 이런 지역은 서울 세력권에 편입될 가능성이 높은 지역이기 때문이죠.

권순우 기자>

그런 입지에는 자신이 없어서 못 들어가는 부분도 있어요. 서울 한 번 벗어나면 못 들어간다는 이야기하잖아요.

채상욱 연구위원>

네. 근데 아파트에도 신축과 구축이 있잖아요. 지금 가격 상승이 나타나는 저가 소형은 대부분 신축이에요. 사실 지금은 서울도 마찬가지고 대부분 도시에서 신축 주택 강세가 시대적 트렌드에요. 입지는 크게 안 변하는데, 상품은 구축과 신축 사이에 굉장한 격차가 있다보니까, 신축 중심으로 가격 강세가 나타납니다. 그리고 입지가 변하는 경우는 교통망 개선되는 지역들을 말할 수 있습니다. 이렇게 (신축과 교통망 개선) 두 개의 테마로 가격 강세가 나타나고 있죠.

권순우 기자>

일단 계속 저가를 이야기하는데 이는 공시가격 6억원 미만 아파트를 이야기 하는 것입니다. 정말 싸다는 뜻에서 저가를 이야기 하는 부분 아니라는 점 다시 한 번 말씀드립니다.

채상욱 연구위원>

지금 정부 부동산 정책 중 가장 중요한 건 3기 신도시잖아요. 2기 신도시도 더 화려하게 있었어요. 다 실패했잖아요. 통근 통학이 안되어서, 평택에서 서울로 통근, 통학하면 100명 중에 2명이, 화성은 6명이 오거든요. 이제 맞벌이 세대라서 통근, 통학 거리 상당히 중요합니다. 70분씩 하는 게 쉽지 않아요. 그래서 GTX 이야기 나오고, 이는 지하철로 30분 만들어보겠다는 이야기입니다. 지하철로 30분 통근이 되면 동네 입지 가치라는 게 다르게 될 수 있습니다. 지금 공시 6억 이하 아파트들 중에서 GTX 접경 지역 각광받는 이유 여기에 있습니다.

권순우 기자>

정책 수요와 부동산 수요가 엎치락뒤치락하고 있습니다. 계속 이런 시장 분위기가 지속될까요?

채상욱 연구위원>

우리나라 개발의 역사를 보면 서울 인구가 급증하고, 이를 분산하려고 하고.‥집중과 분산. 이것이 한국 부동산 시장의 키워드입니다. 지금 정부의 부동산 정책의 의도는 누가 봐도 분산이라고 생각하실 겁니다. 이런 정책 목표가 달성될 때까지 추가 정책을 계속 내지 않을까 이런 생각은 할 수 있습니다.

정부의 정책을 선하게 한 번 봐볼게요. 저희가 1기 신도시 살면 사는 게 편해요. 병원, 학교 없는 게 없어요. 평지이기도 하고요. 평지란 거 상당히 중요합니다. 대신 통근과 통학은 불편하니까 주로 1기 신도시는 외벌이, 다자녀 가구들이 대체 주거지로 선택했습니다.

근데 2000년대 초반 맞벌이 가구와 외자녀 가구가 대세가 됐습니다. 통근, 통학 70분은 감당하기 힘듭니다. 통근, 통학 30분 이내 지역을 선택할 수밖에 없습니다. 도시 디자인은 2기 신도시가 잘됐지만 갈 수가 없는 거죠.

좋은 주거지란 무엇인가? 지금 입지에서 최고의 가치는 교통이 됐어요. 학군도 아니고, 무조건 교통입니다. GTX나 지하철 연장안에 왜 정부가 사활을 거냐면, 출퇴근 거리만 단축시켜주면, 새로운 신도시가 양질의 주거지역이 될 수 있다는 겁니다. 그렇게 되면 선택지가 열릴 수가 있습니다.

지금 이런 기획을 하고 있다는 점에서 2기 신도시와는 다릅니다. 2기 신도시는 통근과 통학은 무시하고 양으로 승부했고, 당연히 분산 효과가 안 났습니다. 하지만 3기 신도시는 서울 통근 30분 이내 지역이고, 현재 2기 신도시도 GTX 만들고, 충분히 정부의 정책을 선의로 해석할 수 있습니다. 이대로 가면, 최종적으로 완성되는 수도권과 지방의 모습 지금보다는 좋을 거 같습니다.

권순우 기자>

부동산을 투자의 관점에서 말 많이 했는데, 부동산을 삶의 공간으로써 생각하고 정책적 변화나 시장적 변화 등은 없을까요?

채상욱 연구위원>

지속성 있는 부동산 정책을 시장에서는 기대하고 있습니다. 하지만 우리나라 주택임대시장의 근본적 문제는 다 개인 임대차로 되는 겁니다. 개인은 공실 기간이 길어지고 하면 위축이 될 수 있다. 저희 살면서 통신 등 모든 서비스를 기업과 계약하는데 주거만 개인끼리 거래하고 있습니다. 기업 임대 사업 제도가 활성화가 되면 좋을 것 같습니다.

사실 그런 기대감에 뉴스테이 정책이 나왔던 겁니다. 재개발은 안되는 경우가 많으니 이를 기업들이 사들여서 임대업 장기로 하게 되면 상당한 주거 안정성 확보가 됐을 겁니다. 그랬는데, 그건 흐지부지가 됐고, 뉴스테이 아쉬워요.

이주호 앵커>

주택 구매력 있는 분들 한해서 이야기를 한 측면이 있습니다. 아무래도 소외됐다고 느낄 수 있는 무주택자 분들을 위해서는 어떤 조언을 해주실수 있으실까요?

채상욱 연구위원>

저가 소형 아파트에 과거보다 투자 수요가 몰려버리면 무주택자 분들이 첫 주택을 비싼 가격에 사야할 수도 있습니다. 그런 부작용은 있습니다.

일단 청약이 있습니다. 청약 제도는 무주택가구가 95% 이상 당첨되고 있어요. 올해 분양도 많습니다. 지난해 30만 분양했는데, 올해는 42만 가구 분양될 예정입니다. 올해 반드시 아파트 분양 일정 체크하세요.

또 구매력이 있으신 분들은 고가 소형 아파트들을 체크하다가 낮아진 가격의 급매물 나오면 그걸 잘 사면 될 것 같고요. 주택담보대출 받아서 첫 집을 구매한다면 투자자보다는

제가 무주택자분들한테 하는 말이 '1주택은 행복'입니다. 1주택은 만족감을 주니까 꼭 취득하라고 하고 싶습니다.